保障性住房建设政策研究

□文/郭 伟

（河南城建学院管理工程学院 河南·平顶山）

保障性住房是我国住房体系的重要组成部分，其政策实施效果的好坏直接关系到我国住房保障工作的成效。但在地方政府加大保障性住房建设力度，深入推进保障性住房建设实践的过程中，出现了一些值得令人关注的现象和问题。如很多地方政府的保障性住房租售管理部门在办理保障性住房登记和租售业务过程中，发现市民对保障性住房的购买意愿普遍高于承租意愿，经济适用房房源供不应求，廉租房空置；市民对房源区位选址敏感，一些区位条件较差的廉租住房无人问津，造成保障房建设资源的浪费。

以上现象、问题说明：保障性住房建设规模有待合理确定、区位安排有待细化。研究解决这一政策问题，对于促进保障性住房建设切实满足老百姓合理需求，避免建设资源浪费，实现保障性住房政策制定的科学性与合理性等具有重要的现实意义和长远的指导作用。文章在梳理分析国内外保障性住房建设规模、区位安排典型做法和经验的基础上，结合我国实际，提出相关建议，以期解决上述政策问题。

一、国内外相关做法、经验分析

（一）国内。国内保障性住房建设工作起步较晚，各地对保障性住房建设规模、区位安排进行了一些政策实践，梳理其代表做法，总结出以下特点和经验：

1、保障性住房按需建设，据需求定供给。成都、厦门实行保障性住房预登记和常年申请政策，根据实际需求安排保障性住房建设和供给。成都市以“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的原则组织建设经济适用房，根据保障对象实际需求科学确定经济适用房建设规模并组织建设，确保房源供应；厦门市自2007年3月1日起常年受理社会保障性住房租购申请，根据社会对保障性住房的需求数量和需求结构制定供给政策，引导保障性房源的组织和建设。

2、保障性住房租售并举，发展经济租赁住房。成都、杭州等国内城市积极推行经济租赁住房，实行经济适用房租售并举。成都市2007年推行经济适用房租赁试点工作，推出100 套经济适用房房源供租赁，社会反响积极；杭州市积极发展经济租赁住房，以“先租后买”的方式解决“夹心层”住房困难问题，得到住建部和地区百姓一致好评。推行经济租赁住房制度是对经济适用房“只售不租”供应体系的创新，可有效解决“夹心层”住房困难问题，值得各地参考借鉴。

3、保障性住房选址以方便居民出行、就业为首要原则。北京、上海、杭州三城市对保障性住房选址工作的首要考虑都是将方便居民出行、就业作为先决条件。北京市保障性住房选址于邻近城市轨道交通站点、公交站点、交通换乘枢纽等，考虑居民出行和就业要求；上海市保障性住房选址于交通便捷地区，优先保证公共交通设施的配套完善，确保居民出行方便；杭州市考虑交通便利、出行方便、可达性好等因素，将保障性住房建设于快速交通干道、地铁周边等交通和生活便利地区。保障性住房保障的不仅是低收入住房困难户的居住，还应保障他们出行、就业方便。兼顾居住、出行、就业的选址原则，才能使选点建设的保障性住房切实满足人民需求。

（二）国外。国外保障性住房建设工作起步较早，对于保障性住房建设选址等有较多经验，值得我们学习借鉴，现梳理总结如下：

1、“多中心”城市建设。日本公共住宅在“多中心”城市集中建设。选址于新城建设保障性住房，可减轻对市中心基础服务设施的压力，增加低收入者就业机会和减少通勤成本。上海市2009年保障性住房选址之一的南汇区即为该市临港新城所在地，此选址定点即是借鉴日本公共住宅选址做法，具有一定的决策前瞻性。

2、地铁沿线优先建设。美国、新加坡保障性住房优先安排在地铁沿线建设。美国纽约市中心各地铁站附近有大量公共住房，便利的公共交通保证低收入人群的支出更小；新加坡组屋优先沿着地铁快速交通干线布置，方便居民出行，减少通勤成本。沿地铁线建设保障性住房，方便低收入住户出行，减少其工作、生活出行成本，较大程度满足其对公共交通的需求，是保障性住房较优选址。

3、区位选择系统选址建设。新加坡组屋由区位选择系统确定建设地点。新加坡政府提供多个组屋建设地点供国民选择，以国民意愿最高的备选建设地点作为待建组屋的选址定点。

二、保障性住房建设规模、区位安排政策建议

基于国内外代表性做法经验分析，结合我国实际，对地方政府进行保障性住房建设规模、区位安排决策提出以下建议：

（一）实行保障性住房预登记或常年申请政策，据需求定供给数量、结构。为准确掌握社会对保障性住房的需求数量与结构，可参考成都、厦门两市做法，实行保障性住房预登记或常年受理申请政策。政府在每年保障性住房建设之前发布保障性住房预登记通告，接受市民租购申请或常年受理市民保障性住房租购申请，以此获得市民对保障性住房的需求信息，据此制定保障性住房发展规划，安排年度或批次保障性住房建设规模。

（二）推行保障性住房租售并举制度，据需求调整租售规模。在解决部分城市出现的经济适用房供不应求而廉租房房源闲置问题，可考虑借鉴成都、杭州等地方做法，探索发展经济租赁住房，令经济适用房为“租售并举”，以根据租售需求调整租售规模。此外，推行经济租赁住房制度，对拓宽经济适用房保障范围，加快解决“夹心层”住房困难问题具有显著意义。

（三）保障性住房选址以方便居民出行、就业为首要原则。

国内外保障性住房选址都将方便居民出行、就业作为首要原则。在邻近城市轨道交通站点、公交站点、交通换乘枢纽和生活便利地区建设保障性住房，能满足保障性住房居民对工作、生活出行要求，提高保障性住房对住房、工作、生活的保障作用。

（四）优先安排地铁沿线建设保障性住房。地铁沿线建设保障性住房，保证低收入人群出行支出更小，较大程度满足其对公共交通的需求，是保障性住房较优选址。随着我国各城市地铁建设的不断推进，将有更多地铁线可供保障性住房沿线建设使用，地方政府可考虑沿此地铁线优先安排保障性住房建设选址。

（五）新城建设保障性住房，增加低收入者就业机会和减少出行成本。地方政府可考虑在新开发城区选址建设保障性住房，带动当地服务业和公共交通的发展，担任“把地养熟”的先行建设者角色。待新城成熟开发后，可增加低收入居住者就业机会，减少其工作、生活出行成本。

（六）坚定不移地推行保障性住房与商品房捆绑式建设政策。美、法两国为避免在国内再次形成贫民窟，出现贫富对立局面，硬性规定开发商每开发一定数量的住房，必须有一定比例用于保障性住房。眼下，我国正积极推行商品房配套建设保障房政策，我们应坚定不移的推行下去，以防患于未然，在增加保障性住房房源的同时，避免在我国形成贫民窟。

（七）完善保障性住房政策制度，引用“区位选择系统”。“区位选择系统”要求政府提供多个保障性住房建设地点供市民选择，依据市民选择数最多的建设地点作为保障性住房建设地点。由于目前我国很多城市（特别是一二线城市）保障性住房土地供应紧张，难以提供多个地块供选建设用地，尚不具备实施“区位选择系统”所需条件。不过，在不断完善我国保障性住房政策制度，努力解决土地供应难题后，可适时考虑引用“区位选择系统”确定保障性住房建设地点，为保障性住房选址提供新的方法与思路。

三、总结

保障性住房建设规模、区位安排是我国各地方政府在推进保障性住房建设工作中需普遍面对的问题。本文在梳理总结国内外相关经验做法的基础上，结合我国实际，提出了实行保障性住房预登记或常年申请政策，并适时引用“区位选择系统”等相关政策建议，供地方政府部门决策参考。■