“限购”松绑的出路

2014-09-04 08:05邓郁松
中国经济信息 2014年16期
关键词:投机购房房价

邓郁松

2014年上半年楼市持续低迷,销售疲软和供应激增,令库存不断攀升。地方政府纷纷放开限购、补贴购房,这是否合理?是否会导致新一轮房价上涨?

近期涌现的对限购令松绑,主要发生在区域性中心城市,是由市场供求情况变化引起的。房产调控不应着眼于短期的房价调节,各地也不能搞“一刀切”,而应以持续改善居民居住条件为出发点,以调整供求关系为着力点,注意防范和化解房地产市场风险,努力实现房地产市场平稳运行。

房产市场供求情况的变化,是近期很多城市放开限购的主要原因。四年前限购令出台之时,全国房地产市场供不应求,导致房价上涨过快、涨幅过大。此外,在许多热点城市,出现了大量投机炒房、推高房价的现象。限购政策的出台正是为了抑制扰乱市场的投机性购房需求。但经过几年调控,目前中国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡,部分城市甚至供给过剩。目前房价涨幅相对之前有了很大回落,投机性需求亦不会再像以前那么疯狂。基于此,才出现限购松绑。

值得注意的是,现在有相当一部分企业并未给职工缴纳社保,还有的人群工作频繁变动,他们在限购令下都失去了买房资格,但实际上这些人购房是出于自住需求,并不应该受限。此外,对于许多区域性中心城市,它们由于具备较好的基础设施和教育、医疗条件,对外来人口形成一定吸引力,有人在区域中心城市买房,是为了孩子上学、度假或者提高生活品质,虽然只是阶段性住一下,但不属于投机购房,也不应受到限制。

但松绑限购,亦触发居民对于新一轮房价上涨的担忧。要么刺激,要么抑制;要么限制,要么放松。这样的调控思路本身就有问题。政策应该回归中性,立足于市场供求。政策调控不应着眼于调节短期的房价水平,而应改善居民居住条件为根本出发点,鼓励正常人口流动,准确剥离正常置业需求和投机炒房行为。不能因为房价短期波动而漠视长期的调控方向。

金融信贷、税收、土地政策等是影响房地产市场的主要因素。信贷和税收政策的调控,主要在中央政府层面,全国差别不大;而土地供应,则由地方政府掌握。不同城市区位因素不同,形成不同的供求关系,应该由地方政府具体分析和调节,找准问题才能对症下药。

为了促进房地产市场平稳可持续发展,还要做好政策储备,警惕房地产泡沫发生。借鉴许多发达经济体的教训,房地产泡沫,无论是美国次贷危机还是日本上世纪80年的泡沫,并不是发生在市场供不应求、房价快速上涨的阶段,而恰好是在市场供求基本平衡之时或之后。所以,宏观调控更应该思考如何防范可能出现的泡沫风险。在金融政策层面,要引入低利率政策的对冲机制;在市场层面,要加强对局部地区投机需求和自住需求的区分和调节。endprint

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