房地产行业洗钱行为分析及监测

薛耀文　郭佩

摘 要：洗钱活动逐渐从金融机构向其他领域蔓延，房地产行业已成为洗钱的高发地。对比房地产行业洗钱的两大主体——腐败的公职人员和以民营企业家为代表的非公职人员的洗钱行为，结果表明：腐败的公职人员注重安全效用，常常通过能在短时间内利用他人名义的房地产交易活动洗钱，具有较强的隐蔽性；非公职人员则注重收益最大化，主要通过将非法资金注入企业经营，虚假报账，具有较强的欺骗性。

关键词：房地产；洗钱；监测

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2014）04-0067-06

房地产行业资金需求大、流通快、增值保值能力强，而且我国至今尚未将房地产企业作为反洗钱义务的履行主体，导致越来越多的不法分子通过房地产企业来清洗犯罪所得。中国人民银行反洗钱课题组对近年来我国洗钱案例抽样调查报告显示，洗钱资金有35.9%通过房地产领域洗钱。房地产洗钱不仅掩饰了不法所得，助长了上游经济犯罪，甚至导致了目前我国房地产泡沫、非理性繁荣以及供需结构失衡矛盾，房地产反洗钱的相关制度建立和完善迫在眉睫。本文通过对房地产行业的洗钱行为以及房地产行业两大洗钱主体的行为表现进行分析和比较，希望可以为减少和杜绝房地产行业洗钱行为提出具有针对性的监测思路和对策建议。

一、文献综述

不法分子利用房地产行业洗钱是各个国家都存在的通病。一些国际组织和国家已通过立法将房地产行业及其从业人员纳入了防范洗钱犯罪的义务主体范围。金融行动特别工作组（FATF）在2007年发表类型报告《房地产领域的洗钱和恐怖融资》，提供了各国房地产业的洗钱案例和建议措施，为各国房地产行业反洗钱的立法完善和监测思路的提出奠定了理论和实践基础。

国内学者关于房地产行业洗钱的研究还处于初级发展阶段。陈莉[1]总结了国外部分国家房地产业反洗钱的基本做法，提出了我国应建立并完善房地产反洗钱法律及信息披露与交流合作机制；左运光[2]分析了房地产行业洗钱的风险要素，以及构建房地产行业反洗钱监测和管理机制的条件，提出房地产行业反洗钱监管模式选择的相关建议；吴航[3]分析了目前我国房地产领域的经济犯罪现象，并总结了不法分子利用房地产洗钱的主要方式：采取置业、炒房进行洗钱，利用他人名义投资洗钱，利用投资开发洗钱；谢端纯[4]研究房地产主要交易对象及洗钱手段，以房地产洗钱行为和房地产反洗钱网络拓扑图为基础，构建房地产可疑资金转移监测模型；我国反洗钱中心秘书长严立新[5]在2008年提出建立我国反洗钱战略五年计划，在反洗钱战略的第一个五年（2008—2012）计划中指出应建立特定非金融行业反洗钱制度，提出中国人民银行财政部、商务部、住房城乡建设部、司法部等部门对特定非金融行业的洗钱风险及对策成立专案组开展联合调研，2013年在第二个五年计划（2013—2018年）中又强调要提高特定非金融业务与专业（DNFPB）的反洗钱预防制度整体机制有效性的问题。

综上所述，目前关于房地产洗钱行为的研究主要集中在立法、制度完善和行为方式描述两个方面，而且都是从房地产洗钱的整体角度进行分析，缺乏针对性的监督和治理措施。本文在前人研究的基础上，通过分析房地产行业的主要洗钱行为及清洗流程，然后对房地产行业洗钱的两大主体进行对比，寻求他们利用房地产行业洗钱的异同，以期为相关部门在侦测方法上采取有针对性的预防与惩治措施提供意见，提高反洗钱的监测和判别工作的质量和效率。

二、房地产行业洗钱行为分析

（一）房地产行业洗钱风险分析

1. 房地产开发阶段“灰黑”资产混入常态化。亚太城市发展研究会房地产分会秘书长杨超指出“灰色正在吞噬中国楼市”，房地产行业存在大量不明资金并且暗撑房价使房地产行业出现了不健康的现象。例如一些开发商将民间资本以高息方式绕道暗中进入楼市；或者是部分人用来历不正当的“灰色资金”购房置业，将货币形态变为实物形态；或者个人巨额资金通过信托或者私募的形式进入房地产行业，不仅可以合理避税，而且正是因为信托和私募对资金来源的审查宽松，也降低了被查处的风险。这些都是灰色资本在地产业的流向路径[6]。房地产行业资金需求量大，资金来源主体不明确，必然为不法分子提供了洗钱的通道，使得利用房地产洗钱成为可能。

2. 房地产异常交易现象普遍化。房地产业在多大程度上成为洗钱渠道，目前尚无结果，但利用房地产洗钱已成为房地产业公开的秘密。根据中国人民银行西安分行基于房地产交易环节的反洗钱问题设计并调查的《房地产业反洗钱现状调查问卷》结果显示，我国房地产行业从业人员对反洗钱认知度非常低，仅有55.66%的被调查者表示其单位要求收集更多的客户信息，并且均不是因为反洗钱的需要而去了解客户。在房地产异常交易行为中，“突然变更买受人、按揭提前还款、大额现金支付”比例相对较高，均超过60%[7]。2013年1月中纪委通报“反腐败斗争工作的新动向”，称自2012年11月中旬以来，全国各地出现了一大批抛售豪华住宅、别墅等现象，更改物业业主情况数以百倍上升。同时，根据住房部和城乡建设部、监察部统计，在抛售豪华住宅、别墅的住户中，超过60%都是匿名、假名和加以公司的名义进行的[7]。由此可以看出，在我国的房地产交易中，均存在不同程度的洗钱嫌疑[8]。

（二）房地产业不同环节的洗钱行为分析

1. 房地产开发环节洗钱行为。如图1所示，房地产开发环节的洗钱行为一般通过两种途径进行，分别为：（1）建立房地产企业进行洗钱，这是房地产开发环节最常见的洗钱途径。不法人员自建或利用相关利益者名义建立房地产企业，在房地产企业的日常经营过程中将非法资产源源不断地注入企业清洗资产，通过合法的企业经营掩饰犯罪所得，不仅洗白了“灰黑”资产，而且在企业经营的过程中还可能有一定的增值空间。同时，正因为有了下游资产处理的渠道，会诱发和刺激不法人员更加疯狂地进行上游敛财活动。（2）通过与房地产企业合作的形式进行洗钱。近年来，随着国家有关房地产政策的不断变化，一系列调控政策例如限购、限贷等逐步出台，直接导致房地产开发商的资金来源受到一定的限制，这就为不法资金的洗白提供了渠道机会。一方面由于开发商缺少资金而不法人员拥有大量非法资产急需隐藏、掩饰或清洗，洗钱者可以与开发商通过合伙、入股或高息借款等形式进行合作，在满足双方不同需求的同时清洗资金；另一方面，某些开发商为了获取项目和开发资金，会与政府官员或特定机构的工作人员勾结，为了回报相关人员以入股、暗股、干股等形式进行贿赂，达到贿赂与洗钱的同步完成。

2. 房地产交易过程中的洗钱行为分析。（1）房地产炒作的洗钱行为分析。如图2所示，这种环节的洗钱途径，不法分子常常与开发商、媒体进行合作，直接或委托代理人购买有潜力和炒作空间的街道或商业街的商铺的手法，将黑钱输入房地产行业中，再通过如广告、活动、特色品牌的炒作来刺激这一地区发展，从而在升值后估价租售，这样既可以随时变现，又可以通过实物来进行非法的交易，逃避反洗钱的监督和有关部门的追查。同时这种洗钱手法也是造成中国楼市居高不下的原因之一。（2）房地产个人买卖的洗钱行为分析。如图3所示，该洗钱手段不仅可以在国内进行、也可以跨国实行，时空跨度大，涉及对象亦比较广泛，包含单位、个人（家庭成员、亲属、利益相关人等），难以监管，是目前不法公职人员洗钱的常用手段。单位购房者利用伪造文件、证明，私人购房者借助伪造身份证或假借他人名义，经常采用经纪人购买的形式全款支付或采取分期付款、提前还款，快速将非法资产投资到房产、商铺或其他房地产经济活动中，待时机成熟，进行转租或高价再出售，顺利漂白不法所得并成功转移。

三、房地产行业洗钱两大主体的行为对比及原因分析

《中国经济周刊》记者根据公开信息统计，自2000年以来省部级高官贪腐案半数涉房地产。指出高官涉房地产有两种形态：一是背后有房地产利益链条，或直接间接倒腾土地，或纵容支持亲属开发房地产，或与开发商结成利益同盟，或用非法收入买房倒手等；二是买房置业。中国人民银行反洗钱局反洗钱专家曹作义2013年1月撰文认为，从最近披露的多起腐败大案可以看出，房地产业其实早已成为部分腐败高官的“洗钱天堂”和“重灾区”。以民营企业家为主要代表的非公职人员逃税、涉黑、非法集资等上游犯罪产生巨额的“灰黑”资产也大量投资房地产行业。据本文统计近年来不法非公职人员的典型案例显示，超过60%的不法非公职人员在房地产行业的开发、装修及买卖过程中涉嫌洗钱犯罪。可见，利用房地产行业洗钱主要有两大群体，即：腐败的公职人员和以民营企业家为代表的非公职人员的经济犯罪。因此，本文将根据该分类对公职与非公职人员在房地产行业的洗钱行为进行分析和总结。

（一）公职与非公职人员利用房地产洗钱的主要表现

1. 公职人员在房地产行业洗钱的主要表现。随着我国对不法公职人员的持续高压和坚决打压，洗钱成为掩盖不法所得的主要手段，而投资房地产是贪官们洗钱的最好方法。欧阳伟民曾指出，近年来，中国大陆房地产市场已经成为贪污分子洗黑钱首选目标，每年3 000亿～4 000亿元人民币洗黑钱的规模中，有不少是通过房地产将黑钱洗白，房地产等行业逐渐成为洗钱的主要渠道。

2. 非公职人员在房地产行业洗钱的主要表现。不法非公职人员通过偷漏税、非法经营等违法活动获取非法资产后，为了避免监管和检察部门的查处，往往建立自己的房地产企业，虚报会计报表，将违法资金源源不断地注入清洗；或投入到利益相关人员的企业；甚至将不法资产转化为境外投资或境内专业机构资金等形式，随后再进入房地产投资领域。

（二）公职与非公职人员在房地产行业洗钱的特征

房地产行业洗钱资金量大、投资回报高、中间环节多，并且洗钱渠道众多、转移资金迅速，能迅速将不法现金资产转化为固定资产投资，容易逃脱法律制裁。除以上共同特点之外，公职与非公职人员利用房地产洗钱还存在较大差异，根据表1、表2，我们可以总结得出公职与非公职人员在房地产行业洗钱的特征。

1. 公职人员进行房地产洗钱的主要载体是房产，并且均可以在短时间内完成洗钱。首先，公职人员属于社会公众人物，成为很多人关注的对象，因此他们迫切希望在短时间内将非法资产转移或隐藏，降低被查处概率；其次，会在房地产行业洗钱的公职人员大多位高权重，容易利用关系获得审批或多个身份信息，购买多套房产；最后，由于掌握审批和决定权，有很多开发商主动上门提供能在房地产行业洗钱的机会。

2. 公职人员进行房地产洗钱多借用他人名义，方式多样，过程复杂，具有较强的隐蔽性。公职人员利用职务便利，容易使用虚假信息或借用他人名义用现金多地区甚至境外购买多处房产，并且可以降低被查处的风险；或者直接收受房地产企业不记名干股或秘密合股等手段洗钱。总之，作案手段多样，作案过程复杂，具有一定的时空跨度，隐蔽性较强。

3. 非公职人员主要通过第三方机构或企业进行房地产洗钱，洗钱额度大。由于国家重视并鼓励民营企业的发展，并且在注册企业过程中的审查制度不够完善，导致非公职人员愿意建立房地产企业，不仅提高社会地位满足虚荣心，又便于自行洗钱；其次，为了能将不法资金源源不断地输入企业，常常会通过第三方机构、空壳公司或利益相关者企业进行，可以进行大额资金的转移。

4. 进行房地产行业洗钱，非公职人员比公职人员更具有欺骗性。在利用房地产行业洗钱的过程中，非公职人员虚报会计报表、注册多个空壳公司甚至利用媒体造势恶意抬高房产价格等手段。并且大量案例表明，多数不法非公职人员具有一定的政治地位。政治地位在为不法非公职人员取得了相当的经济效益的同时，也可以成为他们掩盖不法行为的“保护伞”。

（三）公职与非公职人员在房地产行业的不同洗钱行为原因分析

不法人员将非法资产投入房地产行业进行洗白的过程中，必然会有成本的付出和收益的回报，最后为其带来效用的增加。因此说洗钱行为类似于消费者的购买行为。洗钱作为一种特殊的商品购买活动，除了要付出相应的货币成本之外，时间成本也是一项重要的影响因素。

1. 理性经济人在时间成本约束下的消费行为。为了简化分析过程，根据以上公职与非公职人员的房地产洗钱特征，假设房地产洗钱量是商品的价格，为了便于分析，将房地产洗钱行为分为两种商品，T型商品和M型商品：T型商品指房地产洗钱过程中时间成本所占比重较大短时间内进行的房地产洗钱行为；M型商品指在房地产洗钱过程中货币成本所占比重较大，能较大程度清洗大量非法资金的房地产洗钱行为，数量分别为X1，X2。根据黄友等[9]的研究成果，在理性经济人效用最大化的条件下，双重预算约束下的消费者的充分预算约束是消费的充分成本必须等于消费者的充分收入，在其他条件不变的情况下，消费者的最优选择应该是如图4所示的X0点（X01，X02）。（M、M1货币成本预算线，T、T1为时间成本预算线，E为充分预算线，L为无差异曲线，X0点为充分预算约束下最大效用的商品组合。）

2. 有限理性下公职与非公职人员在时间成本约束下的房地产洗钱行为。现实情况下，不法人员在洗钱的过程中，除了要考虑时间和货币因素外，还强烈地受到主观效用的影响，主观效用除了包含对商品客观效用的主观评价之外，还包括对行为风险的评估和风险偏好的态度等。有限理性的消费者不能保证得到全局最优，也不会将所有的预算完全消费，通常会选择次优解[10]。因此，我们可以得出公职与非公职人员在不同的效用目标引导下的房地产洗钱行为。

公职人员作为政府官员，在进行非法资产处理的过程中，考虑的因素较多，不仅要保障资金安全转移，还要考虑自身的安全，因此对于公职人员而言，最注重安全效用，时间成本在其洗钱过程中有重要作用，在短时间内将非法资产进行清洗是保障安全效用的有效途径；非公职人员则不然，他们更注重收益最大化，货币成本直接影响收益，他们在洗钱过程中尽可能地减少财富流失，选择更多的M商品，能最大限度洗钱的方式。在图4中，由于各种因素限制，不能达到理想情况下的最优解，假设不法人员通过降低最优效用，以L为例，在充分预算约束下，当达到同样大小的效用时，公职人员的次优解为XT（XT1，XT2），非公职人员的次优解为XM（XM1，XM2），由此，引起XT1>X01>XT2，XM2>XM0>XM1。

综上所述，由于公职与非公职人员所处环境、社会地位等不同，具有不同的效用目标。在有限理性条件下，公职人员会更多选择能在短时间内进行房地产洗钱的T商品。而非公职人员则注重财富的增加，收益最大化是其主要的主观效用，因此，会选择能较大程度清洗大量非法资金的房地产洗钱行为，选择更多的M商品。

四、针对公职与非公职人员房地产行业洗钱行为的监测思路

（一）公职人员利用房地产行业洗钱的监测思路

以上分析结果显示，不法公职人员在利用房地产行业洗钱的过程中，大多数情况下会利用他人名义，这些人员大多是不法公职人员的近亲属、其他亲属、情妇（夫），利益相关者（企业主），并且亲属、情妇是其主要利用的对象。根据《最高人民法院最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》，“特定关系人”是指与国家工作人员有近亲属、情妇（夫）以及其他共同利益关系的人。基于此，提出以“公职人员及其特定关系人”为监测主体的监测思路，监测其名下房产、股票（房地产企业类型）、银行账户的资产信息是否与其收入相匹配。

1. 基于收入的监测思路。《中华人民共和国公务员法》第五十三条规定：公务员须遵守纪律，不得从事或参与营利性活动，在企业或者其他营利性组织中兼任职务。《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》中也规定禁止私自从事营利性活动，不准以个人或借他人名义经商、办企业。对于官员及其亲属经商现象，2010年施行的《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》对公职人员亲属管理提出规定，不得默许纵容亲属以本人名义牟取私利、为亲属经商创造条件、亲属不得在本人管辖范围内经商。因此，从法律约束和一般收入水平来看，无论是公职人员还是其亲属的收入中都不应存在频繁或大额收入。所以，一旦不法公职人员腐败或其亲属利用其影响力获利，必然呈现频率增大或金额突然增加的收入特征，如果通过金融机构，则不难发现异常收入的来源。基于这些特点不难从账户层面发现异常公职人员，但是由于账户交易容易受到反洗钱监测，不法公职人员往往采用现金交易和实物交易。因此，同时还需借助消费监测手段。

2. 基于消费的监测思路。相对收入消费理论认为，消费者的消费受到周围人们消费水平的影响，特别是低收入者因攀比心理、提高社会相对地位的愿望等因素而使自身的消费处于和收入不相称的较高水平。公职人员受到有较高经济地位的人群影响产生较高等级的消费愿望，在自身合法收入有限的条件下，为满足较高等级的消费，公职人员就会寻求通过经济犯罪来获得收入，从而产生了与正常收入不相匹配的消费行为，购买高档小区住房甚至别墅。随着国内反腐力度的不断加大，近年来出现越来越多的不法公职人员拥有境外房产的现象。因此，通过监测公职人员及特定关系人在住房方面的消费判定其是否存在房地产洗钱的行为是可行的。

（二）非公职人员利用房地产行业洗钱的监测思路

非公职人员利用房地产洗钱常常通过建立房地产企业，通过各种途径将非法资金不断混入正常的经营活动，并通过会计舞弊等财务作假方式清洗非法所得。因此，该过程必然存在频繁的交易活动或大量的交易金额，与行业内相似发展水平和规模的房地产企业的经营状况不相符。因此，可以从企业经营过程中的多个角度进行监测。

1. 相同行业中的企业一般都会涉及到相同或相似的业务结构，这意味着同一行业中企业的资金链条和资金流向应该相对一致。因此，可以对企业的交易资金额度和交易频率的企业交易发生量进行检测。利用基于离群点的客户行为模式识别的监测方式进行：以正常行为模式企业的银行基本存款账户历史年度交易数据为基准，然后将待检测企业的交易金额记录和交易频率记录分别与正常数据进行设定时期内比较性检测，判别是否存在异常情况。

2. 每个行业的企业都有特定的经营范围，其账户的资金流动必定是在其所属行业的相关行业范围之内。当某行业某企业的银行账户突然出现与其主要业务或产品供求关系无直接联系的企业的转账或现金收付，则可以怀疑这家企业的交易可疑，存在洗钱嫌疑[11]。杨胜刚等构建了一个简化的行业相关系数矩阵，可以对企业与其交易往来的账户之间的基于客户行为模式识别的行业相关性进行检测[12]。

3. 针对企业本身财务审计对假帐的检测。企业涉嫌做“假账”的一般目的是为了夸大经营状况而粉饰其经济效益或是偷税漏税以此降低运营成本。由于洗钱是以将非法资金混入合法资金为目的，其过程必定涉及到对相关的企业财务记录根据非法资金总量做出类似于夸大其经营和赋税情况的更改行为。因此，可以通过企业本身财务审计对假账的检测，判别企业是否存在非法经营的行为。

五、结论及建议

房地产洗钱具有较强的欺骗性和隐蔽性，不仅造成了严重的经济损失，更扰乱了社会正常的经济秩序。通过对房地产行业洗钱行为及房地产行业主要的洗钱主体的行为分析和对比，提出以下建议，希望可以规范房地产行业的不法行为，预防和减少经济犯罪的发生。

1. 应尽快建立和完善房地产业反洗钱法律法规。借鉴现有金融业反洗钱成功做法以及国外房地产业反洗钱先进经验，结合我国房地产业的实际情况，尽快出台房地产业有关客户身份识别、大额和可疑交易报告、现金交易制度、客户身份及交易记录保存等方面的规章制度，指导房地产业开展反洗钱工作。

2. 针对公职人员房地产洗钱行为，可以从以下两个方面进行。首先，应加速建立全国统一的房地产信息管理系统，实现全国各地区房地产登记信息的共享，便于掌握异地购房、多次购房、购置豪华住宅信息，为房地产可疑交易的识别提供信息支持。其次，密切关注公职人员及其特定关系人的房产及资产情况，加强民主监督及国际合作，查处境内外不法资产，增加公职人员购房洗钱成本，降低房地产洗钱的效用，减少洗钱行为。

3. 针对非公职人员房地产业洗钱行为，应尽快将其纳入洗钱义务主体，完善公司审查制度，加强行业监管。将房地产业纳入反洗钱监管的范围，是开展反洗钱工作的前提和基础。要有效预防和遏制房地产业的洗钱行为，应当从管住源头和堵住出口两方面入手。完善公司审查制度，清楚房地产开发商、房地产中介机构、装修、装饰机构等股东资金来源和性质及其实际控制人的背景信息，以保障资金来源、公司运营合法。建立行业自律机制，规范房地产经纪业，了解购房者资金来源和性质，购房情况及交易频率，发现大额可疑交易立即上报。

参考文献：

[1]陈莉.国外房地产也反洗钱的主要做法[J].西南金融，2009，（3）.

[2]左运光.建立房地产行业反洗钱监测和管理机制的实务性研究[J].南方金融，2011，（9）.

[3]吴航.房地产领域经济犯罪现状透析[J].公安研究，2008，（8）.

[4]谢端纯.房地产行业反洗钱可以资金监测模型研究[J].南方金融，2010，（1）.

[5]严立新.中国反洗钱战略（2013～2018）的升级转型及其实施机制的建立[J].管理世界，2013，（9）.

[6]房产灰色资本暗撑高房价[EB/OL].http：//house.people.com.cn/n/2012/1110/c164220-19537138.html.

[7]张超.房地产业反洗钱现状：一项问卷调查的启示[J].金融发展评论，2013，（1）.

[8]佚名.中纪委向中央通报“反腐败斗争工作的新动向”[EB/OL].http：//sc.sina.com.cn/news/z/2013-01-19/114461128.html.

[9]黄友，张腾文.双重预算约束下的消费者行为选择[J].财政研究，2007，（8）.

[10]宋波，徐飞.有限理性下消费者的贪心选择行为分析[J]上海管理科学，2010，（8）.

[11]魏莱.反洗钱监管体系与监测方法研究[D].长沙：湖南大学，2011.

[12]杨胜刚，王鹏，贺学会.决策树算法在反洗钱领域中的应用研究[J].湖南大学学报，2006，（1）.

责任编辑、校对：关 华

五、结论及建议

房地产洗钱具有较强的欺骗性和隐蔽性，不仅造成了严重的经济损失，更扰乱了社会正常的经济秩序。通过对房地产行业洗钱行为及房地产行业主要的洗钱主体的行为分析和对比，提出以下建议，希望可以规范房地产行业的不法行为，预防和减少经济犯罪的发生。

1. 应尽快建立和完善房地产业反洗钱法律法规。借鉴现有金融业反洗钱成功做法以及国外房地产业反洗钱先进经验，结合我国房地产业的实际情况，尽快出台房地产业有关客户身份识别、大额和可疑交易报告、现金交易制度、客户身份及交易记录保存等方面的规章制度，指导房地产业开展反洗钱工作。

2. 针对公职人员房地产洗钱行为，可以从以下两个方面进行。首先，应加速建立全国统一的房地产信息管理系统，实现全国各地区房地产登记信息的共享，便于掌握异地购房、多次购房、购置豪华住宅信息，为房地产可疑交易的识别提供信息支持。其次，密切关注公职人员及其特定关系人的房产及资产情况，加强民主监督及国际合作，查处境内外不法资产，增加公职人员购房洗钱成本，降低房地产洗钱的效用，减少洗钱行为。

3. 针对非公职人员房地产业洗钱行为，应尽快将其纳入洗钱义务主体，完善公司审查制度，加强行业监管。将房地产业纳入反洗钱监管的范围，是开展反洗钱工作的前提和基础。要有效预防和遏制房地产业的洗钱行为，应当从管住源头和堵住出口两方面入手。完善公司审查制度，清楚房地产开发商、房地产中介机构、装修、装饰机构等股东资金来源和性质及其实际控制人的背景信息，以保障资金来源、公司运营合法。建立行业自律机制，规范房地产经纪业，了解购房者资金来源和性质，购房情况及交易频率，发现大额可疑交易立即上报。

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责任编辑、校对：关 华

五、结论及建议

房地产洗钱具有较强的欺骗性和隐蔽性，不仅造成了严重的经济损失，更扰乱了社会正常的经济秩序。通过对房地产行业洗钱行为及房地产行业主要的洗钱主体的行为分析和对比，提出以下建议，希望可以规范房地产行业的不法行为，预防和减少经济犯罪的发生。

1. 应尽快建立和完善房地产业反洗钱法律法规。借鉴现有金融业反洗钱成功做法以及国外房地产业反洗钱先进经验，结合我国房地产业的实际情况，尽快出台房地产业有关客户身份识别、大额和可疑交易报告、现金交易制度、客户身份及交易记录保存等方面的规章制度，指导房地产业开展反洗钱工作。

2. 针对公职人员房地产洗钱行为，可以从以下两个方面进行。首先，应加速建立全国统一的房地产信息管理系统，实现全国各地区房地产登记信息的共享，便于掌握异地购房、多次购房、购置豪华住宅信息，为房地产可疑交易的识别提供信息支持。其次，密切关注公职人员及其特定关系人的房产及资产情况，加强民主监督及国际合作，查处境内外不法资产，增加公职人员购房洗钱成本，降低房地产洗钱的效用，减少洗钱行为。

3. 针对非公职人员房地产业洗钱行为，应尽快将其纳入洗钱义务主体，完善公司审查制度，加强行业监管。将房地产业纳入反洗钱监管的范围，是开展反洗钱工作的前提和基础。要有效预防和遏制房地产业的洗钱行为，应当从管住源头和堵住出口两方面入手。完善公司审查制度，清楚房地产开发商、房地产中介机构、装修、装饰机构等股东资金来源和性质及其实际控制人的背景信息，以保障资金来源、公司运营合法。建立行业自律机制，规范房地产经纪业，了解购房者资金来源和性质，购房情况及交易频率，发现大额可疑交易立即上报。

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责任编辑、校对：关 华