资产评估涉及的房地产现场勘察

延玉娟

【摘要】当前，我国的房地产市场十分活跃，资产评估涉及范围广泛，合理的资产评估是房地产市场稳定运行，长效发展的基础。本文对资产评估进行分析。

【关键词】资产评估；房地产市场；重要性；程序

中图分类号：F235文献标识码： A

一、前言

经济的发展和进步促进了房地产行业的发展，买卖双方之间的交易十分频繁，这也促进了资产评估行业的发展和进步。

二、房地产评估作业管理系统建设的必要性

国内诸多社会经济活动都离不开房地产估价,如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理、企业各种经济活动中涉及的房地产等等,整个市场对于专业房地产评估的需求变得越来越大。随着评估企业的日益壮大,评估机构对于企业管理、工作安排、工作流程、报表统计等方面的需求就会越高。随着企业业务量的增大,一旦管理制度中出现疏忽,则无法保证评估过程中不出现纸漏,亦无法将整个业务流程贯穿起来,如数据遗漏忘记登记等问题,因此,分配好员工工作,检查员工工作情况,评估报告规范化,报告信息统一管理,报告多级审核,员工绩效管理,各种统计报表等规范化的工作管理都是房地产评估企业所需的最基本的功能,目前很多房地产评估机构己经在使用房地产评估作业管理系统进行管理企业,利用房地产评估作业管理系统规范评估流程,增强部门间的协同办公的能力,提高企业的工作效率。房地产评估作业管理系统的主要功能是为房地产估价机构估价作业提供工作流程、统计分析、系统管理功能。通过网络技术手段,利用信息化技术来实现将整个评估公司的业务流程贯穿起来,实现在整个评估企业评估信息的采集、传递、管理等工作,极大程度提高了估价机构的工作效率。

三、资产评估质量的标准

从资产评估信息需求者角度来看，资产的出让方和受让方对资产评估质量期望的差异主要为：资产的出让方一般认为高估资产价值的评估结果更能满足自己的需要，而资产的受让方则认为低估资产价值的评估结果更能满足自己的需要，双方作为不同的利益集团在资产交易市场上进行博弈，博弈的结果就是目标利益趋于一致，即只有资产评估结果能够真正反映该资产在一定市场条件下的资产交换价值时，才能满足资产交易市场上不同利益集团的共同需要，合理性成为他们共同的目标。此外，在资产交易市场上，还会涉及到其他一些相关利益者，如潜在的投资者等，只有合理的资产评估结果才能满足更广泛意义上的资产评估信息需求者的需要。因此，更广泛意义上的资产评估信息需求者就是社会公众，社会公众对资产评估满意程度的评价就是评估结果的合理性。

因此，评估结果的合理性是衡量资产评估质量的重要标准之一。从资产评估信息供给者的角度来看，资产评估的结果是评估人员经过一定的资产评估程序，通过收集评估信息、汇总和分析评估信息，最终做出资产价值判断的结果。按照科学的资产评估工作的要求，资产评估结果必须建立在一定的资产评估过程基础上，如果没有对被评估资产进行一定的现场观察、市场信息的收集、科学方法的运用等工作，就难以形成科学的资产评估结论。为了保证资产评估质量，各国资产评估职业界都注重对资产评估工作过程进行规范，一般是通过评估规范或准则的形式确定下，评估人员是否遵循了资产评估行业规范和准则就成为其能否提供合理的资产评估结果的重要标志。因此，评估过程的合规性也是衡量资产评估质量的重要标准之一。

四、资产评估的前期准备工作

勘察设计单位在进行改制时应首先制定本企业的改制方案,然后将体制改革的申报报告和实施方案一并报上级主管部门,得到批准后,就可着手准备清产核资及委托资产评估了。勘察设计单位在进行改制评估前应做好如下准备工作。

1、法律文件的准备。由于勘察设计行业大部分是国家投资形成的,所以,企业进行改制必须向属地国有资产管理部门申请评估立项,并得到批准和取得立项批文。这样,企业在改制时才能合法进行资产评估,评估机构出具的评估报告才具有法律效力,国有资产管理部门才能依法对评估结果进行确认,改制企业才能依据评估结果进行股本结构的设计、确定股东出资比例及出资额、确定安置离退休人员和安置职工转换身份所需的资金额度。

2、产权证明文件的准备。勘察设计单位改制的方案一旦得到批准,国有资产评估立项一旦得到批复,那么,企业就应着手准备相应的资产产权证明材料。例如:土地使用权证、房屋所有权证、设备购置合同和发票、在建工程的规划和施工许可证,以及其它一些能够说明产权关系的资料。

3、资产清查的准备。勘察设计单位在进行资产评估前,应对本单位的全部资产进行一次彻底清查,摸清家底,搞清楚国有资产的数量及现状。对于那些毁损、报废以及那些已经淘汰的不良资产,可以通过评估将非经营性资产剥离出来,优化资产结构。

4、撰写资产评估说明。勘察设计单位在进行改制评估前,应充分接触有资格的评估机构,撰写评仁说明,明确评估目的,确定评估基准日,介绍本单位的历史沿革,圈定评估资产范围。

5、委托有资格的评估机构进行评估。目前我国的资产评估资格是由国家财政部核准颁发的资格证书,任何地方政府和单位无权颁发该资格证书。企业在尽可能了解资产评估行业的基础上,选定一家有资产评估资格的评估机构,与评估机构签定委托评估约定书。在约定书中要明确评估目的和评估基准日,确定评估资产范围,委托方与受托方的权利与义务;评估机构进驻企业的时间,提交评估报告的日期和评估机构协助企业进行评估报告结果的确认等双方各自应承担的义务和享受的权利。

五、房地产评估工作流程

1、接评估需求

房地产评估企业人员接到客户评估需求时,记录评估目的、评估对象、姓名、联系方式等信息。并根据客户实际需求,将此信息传递给评估部门。当用户咨询时,用户可通过房产批量评估系统进行询价,询价后,登记询价记录供企业人员使用。

2、安排评估任务

当客户需要出正式报告,客服或接件人员需记录接现场时间、估价目的、产权人、贷款银行、房屋坐落、联系电话、初评价格、取件电话、约定勘察时间。评估经理接到任务后将任务派发给评估师及出现场人员。

3、现场查勘

评估部人员拿到现场勘察表后,与客户联系进行现场勘察,拍照并填写完整现场勘察表中其余项(房屋、土地等详细状况),其中住宅的报告需要出3一4张照片,第一张是楼体外景的,后2一3张是室内的。大项目是8张以上,楼体外景2一3张,剩余室内。

4、测算、撰写评估报告

现场勘察完毕后,评估部人员回到公司,按照现场勘察表及房产证影印版上的信息,录入到现在的评估管理系统中,然后进行测算,撰写报告。正式报告是一式两份。出报告时评估师有时会参照评估管理系统中的案例查询进行市场法评估,常用的方法有成本法、收益法、假设开发法、基准地价(报告的组成:正式报告+(技术报告)+房产中介委托合同+评估物地图十房产证影印版十(抵押的加优先受偿权利调查表)十两个评估师资质影印版+评估公司资质影印版+照片页),(由于评估工作很忙,有时对于小型住宅落户或不需要确认的抵押业务,就不出技术报告,正规是应该都出一份技术报告的)。

5、报告审核

审核工作应由专业、资深的评估师进行。审核报告文字内容及技术审核等多重审核机制,报告审核完毕后,交给报告管理人员,由管理人员将此报告进行审核及备案,将报告和系统中录入的字段进行核对,如出现错误,可以直接进行修改,确认报告和系统中数据无误后,选择评估内容审核并保存,保存后的评估记录自动归档不可修改。

6、通知客户取报告

报告审核通过后,可通知客户取报告,可以以电话形式通知或短信形式通知。

7、财务收取报告费用

通知客户后,客户去财务部交款后取走报告。财务收费时允许预收费,即提前收取用户报告费用或提前收取报告部分费用。

六、结束语

总之，通过规范的资产评估流程能够大大提高评估的准确性和效率，为人们的交易活动提供有效保障。

参考文献

[1]尉京红，贾芳芳，资产评估执业质量低下的经济学分析提高质量的制度，[J]市场经济，2013,15（45）：69

[2]董严明，浅析资产评估中的现场勘察工作，2013,15（48）：7