杭州市公共租赁住房建设研究

任萍 钱黎滨 范龙腾

【摘要】杭州是我国发达的城市之一，拥有大量的新就业大学生，这部分群体对公共租赁住房的租金有具体的要求。本文通过对这部分群体住房状况的调查来了解留杭大学毕业生的住房基本状况以及他们对公租房的要求，并在此基础上结合参考文献资料，针对性地提出杭州公租房的相关建设意见，以期对留杭大学生的住房条件的改善有所裨益。

【关键词】杭州市；公租房；租金；调研；

一、引言

杭州是我国发达的城市之一，有着更多的新就业大学生以及外来务工人员，同时催生更多对公租房的需求。但面向“夹心层”群体的公租房却是近些年才开始规划建设，所以在很多方面，公租房建设还存在一定程度的不完善性。本文试图通过对在杭应届毕业生以及新就业大学生（以下简称新就业大学生）的住房状况的调查来了解留杭大学毕业生对住房的期待，并在此基础上针对性地提出杭州公租房租金方面的相关建设意见，以期对留杭大学生的住房条件改善有所裨益。

二、杭州市公共租赁住房地理分布研究

（一）调查方法

本文围绕在杭新就业大学生的公租房建设展开，具体对大学生公租房的租金进行研究分析。提出更有针对性的建设改进意见，本文在查阅文献资料的基础上，对在杭新就业大学生展开了问卷调查。本次调查主要采用网上问卷调查和实地访问的方法，收集相关数据，又结合采用定性和定量分析的研究方法。

（二）杭州市公租房位置分布现状

杭州目前市本级公租房建设项目有七个。建设规模最大的为位于拱墅区半山的田园地块，同时它也是最先投入使用的公租房项目。此外还有位于崇信路与余杭塘路交叉口的蒋村地块、拱墅区余杭塘路北侧的庆隆地块、古墩路与余杭塘路交叉口的塘北地块、九环路与九和路交叉口的牛田地块、南临池塘庙路西北侧临三里家园的三里亭地块，以及西塘河育苗路交叉口花园岗六个地块。除市本级公租房建设项目外，杭州市还进行区级公租房建设。分布相对比较分散，有利于实现均衡布局。

三、杭州市公共租赁住房租金定位研究

在浙江大学人气最旺的校园网BBS上近千人参与“毕业了你会留杭吗”的问题调查，结果出人意料，45%的大学生选择离开杭州。究其原因，绝大部分大学生表示“买房困难、租房太贵”是导致其不留杭的主要原因。由此可见，租金的高低对人才的流动性具有很大影响，住房成本过高容易导致城市人才的流失，降低城市的核心竞争力。在给公租房进行租金定位前，需参考新就业大学生的收入水平以及对于公租房租金的心理价位，太过则不利于吸引人才在杭发展，也无法实现其建设的目的。

（一）新就业大学生对公租房租金的心理承受力

1.住房状况与收入密切相关。新就业大学生收入水平相对较低，尤其是应届毕业生，当前处于实习阶段，实习工资一般不高于2000元，基本集中在3500元/月及以下水平。

2.收入水平直接影响住房的品质，数据显示自己在外租房60%以上新就业大学生租金选择在700元以下（不超过收入的20%）。这表明这部分人群的住房消费能力较低。

（二）杭州市公租房当前租金状况

杭州市场平均租金单价为22.5元/（㎡·月），在土地完全无偿使用的情况下，杭州市区公租房的成本租金为15.60元/（㎡·月），若考虑土地行政划拨所需支付的征地成本和必要的基础设施投资，再根据折旧费、维修费、利息，计算出杭州市区公租房的成本租金为20.44元/（㎡·月）。

调查显示，杭州公租房的租金标准与市场的租金相比具有明显优势。根据物价部门的定价，目前半山田园项目公租房的租金（含物业管理费）是10.5元/（㎡·月），比上述所列成本租金更加低廉，此外，为方便缴纳租金以及减轻公租房承租家庭的经济负担，入住者还可以用住房公积金缴纳房租。在丁桥联合新苑公租房项目，公租房租金为每月13元/（㎡·月），此外，对于不符合廉租房申请条件，但又无力购买经济适用房的家庭实行租金减半的政策，即6.5元/（㎡·月）。对于刚好不符合廉租房申请条件的家庭，相比于0.5元/（㎡·月）的廉租房租金，这个租金还是显得过于昂贵。此外，杭州市对于公租房也尚未构建按照地理位置、交通、配套等不同而制定的差别定价模式。所以，对不同地段的公租房、不同收入水平的家庭收取相同的租金费用，在某种程度上造成了实质上的不公平。

（三）杭州公租房租赁价格的建议

我国一些大城市在公租房租金建设方面起到了示范帶头作用，这些城市公租房租金制定大体反映了我国城市公租房租金标准制定的现状。如北京、深圳、上海等城市在公租房租金标准制定上都贯彻了保本微利的原则，但是在具体实施上却各有侧重，根据自己城市的实际情况制定具体的落实方案。

目前杭州市的公租房租金定价主要存在租金定位不够灵活的问题，从而衍生出租金过高或不公平的问题。具体视为两部分：

其一，没有根据区域地块的差别制定不同价位的租金标准。

根据区域地块的差别制定不同价位的租金标准应以当地经济发展水平以及交通、生活等的便利程度为标准进行差异化定价。不同地块的公租房租金应根据自身所处地块周围商品租赁房的租金按一定比例下调，或参考与自身区块各项指标相近的公租房租金进行定价。与商品房定价标准相同，环境优美、交通便利、设施齐全的区块住房价位就高，就如市区的住房价格普遍比城郊的高相类似。

其二，没有根据承租户不同的租赁需求制定不同的租金标准。

公租房承租者一般分为三类：第一，满足轮候需求的公租房，对应已申请上廉租房、经济适用房等保障性住房，但由于房源不足或不适等的原因而处于等候状态的家庭（人士）。此类公租房租赁期可以短期为主，一般可定为三年，到期退租或申请延期。租金标准可根据其申请上的保障性住房做相应调整：如申请上的为廉租房，可按廉租房租金上调一定幅度，以低于公租房租金的价格出租；如申请上的为经济适用房，租金可按市场价下浮一定百分比收取。

第二，满足长久租住的公租房，面向城市低收入群体以及外来务工人员。这部分群体在短时间内无法改变收入状况，所以租赁期限以长期为主，可以五年作为审核期限，到期退租或续签合同，租金制定标准可重点参考承租人的收入水平和当地消费水平，对于不同收入和特殊经济支出（包括患病或其他特殊情况）的人群应实行不同的租金标准。

第三，满足过渡需求的公租房（新就业大学生就在此列），其目的是为保障对象提供买房的资金周转期。对于新就业大学生而言，其收入较低，但是成长迅速。租赁期限可以中、短期为主，将租期定为三到五年较为适宜，该类公租房可以实行“先租后买”的形式，同时先前所缴的租金可以计入买房资金对所买住房价格进行抵扣。当然，如果到期不买则表示退租。租金可按周围同类商品房的价格下调一定百分比收取。

四、结语

公租房建设已成为“十二五”保障性住房建设的重点项目，杭州市作为人口净流入量大的大中城市代表，更是大幅度提高了公租房建设的比重。在加大建设规模的同时，完善公租房制度、科学定价显得尤为重要。

在公租房租金标准的制定上，应充分考虑新就业群体的收入状况、当前租住情况，以及其对公租房租金的心理承受价位。同时，应参照公租房所在地的不同区位、承租户的不同收支、需求状况，采取差异化定价。

参考文献：

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