住宅用地价格与土地集约利用度相关性研究——以四川省成都市为例

党 青， 周介铭， 何 伟， 蒋贵国

(1.四川师范大学西南土地资源监测与评价教育部省部共建重点实验室，四川成都610066;2.四川师范大学地理与资源科学学院，四川成都610066)

城市土地是国家经济发展和社会安居稳定的基础，近几年随着经济的快速发展、城市规模的不断扩张以及农村人口大量涌入城市，导致城市用地紧缺.为了缓解城市用地矛盾，我国先后于20世纪90年代初期及近几年开展了针对城市地价及城市土地集约利用度的测算工作.国内外学者也就城市土地价格评估及土地集约利用性给予了极大的关注，乔伟峰等［1］利用层次分析法分析了滇中经济区42个县区土地资源的集约利用情况;朱连奇等［2］从农村居民点入手探讨了农村居民点集约利用的运作模式、集约潜力计算的指标选择、影响评价和生态、经济社会效益分析;李景刚等［3］借助改进熵值模型和综合评价方法对2003—2007年的广州市城市土地集约利用水平进行了综合评价;何伟等［4］通过采用以价定级的研究方法展开对小城镇土地价格的评估，为小城镇开展以价定级研究提供技术路线和技术方法方面的参考.

通过查阅大量研究成果及相关文献，笔者发现，前人对城市地价与土地集约城市地价与土地集约利用之间相互关系的定量研究涉及很少.大量的实践表明，利用之间的相关研究，大多局限在单一的城市地价或单一的土地集约利用性研究.而对城市地价与土地集约利用性之间所表现出的地价越高土地集约利用程度越高，而集约利用程度提高又反之降低了单位面积土地的使用价格，这种相关性之间的研究很少涉及.针对以上存在的问题，本文引入现代数字科学技术地理信息技术，展开对研究区域土地价格与土地集约利用度的测算，在完成数据测算的基础上借助相关数理统计与分析方法，进一步挖掘两者之间的定量关系并结合具体研究区进行了大量细致的分析工作.

1 研究思路与分析方法

1.1 研究思路 本文以住宅用地作为研究对象，选取了2013年上半年100个住宅交易样点数据，通过样点数据测算出土地价格;同时构建了城市土地集约利用度评价模型用于测算土地集约利用度;并借助ArcGIS 9.3软件分别将地价与土地集约利用的空间数据和属性数据结合起来;在完成以上两方面的基础上通过SPSS 16.0软件提供的相关分析工具进行了城市地价与城市土地集约利用度之间相关程度的分析，并构建回归模型定量的表示出城市地价与城市集约利用度之间的定量关系.

1.2 城市土地集约利用度评价指标体系 城市土地集约利用不是单一的一个感念或者孤立的一个系统，而是与周围其它事物因素紧密相连的一个综合体.因此，在构建城市土地集约利用评价体系时应综合考虑，并且不同的土地利用方式评价其集约利用的指标体系也存在着一定的差异.本文分别从社会、经济、生态的角度入手构建集约利用评价指标体系(表1).

表1 城市土地集约利用度综合评价指标体系Table 1 The comprehensive assessment index system of urban land intensive use

1.3 分析方法

1.3.1 栅格分析技术的应用 随着地理信息系统(GIS)技术的发展，所应用的领域在不断扩大.本次将地理信息系统的空间分析技术引入到对住宅地价与住宅集约利用相关性的研究中.构建了住宅用地样点分布图及其属性数据表、住宅用地集约利用评价各因素因子图层及其属性表，并借助ArcGIS栅格数据空间分析模块(Spatial Analyst)对住宅用地土地集约利用度进行了测算.

1.3.2 土地集约利用度测算 在收集土地集约利用度评价的数据时，由于原始数据的单位量纲不同且存在正负指标差异，所以为了实现数据的可比性需对原始数据进行无量纲的标准化处理，本文采用Z-score法进行标准化处理，通过spss 16.0对城市土地集约利用标准数据进行主成分分析“得到相关矩阵特征根和方差贡献率”并提取累计方差贡献率大于90%的前n个因子，求得各个因子得分，即

其中，Kim为第m个因子的得分，dj为j项指标回归系数，Zij为标准化数据.最后用多因素综合评价法求城市土地集约利用度系数并以各个因子方差贡献率所占累计方差贡献率的比重作为其因子权重，测算出土地集约利用度.

1.3.3 城市地价与城市土地集约利用度相关性分析 相关分析是用于描述两个变量之间的密切程度.它反映的是当控制其中一个变量的取值后，另一个变量的变异程度.相关分析的主要目的是研究变量之间的密切程度，以及根据样本资料推断总体是否相关.本文将相关性分析引入到城市地价与土地集约利用的研究中来.通过对同一交易样点所在栅格单元的地价与土地集约利用度的相关性进行分析，得出不同土地利用方式下不同等级的城市地价与土地集约利用之间的相关性，并应用线性模型建立了两者之间的定量关系模型，由此看出城市地价与土地集约利用之间的定量变化特征.

2 实例分析

2.1 研究区域介绍 本次研究对象以成都市为例，研究区域范围为626.42 km2，其中，中心城区约590 km2，绕城高速路以外成都市高新技术产业开发区西区约26.35 km2，成都会展中心新区约10 km2.涉及范围包括中心城区的五城区以及温江、郫县、新都、龙泉、双流等郊县的部分区域.

2.2 研究区域地价测算 本文在对100个住宅交易样点进行交易时间、剩余年限、容积率、临街状况等因素修正的基础上，将样点数据统一加载到Arc-GIS平台下.并对其价格、面积、所有人等信息建立了属性表，形成了住宅交易样点分布图.并采用聚类的方法根据交易样点价格的变化趋势，划分出价格等级，其中，单价p＞9 000元/m2的为一级地价区域，7 200元/m2＜p≤9 000元/m2为二级地价区域，5 600元/m2＜p≤7 200元/m2为三级地价区域，4 300元/m2＜p≤5 600元/m2为四级地价区域，p≤4 300元/m2为五级地价区域(图1).

2.3 研究区域土地集约利用度测算结果 依据前述研究方法，借助ArcGIS 9.3空间分析模块对城市土地集约利用度进行了测算.并依据成都市住宅用地土地集约度的变化趋势图，结合国家有关土地集约利用的标准将住宅用地集约利用情况分为3个等级，分别为λ＞32.28%土地集约利用度为低度，17.45% ＜λ≤32.28%土地集约利用情况为适度利 用，λ≤17.45%为集约利用(图2).

2.4 研究区域地价与土地集约利用度相关性分析在完成对成都市住宅用地地价与土地集约利用度测算的基础上.针对所选取的100个住宅用地地价及集约利用度分值(表2)，通过spss统计分析软件得出每个地价等级下地价与土地集约利用度的相关性指数，根据相关性指数的分值得分可以看出每个级别下两者之间的密切程度:其中一、二、三、四、五级区域相关性指数分别为0.437、0.494、0.63、0.791、0.459.

在相关性分析的基础上对住宅用地价格与土地集约利用性建立了回归模型，对其定量关系进行了分析(图3).

由以上图表可以看出三级、四级住宅用地地价与土地集约度之间呈现出中度偏高度正相关性，也就是在三级、四级住宅用地区域地价越高土地的集约利用度也就越好，而一级、二级、五级用途下的住宅地价与土地集约度表现为低度相关.相关性不及三、四等住宅用途下的地价与集约度相关性高.

表2 部分土地集约利用度与土地价格测算样点数据Table 2 A part of sample data of urban price and the urban intensive use

3 结论与讨论

综合上述分析，从整体上来看成都市住宅地价与土地集约度之间的相关性，可划分2个层次.三、四级区域，也就是住宅地价4 300元/m2＜p≤7 200元/m2这个区域地价与集约度表现出中度相关，住宅地价p＞7 200元/m2及p＜4 300元/m2为低度相关(图4).

其中低相关性区域主要由房价高区域及房价低区域2个区段构成.高房价区域相关性较低的原因主要是高地价区域的地价较其它级别高出很多，但集约度值并没有与价格成比例的增长，也就是说高地价区域下的土地集约度仍有挖掘的潜力.对该区域用地中的利用效率不高的、容积率较低的建筑等应进行适时的改造提高单位面积土地的利用效益;低地价区域地相关性低的原因主要是于二环路以外位于城东、城北附近的居住区，过去这一区域的居民住宅没有系统的规划，住宅较混乱，周围基础设施配套和环境都有待改善.针对这两方面原因可从以下两点来加以改善，从而提高土地的集约利用性也可间接降低单位面积房价.

1)将对土地的内部挖掘与外延扩张相结合起来.在对土地的内部挖掘方面，应该加强对目前利用度低的土地进行改造，如在住宅方面对一些落后、老化、混乱搭建的建筑物进行统一的拆迁规划.在对土地的外延扩张方面应该对新建住宅用地进行科学的规划建设，减少重复建设，避免对耕地的占用，用新的科学技术和规划理念提高土地的利用效益.

2)通过地价调节提高土地利用潜力.地价对土地的集约利用有着很大的相关性，在激烈的市场竞争机制下可以利用城市的土地价格调节土地的利用效益，通过招标、拍卖和挂牌3种土地出让方式，发挥市场竞争机制，出价高者得到土地的原则，高地价的土地获得者为了将来能从土地上获得更高的经济效益，必然会请好的建筑设计师进行合理的规划，对建筑的用途，外观的设计、内部如何布局等各个方面都会投入大量的人力、物力和财力进行设计和施工，所以通过高的地价可以有效的提高土地的利用效益.

［1］乔伟峰，曾洪云，李云梅，等.基于层次分析法的滇中经济区土地资源集约利用研究［J］.南京师范大学学报:自然科学版，2013，36(2):113-118.

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［4］何伟，唐琴.城镇土地以价定级方法研究:以四川省南部县为例［J］.四川师范大学:自然科学版，2012，32(5):694-698.

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