从房市与CPI的关系看我国的通货紧缩

熊建文

（宿迁学院，江苏 宿迁 223800）

引言

从2013年11月全国楼市的成交量表现来看，我国房产市场已经出现降温趋势。据中原地产统计数据显示，从2013年11月1日至11月26日，54个城市总成交量为22万套，同比下降10.7%。2014年1—11月份，从商品房销售上来看，销售了101 717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1—10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64 481亿元，下降7.8%，降幅比1—10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。2014年1—6月我国的居民消费价格指数温和上浮，从2014年7月102.3，2014年8月102，2014年9月101.6，已出现连续3个月下跌；工业生产价格指数从2012年3月开始到2014年11月，已连续33个月同比出现负增长。房市的变动与CPI两者之间的关系是怎样的呢？本文主要通过分析房市变动与CPI之间的关系来看通货紧缩，以便提前采取相应预防措施。

一、理论上分析房市变动与通货紧缩的关系

（一）通货紧缩及房市衡量指标的选取

1.通货紧缩衡量指标的选取

物价指数一方面从零售情况，一方面从批发情况，或者从经济总体情况来反映在不同时间段内商品的价格水平变动情况。现实中常用商品的零售价格指数、居民的消费价格指数、批发价格指数或者国内生产总值平减指数来衡量经济的通货紧缩或者通货膨胀。商品零售价格指数虽把零售的商品涵盖在内，但越来越重要的服务项目没有涵盖，用其反映总物价的变动有些片面，因而不适合作为衡量通货紧缩的指标。居民消费价格指数既涵盖了大多数商品，又涵盖了服务项目，一方面可以把我国居民日常的消费的价格状况反映出来，同时也可以反映消费价格对居民现实生活中的消费支出有什么样的影响。再加上国家统计局每月都会公布其数据，获得数据比较方便快捷，社会大众对其也很熟悉，其能够直接反映居民的价格负担情况，可以将其作为测度通货紧缩的一个全面指标；批发价格指数代表规格品的范围虽较广，但在具体应用中我国目前官方公布的数据中比较容易获得的就是工业品出厂价格指数，这一个指数用来整体反映批发价格指数有些片面了，所以其只能用作参考指标，一般情况不作为衡量指标；国内生产总值平减指数包括范围虽广，但对家庭而言，国内生产总值平减指数中包含的投资以及进口产品大多数与家庭没有直接关系，社会大众关注度较低。同时这一指数涉猎面太广，统计工作相当大，不能做到及时公布，一般都是年度数据，而且公布的较晚，滞后性明显。综合而言，本文用居民消费价格指数（CPI）作为衡量通货紧缩的指标，数据来源于国家统计局。

2.房市变动衡量指标的选取

根据数据可得性，现实中房市变动可以用房价的变动、房地产开发投资累计增长的变动情况来进行衡量。但现实中房价的变动一定程度上不能说明真实问题。因为房价不仅与市场需求有关，还与成本密切相关。2014年与2013年比我国的房价降价趋势不是很明显，主要因为2013年我国建的房子各项成本（建房原料成本、人工成本等）均较高，建房成本高使开发商不可能降太多价，因此，我国2014年房市交易量下降很多，但房价下降趋势不是太明显。房地产开发投资趋势与现实经济的运行趋势走势基本一致，因此，本文用房地产开发投资的变动情况来衡量房市变动更合适些。

（二）CPI与房市变动理论上的关系

房地产在一国经济中处于举足轻重的地位，房市的变动会影响到各行各业（详见图6）。房市的变动（房地产开发投资累计增长情况）会影响房产交易量，这又会直接影响到建材市场、日常用的生活电器、装修行业、家居用品行业等领域的投资和需求情况。这些领域的运行又会影响到政府财政和银行吸收存款及发放贷款；房地产开发投资不足会直接影响建筑工人的工作，很容易造成这部分群体的失业，失业后直接影响到他们的生活及需求；房市本身也会直接影响到政府财政，开发商获得土地时要缴纳土地转让金，销售房子时要缴纳相关税费，房产销售量下降会直接导致政府财政收入的大幅度减少；房地产开发商大多在银行有贷款，房地产贷款占银行贷款的20%左右，现房产交易量出现问题会直接影响到贷款的归还，进而很容易面临金融风险。上面的综合运行会直接影响到居民消费价格指数及CPI。理论上，房市的变动与CPI呈现正比关系，房市的变动与现实经济中的各个方面息息相关。房市走势的下跌会直接导致我国需求不足、加大产能过剩及金融风险，进而导致通货紧缩。房市与CPI的关系可以详见图1。

图1 CPI与房市变动的关系

二、实证上分析房市变动与通货紧缩的关系

（一）模型构建

理论上我们已经分析房市的变动对CPI有明显的影响，现在我们通过回归分析从实证上来分析房市的变动与CPI的关系。回归分析的目的是反映出解释变量对被解释变量到底有没有影响，如果有影响，影响程度多大？本文想考察房市变动对CPI的影响，因此，本文以CPI作为被解释变量（模型中用CPI表示），解释变量为房市的变动（模型中用FSH来表示），因CPI与其前期也相关，模型中的解释变量也包括CPI的滞后。当解释变量与被解释变量同时取对数时，解释变量前的系数可以表示弹性，同时还可以降低异方差性，因此，模型中对CPI（用lcpi表示）与fsh（用lfsh表示）做取对数处理。数据选取从2011年2月至2014年11月，由于房市1月份的数据没有，因此，共计43个数据。数据来源于国家统计局。

（二）协整分析

1.单位根检验

现实中有些数据如果是非平稳的，即使是变量之间没有任何关系，对他们进行回归分析时也可能得出较好的结果，这就成了虚假回归。为了避免虚假回归的出现，我们首先对数据的平稳性进行检验，主要采用ADF单位根检验方法。具体结果见表1。变量本身虽不平稳，但他们的线性组合可能存在协整关系[1]。只有当变量之间是同阶平稳时，才可能存在协整关系。

表1 变量的单位根检验结果

从表1中我们可以看出cpi与fsh水平上是不平稳的，因为他们水平上ADF统计量对应的P值均非常高。P值表示拒绝原假设所犯错误的概率，P值如果比较高，我们便不能拒绝原假设，只能接受原假设，原假设是序列存在单位根，是非平稳。但二者经过一阶差分后，ADF统计量对应的P值非常小，接近于零，我们完全可以拒绝原假设，即序列均为平稳序列。

2.协整检验

cpi与fsh为同阶平稳序列，可能存在协整关系，下面我们进行协整检验。协整检验最常见的检验方法为Engle—Granger检验。检验步骤首先是进行回归分析，得到残差；然后对残差进行水平的单位根检验。模型中包含了被解释变量的滞后，到底选取滞后几阶呢？通过分析，我们发现被解释变量的滞后2阶对应的t统计量很小（详见表2），并不显著，说明其对被解释变量没有显著影响，因此我们选取被解释变量的一阶滞后进行协整回归分析，回归分析结果见表3。

表2 回归分析结果

表3 协整分析的回归分析结果

从表3的回归分析结果中我们可以看出解释变量对应的t统计量均较高，t统计量对应的P值较小，基本为零，我们完全可以拒绝解释变量前系数为零的原假设，解释变量均对被解释变量有显著的影响；R平方是反映解释变量对被解释变量整体拟合程度的一个指标，该指标越高说明解释变量对被解释变量拟合的越好，本结果中的R平方为0.883 571，非常高，说明解释变量对被解释变量拟合的非常好；F统计量是检验模型中解释变量对被解释变量的联合显著影响是否显著的指标，其对应的P值为零，说明两个解释变量对cpi的影响显著；DW统计量用来分析检测模型是否存在序列相关的指标，模型中如果存在序列相关会导致参数估计量非有效、变量的显著性检验失去意义、模型的预测失效。本结果中的DW统计量为1.697 624，其对应的检测下限是1.39，检测上限是1.60，DW统计量的值大于检测上限，小于4减检测上限，在该区间内，根据DW检验标准判断模型中不存在序列相关[2]。综上可以看出，cpi与房市之间的回归分析结果较好。下面通过检测残差是否是一个水平平稳序列来进行协整检验，检验结果见表4。从检验结果中我们看出残差单位根检验中的t统计量对应的P值非常小，说明残差水平便是平稳序列。说明解释变量房市（fsh）与被解释变量CPI之间确实存在协整关系。回归方程为

CPI与房市变动成正相关，我国房市目前呈现什么样的趋势呢？

表4 残差的单位根检验结果

三、我国目前房市变动及通货紧缩情况分析

（一）我国房市目前的走势情况

从上面的实证分析中我们可以看出，CPI与房市变动存在长期均衡关系，房市的变动对CPI为正影响。我们可以从房市变动的衡量指标——房地产开发投资变动情况（图2）、全国房地产开发企业土地购置面积增速（图3）、全国房地产开发投资增速（图4）、全国房地产开发企业本年到位资金增速（图5）、全国商品房销售面积及销售额增速（图6）、房地产累计投资增长（图7）来看。上述几个指标均出现明显增速下降趋势。同时2014年第一季度，重点城市楼市成交面积同比

2013年第一季度明显大幅下降（详见表5）。

图2 房地产开发投资累计增长情况

图3 全国房地产开发企业土地购置面积增速

图4 全国房地产开发投资增速

图5 全国房地产开发企业本年到位资金增速

图6 全国商品房销售面积及销售额增速

图7 房地产累计投资增长情况

表5 重点城市楼市成交面积情况

（二）我国目前已出现通货紧缩苗头

CPI编制时选取比较有代表性的商品及劳务的价格变动作为衡量指标，涵盖范围较广，能及时反映影响社会大众生活费用的物价趋势。CPI持续过低甚至为负，代表有通货紧缩的可能。我国居民消费价格指数2014年7月102.3，2014年8月102，2014年9月101.6，已出现连续三个月下跌。CPI变化虽不是非常明显，但PPI变化非常明显。PPI可以用其来衡量制造商生产产品的出厂价的平均变化情况。PPI从2012年3月同比开始出现负增长，到2014年11月，已出现连续33个月同比出现负增长（详见图8、图9）。

图8 PPI从2011年1月至2014年11月走势

图9 PPI从2012年3月至2014年11月同比增长情况

同时，我国沿海规模以上港口货物吞吐量增长也出现明显下降趋势（详见图10）、国家的财政收入增长也出现明显下降（详见图11）、国内生产总值、第一产业增加值、第二产业增加值、工业增加值累计增长也出现明显下降（详见图12）。从上面的分析中，我们可以看出房市的变动与CPI是息息相关的，房市走势现下降趋势明显，CPI也出现连续下跌状况，我们需提前采取措施谨防通货紧缩。数据来源于国家统计局。

图10 沿海规模以上港口货物吞吐量增长情况

图11 国家财政收入同比及累计增长情况

图12 国内生产总值、第一产业增加值、第二产业增加值、工业增加值累计增长情况

四、谨防通货紧缩的对策建议

通货紧缩对整个经济、银行业以及企业均会带来较大影响，严重还可能会带来经济全面衰退。通货紧缩——物价下跌——消费者推迟购买——个人消费支出受到抑制——企业产能过剩——失业增加——人们有效购买力下降——市场销售疲软——物价进一步下跌——经济可能全面衰退。

通货紧缩对银行业及企业影响也比较明显。通货紧缩下物价的持续下跌一定程度上会提高实际利率水平。表面上名义利率下降，但资金成本还是比较高，加重了借款人真实的负担，再加上产品价格的下跌，企业产品的收益率在下降，还有的企业产能过剩，产品销售不出去，这些因素最终都会导致企业归还贷款的能力在下降。这时银行从风险控制角度，会进一步让企业尽快还款，企业的负担会更重，加快企业破产的速度。企业破产后贷款基本归还不上，致使银行不良贷款上升，银行会进一步惜贷。在通货紧缩下企业进行投资的欲望本身就不足，在加上银行惜贷，筹集资金渠道减少，会导致企业投资会进一步不足。因此，我们需要谨防通货紧缩，具体建议如下。

（一）扩大其他内需，农民工市民化继续加强

从我国现行房产走势中可以看出，我国房产交易量同比出现负增长，销售起来比较困难。主要是因为经过20多年的发展，我国房地产的刚需动力不足。在房市比较低的时候，做房产投资的人囤积了大量的房。部分农民想市民化，特别想买房子，但由于现在的房市依就较贵，按照他们的购买力还是买不起房，再加上城镇化的建设，城镇中也建设了大量的房，这部分群体往往在城镇上买房了。我国目前城镇人口中基本上一家一个孩子，多数为独生子女，每家最少一套房，两个独生子女结婚后至少两套房，这部分群体的刚需也基本满足了，因此我们需要开发其他消费群体，开发其他消费。拉动内需需要广大人民有真实的购买力，在我国广大的农村人口很多，大部分农村人口家庭收入不是很高。我国目前至少有两个亿的农民工，这部分农民工的消费力也较弱，他们辛苦工作可以挣到钱，但这部分钱往往用于投向孩子的教育、家庭的医疗，剩余的消费力很小。但是，这部分农民工的消费潜力还是具备的，我们可以通过将这部分农民工市民化来提升他们的消费增长潜力。

农民工市民化一方面可以将部分主要在城里工作并不依赖土地的这部分群体转移，政策上支持这部分群体市民化，挖掘他们的消费潜力；另外农民市民化并不一定非要将农民进行转移，对于依赖土地的这部分市民可以让他们在农村就地市民化，这样既可以提高他们的生活水平，又可以继续经营土地，生活起来也比较方便。对于这部分农民的市民化主要是提高其生活质量水平，对其现有的教育、医疗、卫生、金融服务等环境进行改善，进一步培育信息、环保以及社区等方面新的消费增长点。

（二）实现房地产业的有效转型

房地产业与各行各业密切相关，虽一定程度上弱化其内需占比，但仍需发展房地产业。我国房地产业积极发展的同时存在着消耗高、科技含量低、产业化程度低等问题。现其应与低碳经济发展相适应，加快自身转型发展，提高质量[3]。我国之前有些房子质量差、不环保。今后房地产业发展应以开发寿命长、品质高、环保节能为导向，提高房子的技术含量。我们可以开展“空中花园”计划，在新开发的房地产顶层搞一层绿化，加大整体绿化环境。这样做可以大大加大小区整体绿化环境，提高大家买房子的积极性。对于开发商来说，成本并没有加大太多，只需要在建房时把顶层做的牢固些，铺上一层土，搞一点绿化，每个楼层等层都这样做后，绿化环境大大加大，非常有利于改善小区整体环境，进一步提高人民购房并居住的积极性。同时房地产业还可以向村镇观光农业旅游方向发展，观光农业旅游把农村建设、农产品特色加工、农村自然风光及人的休闲娱乐融合在一起，既可以拉动内需，又可以促进房地产业的转型，实现农业、旅游及房地产业多方“共赢”的局面[4]。

（三）继续加大重点领域的投资

投资对促进增长发展具有非常强的推动作用，在进一步扩大内需的基础上，也应继续加大投资。我国现仍有部分地区铁路、公路、市政建设不是很完善，一方面为改善民生，另一方面为拉动经济增长带动就业，继续加大这些重点领域的投资。近年来，能源需求加大，我们需要继续加大对能源的勘探及开采。尽可能地寻找具有吸引力的项目，充分发挥投资对经济的拉动作用[5]。

（四）人民币对外贬值，扩大出口

2014年我国很多行业面临产能过剩问题，像属于高耗能的电解铝及钢铁制造，还有造船和钢铁领域中高端产品的硅钢，以及新兴的光伏太阳能、风电均被业界公认为“产能过剩”。这些行业是比较突出的行业，还有一些领域虽没有这些行业这么突出，但也出现了产能过剩，产品卖不出去，企业被迫裁员，勉强维持的情况。从相关部门了解到2014年我国的劳资纠纷案例非常多，主要问题就是企业由于产品销售不出去，从而提前终止合同进行裁员，或者让生产工人每周只上3天班，发工资时只能发最低基本工资。而这样做后生产工人也承受不了，这部分工人基本处于上有老人需照顾，下有小孩要抚养，他们需要长期工作，否则难以维持生活。要想解决这些问题需要积极想办法把产品卖出去，而在我国目前已出现通货紧缩苗头，内需不足的情况就需要想办法把产品卖到国外去。拉动国外消费者来买我国的商品，我们可以让人民币适度贬值，这样同样的商品，国外消费者购买的实际价格降低了，可以刺激他们的消费，从而解决产品产能过剩问题。在出口产品时也要不断提高研发型产品、服务型产品等的附加值。同时为了鼓励我国商品出口，大型商业银行可以发挥积极的作用，积极为出口商或外国进口商提供融资。可以多开展出口押汇、打包放款、卖方信贷、买方信贷、福费廷、保理等国际业务，尽可能鼓励我国商品出口。

另外，腐败也会使某部分群体积累了大量的财富，而这部分大量的财富往往没有用于拉动国内经济增长上。他们有的将这部分财富长期放置在家里，不进行流通，还有的存在国外，还有的在国外进行挥霍，导致大部分资金未能投到实体经济中，未能起到促进经济发展的作用。因此继续严格治理腐败可以使贪污的资金回归到社会中来，进一步促进经济发展。

[1]姜丽丽.我国货币政策下资产价格传导途径的顺畅性分析[J].商业时代，2012，（5）.

[2]李子奈，潘文卿.计量经济学[M].高等教育出版社，2010.

[3]刘志峰.探索机制改革提高城镇化质量促进房地产业转型为新型城镇化服务[J].住宅产业，2013，（8）.

[4]王义高.开发乡村旅游休闲实现房地产转型[J].中国乡镇企业，2013，（2）.

[5]张前荣.从物价形势看通货紧缩可能情景[J].上海证券报，2014，（4）.