浅析我国房地产税收制度改革

杨虹

摘 要：改革开放以来，我国经济发展迅速，尤其是房地产行业的迅速崛起。但是，近年来我国涌现了房地产销售滞胀、存量房增加等问题，迫切需要国家大力改革、促进房地产行业健康发展。总体看来，我国房地产业起步较晚，理论与实践经验不足，在发展过程中矛盾和问题并存。近年来，房地产税制在调控房地产价格、促进房地产市场健康均衡有序发展、优化房地产资源配置、增加地方财政收入、调节居民收入差距等多个方面发挥了重要作用。但同时我们也应该看到，现行的房地产税制体系仍然存在很多问题，改革房地产税制是我国财税改革的重大课题。

关键词：房地产税收；房地产市场；税制改革

一、我国房地产税制的理论阐释

（一）行业特征

专门从事房地产经营和开发的企业即为房地产企业。房地产企业类型通常包括自持物业模式和销售物业模式两种。前者指企业自己使用开发完成的房屋，通过自营、联营、出租等手段获取利益；后者则是通过土地的购买、设计、施工、验收和销售环节，完成了对房地产项目开发的客户，获得了一次性销售收入。与其他行业相比，房地产企业业务复杂多样，其生产经营特点主要表现在：1、经营范围广泛，联系部门多，运转程序复杂。2、经营周期长，资金占用量大。3、负债比率高，现金流转复杂。4、投资回报高，经营风险不确定。

（二）我国现行房地产业税收制度和税负情况

我国现行的房地产税制可分为：在房屋、土地保有阶段所要缴纳的税收；在房地产交易环节所应缴纳的税收；在房地产开发和经营过程中应纳税。这些构成了我国现行房地产税收制度的基本框架。

我国房地产市场的起步较晚，但是2004 年以后，全国的房地产市场发生了巨大变化，尤其是大、中城市的房地产市场出现了较为严重的供求失衡现象，房产价格迅速上涨，全国房价收入比已超过15倍，北上广深等地的房价收入比则超过50倍以上，资金、产能等要素向房地产急剧集中，房地产投资约占整个国内生产总值的6.6%，占全部投资的1/4。对此，政府多次对房地产市场进行宏观调控，出台相关政策措施，对整顿规范房地产业市场秩序、抑制房价上涨，起到了一定的效果。但也看到，各种调控政策的出台都是非连续性的，因此其调控效果并不明显且较为滞后。因此，新的调控政策出台，旨在建立健康的房地产税收体制，并使之得到有效执行，促进房地产市场的健康发展。

二、我国房地产税制的现状

（一）开发环节

目前，中国的房地产行业在发展的环节涉及税收较少，主要是耕地占用税，契税和印花税，因此虽然税费合计数额较大，但却明显费重税轻。

（二）流转环节

房地产交易涉及大量的税收，包括营业税，城市维护和建设税，土地增值税，印花税。近年来，我国对房地产市场的税收调控手段主要发生在房地产的流转环节，其政策目的是通过税收工具增加房地产产品交易成本，从而遏制一部分投资和投机需求，进一步影响房地产市场供求关系，达到最终降低房地产商品价格。但当前我国房地产消费市场实际情况是消费者大多数购房需求呈刚性需求，这部分购房者对房地产价格及税费不敏感，而整个市场供求矛盾突出，基本处于卖方市场的状态，而房地产行业本身又缺乏竞争，因此开发商很容易将其成本在交易环节转移到消费者身上，因此税收手段并未取得预想中的作用。

（三）保有环节

房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。这部分的税收很小，主要是房地产税和城市土地使用税，且仅对企业或个人生产经营活动中占用的城镇房产和土地征收，还没有将征税范围扩大至保有房地产的全部社会成员，税负相对较轻。目前我国在上海和重庆两地进行了房产税试点，但由于其存在的种种缺陷，收效甚微，并未起到预期效果。

三、我国房地产税制的问题

（一）税种重叠、税基狭窄

当前我国房地产税收政策中存在税种结构松散、税种主次不分、调节功能单一，以及税种设置重叠、重复课征等问题。主要表现在：营业税和土地增值税的重复征税，房产税和城镇土地使用税的重复征税，房产税和营业税的重复征税等。

（二）征收环节重流通轻存量

我国现行房地产税制中一个很明显的问题，就是对房地产流转环节征收更多的税，税收负担很重；而对房地产保有环节则征税相对较少，且优惠政策较多。如果流通环节税负过重，房地产有可能不愿意出售多余的闲置住房，将抑制存量房屋进入市场，不利于住房资源的有效配置以及房地产业的整体发展。

（三）房地产税收政策相对滞后

有关税收政策的制定中，每一次针对房地产市场的税收政策只是针对单个税种进行调控，加之房地产税种众多且各税种的政策目标不一致，使得整个政策无法形成一个完整的体系，而地方政府缺乏税收立法权，使得税收政策无法对整个市场进行调控，也限制了地方政府房地产税收政策的灵活性和有效性。直接导致房地产税收的整体调控目标不明确，制约了房地产税的调控，不利于稳定房价。

（四）房地产税收辅助制度不健全

由于国家相关政策不完善，在 2015 年之前，我国还未建立针对全体社会成员的不动产登记管理制度，不动产价值评估制度建设亟待完善。

（五）行政收费繁多，存在重复征收现象

一方面，税制复杂，征管难度较大，极易出现跑冒滴漏问题；另一方面，房地产企业税费负担过重，企业为了最求利润最大化，必将把税费负担转嫁到消费者身上，这在很大程度上阻止了房价的合理回归。

四、推进我国房地产税制改革的建议和措施

（一）正税、明租、少费

正税，就是在改革过程中建立起一个涵盖房地产产业整个运作过程的房地产税收体系，依据房地产市场运行过程和环节设置税种，明确各税种的征收环节，有效发挥税收的调节功能。

明租，就是进一步明确地租，加强对土地出让金的征收和管理，使之充分发挥维护国家权益、调节土地资源配置的作用。

少费，就是清理和整顿各环节费用，杜绝乱摊派、乱收费现象的出现。

实行租、税、费分离，使租、税、费三者有机结合起来，一方面有效地发挥税收的宏观调控作用，另一方面通过地租和收费的方式保证提供公共产品和服务的资金需要。

（二）简税制、宽税基、低税率、严征管

我国房地产税制的改革，既要宽基础和广覆盖，又要通过低税率以解决改革过程中遇到的阻力，并根据实际情况和税负能力，实行低起点、差别化的累进税率。强化房地产税收执法监督，整顿和规范房地产税收秩序，加强法制教育。中央向地方适度放权，允许地方根据自身实际情况制定适合当地实际的税收法规，以此调动地方政府在税收征管上的积极性。

（三）综合配套改革，坚持逐步推进

房地产税制的改革和完善要立足现实，稳步、有层次地进行，一方面在税制要素设计方面下足功夫，另一方面逐步为房地产税制改革逐步铺开积累经验。通过对房地产税制进行综合性的改革，达到强化税收调控功能、有利于优化房地产资源配置、充分发挥税收对收入分配的调节作用的目的。

（四）推进房地产行业“营改增”制度改革

2016年5月全面推进房地产行业“营改增”制度改革，这是推动房地产行业健康发展的重点措施。

五、结论

房地产税制是国家针对房地产经济活动专门制定的、由若干税种共同构成的经济调节体系。健全完善的房地产税收制度不仅可以增加财政收入，有效的配置资源，而且通过税收这个经济杠杆可以有效的调节经济运行，合理分配收入。但目前我国房地产税收制度不够完善，有效调节供给明显不足。因此我国房地产税制的改革，必须立足于我国整体经济形势和目前房地产行业的发展现状，通过对各环节不同税种的调整、简化，形成更为完善的新的房地产税收体系。（作者单位：重庆工商大学）