浅析我国物业管理企业财务管理现状及改进

北京华服鑫融物业管理有限责任公司 赵霞

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理起源于19世纪60年代的英国，于20世纪80年代从香港传入我国大陆。1981年3月，在深圳成立了我国大陆第一家物业管理企业，标志着我国物业管理时代的到来。目前，我国物业管理企业大多是微利企业。作为一种以营利为目的的经济组织，加强管理、促进经济效益的提高，始终是物业管理企业的重要课题。财务管理作为企业管理的核心部分，渗透到企业的各个部门、每个环节，甚至每一名员工。财务管理水平的高低，决定着企业的兴衰成败，决定着企业的战略管理和经营管理的效果。

通过对物业管理企业财务管理现状的了解，笔者发现物业管理企业在财务制度建设、资金运作、财务基础工作、内部控制等方面存在一些亟待解决的问题。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。

一、财务管理概念及内容

企业财务管理，是指在国家法律法规和方针、政策指导下，根据国民经济发展的客观规律和企业对资金管理的要求，有组织地对企业财务活动及财务关系所进行的一项管理工作。企业财务管理是企业生产经营管理的一个重要组成部分。

物业管理企业所有涉及资金的活动都是财务管理的内容，包括筹资管理、投资管理、资金的运用和资金的分配等。财务管理的实质是以价值形式对企业的生产经营过程进行综合性的管理。

二、我国物业管理企业财务管理现状

(一)财务管理制度不健全不完善

物业管理行业至今没有一套健全、完善的财务管理制度，物业管理企业仍然存在执行不同会计制度的现象。尽管我国已经颁布了 《会计法》、《企业会计准则》、《会计基础工作规范》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》等等会计制度法规，提供了物业管理企业制定内部财务制度的依据和参照，但是，在实际执行过程中仍然存在行业内部制度执行混乱现象：有的执行事业单位财务会计制度；有的执行外商投资企业财务会计制度；有的执行旅游、饮食服务业企业财务制度；有的执行施工、房地产开发企业财务制度；有的执行工业企业财务制度等等。物业企业财务管理制度过于多样化，导致会计人员在具体财务工作处理上存在较大差异，既不利于行业内财务状况和经营成果的统计和比较，也不利物业管理这个新兴行业持续稳定的发展。

(二)资金运营缺陷

我国的物业管理企业大多规模较小资金少，受委托管理的资产量大、风险大、责任大，物业企业盈利性差。受上述因素影响，物业管理企业筹资信贷能力差，又缺乏政府的支持，融资困难，这又进一步造成了其资金短缺。物业管理企业依据物业合同提供物业服务，支付公共部位的设备设施维护维修费、绿化保洁、垃圾清运、物业人员薪酬，代收代缴房屋租金、水电费等，承担大量资金流出的同时，还要面临业主不按时缴纳费用，甚至是长期拖欠物业管理费的现象。某些物业管理企业无视国家制度，私设“小金库”或是违规使用资金购置汽车、违规改善企业经营环境，占用大量的资金影响企业的资金流动。资金流动是企业的主动脉，一旦被切断，本就资金紧张的物业管理企业，其经营情况可想而知。

(三)内部控制体系缺失

内部控制是由企业董事会、管理层和全体员工共同实施的、旨在合理保证实现企业基本目标的一系列控制活动。内部控制不仅能维护企业的财产安全、防范经营风险，还可以保证会计信息的采集、归类、记录和汇总过程准确无误，从而真实的反映企业的生产经营活动的实际情况，并及时发现和纠正各种错弊，从而保证会计信息的真实性和准确性。有些物业管理企业由于对内控工作不够重视，存在如下问题：没有建立内部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并没有贯彻实施，缺乏有效的监督机制，存在内部审计职能弱化的现象。内部控制体系的缺失，必然导致财务管理的混乱，导致企业经营风险增大。

(四)财务人员职业素质不高

目前，我国物业管理企业的财务人员的职业素质普遍不高，或无证上岗，或不具相应的会计技术资格证。财务人员职业素质的高低直接关系到企业会计工作的质量。实际工作中，有的财务人员职业道德缺失，甚至参与弄虚作假；有的财务人员缺乏法律意识，不熟悉财经法规、制度；有的财务人员缺乏职业判断力，业务处理能力较差；有的财务人员缺乏风险意识，保守商业秘密观念较差；有的财务人员不注重自身业务水平和技能的提高；有的财务人员服务意识较差，岗位工作敷衍了事，缺乏爱岗敬业的精神。

三、完善物业管理企业财务管理的措施

(一)完善财务管理制度体系

物业管理是一个新兴的行业，物业管理企业在会计核算工作中无法吸取行业会计制度的经验，当前的会计制度、条例等也没有提供具体的、详尽的指导意见，这就要求物业管理企业在了解、分析物业管理业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理企业自身的内部财务管理制度。物业管理企业的非流动负债、营业收入、成本费用等核算内容区别于其它行业，物业管理企业财务数据定期地向业主报送，从而更具透明度。物业管理企业具有较多的委托经营业务，会计核算应该强化资产核算的及时性、真实性和准确性。物业管理企业应该依据上述核算特点，制定内部财务管理制度体系。

(二)加强物业管理企业资金管理

资金管理是财务管理的核心内容。物业管理企业在财务管理过程中，应该将资金集中进行管理，这将有效降低企业的财务风险。具体可以参照“资金池”的方式进行资金集中管理，这样能够有效降低企业资金头寸，统一、合理的运作企业的资金，利用闲散资金进行对外投资，谋求资金的中短期收益。物业企业应认真做好营运资金的预算，分别细化到每年、每月、每周编制资金预算，使预算在不断的变化中与实际收支趋于一致。要求各相关部门上报资金预算，据此对各部门的日常现金流量进行控制，并对资金预算情况进行跟踪分析和考核。事先有预算、事中有控制、事后有分析，才能强化物业管理企业的营运资金管理。资金集中进行管理可以改善物业管理企业的经营状况，提高企业盈利能力，降低经营风险，从而拓宽企业从内部和外部进行融资的渠道。

(三)加强物业管理企业内部控制

1、遵循不相容职务相分离的原则

物业管理企业大多属于小规模企业，机构设置相对简单，人员较少。在机构和岗位设置上，更应该严格执行不相容职务相分离的原则。如财务工作中的会计和出纳就属不相容职务，需要分离。

2、授权批准控制

授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制，它可以保证物业管理企业各项业务的执行和限制滥用职权。如物业管理企业处置废品的数额超过某部门的批准权限时，只有经过更高级别的部门批准，才能进行该项经济业务。

3、实物资产控制

实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制两种。限制接近，如物业管理企业除物业特定维护人员外，其他人员则限制接近公共区域内的大型机器设备，可以保证资产安全。定期进行实物资产清查，可以保证账实相符，如发现账实不符，应查明原因，及时处理。

4、风险控制

物业管理企业经营过程中面临的风险，主要包括物业管理的服务风险和物业管理的财务风险。物业管理企业唯一的产品就是服务。在提供服务的过程中，物业企业受托管理的资产存在发生各种灾害的可能，面临经营风险。财务风险又称筹资风险，是指由于举债而给企业财务成果带来的不确定性。借入资金需要还本付息，一旦无力偿还到期债务，企业便会陷入财务困境甚至破产。

(四)提高会计人员职业素质

由于目前网络、媒体等极度发达的社会环境，物业管理企业对财务人员的会计电算化水平的要求进一步提高，对高知识存量、高技能型财务人员的需求进一步增加。企业财务制度是随社会经济发展需求而不断更新、细化的，财务人员只有具备终身学习的意识，才能够跟上社会的发展变化，满足财务工作的需求。财务人员应该有意识的进行知识更新，自我“充电”，提升自己的业务水平、法律意识，职业判断能力和职业道德水平。

综上所述，物业管理企业财务管理过程中，还存在财务制度不完善、营运资金管理不规范、内部控制缺失、会计人员职业素质较低等现象。针对这些现象，笔者提出了改进方法。但就目前物业管理企业财务管理现状而言，改进过程仍然需要一个较长的时间过程。物业管理企业既是一个劳动密集型企业，又是一个管理密集型企业。物业管理企业只有重视财务管理，才能在当前风险与机遇并存的形势下，实现企业价值的最大化。物业管理企业应在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，向规模化发展。

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