创新型立体停车场或将创造房地产新蓝海

2015-10-29 06:43黎进广东省商业联合会理事总工程师编辑潘卫艳
中国房地产业 2015年10期
关键词:机械式停车位停车场

文/黎进 广东省商业联合会理事(总工程师) 编辑/潘卫艳

创新型立体停车场或将创造房地产新蓝海

文/黎进 广东省商业联合会理事(总工程师) 编辑/潘卫艳

在物业公司所提供的诸多服务内容当中,停车难问题几乎成为目前难以突破的服务障碍。“停车难”导致小区业主无序停车,无处停车,引发物业管理各种“并发症”,纠纷不断。因此,一提停车难,物业公司几乎立刻“晴转多云”。

不仅如此,开发商为解决小区停车所付出的投资和回报也相差甚远。为了加快解决停车难问题,规划部门都在新的小区开发时,提高停车位的配比为1:1以上。这样,不但占用了更多的土地,而且加大了开发商的资金压力。

有行内人在成都算了一笔账:如果按100平方米一户配备1个停车位的标准计算,小区商品房的建设成本每平方米将增加500元,一个总建筑面积20万平方米的楼盘,成本就要增加1亿元。地下停车位资金投入大,一般要交房后几年才会卖完,由于销售周期太长,变现困难,即使全部售完也有可能亏本,而且沉淀的资金量很大。如果地下车位的修建成本10万元/个,只是出租,一个车位每月租金500元,开发商收回成本约需要20年(含利息)。又因住户租赁多购买少,加重了开发商的负担。截至2008年底止,造成成都市地下泊位积压约25万个,如果按平均售价20万元/个计算,积压资金高达500亿元。管中窥豹,为了解决停车问题需要付出巨大的代价,严重地制约了房地产开发企业的发展,甚至影响到生存。

怎么办?

实际上,解决“停车难”的矛盾,关键在于源头——停车场的规划与建设管理问题。笔者经过近十年的研究,设计出十大“创新型立体停车场”的建设方案,可以解决城市“无地建设停车场”的难题。建设部的《城乡建设》杂志今年第9期,在推荐项目预览资料中明确指出:“零”占地建设立体停车场,既节省大量资金,更造福百姓。

创新型立体停车场

“创新型立体停车场”属于三维空间开发创新方案,运用成熟的地下空间开发、矿山建设、地上建筑、水工建筑、造船、装修、绿化、立体停车,以及无线自动化控制等的综合技术,建成一个全球占地最少、生态、安全、低碳、美观、智能的创新型立体停车楼(或者是特种设备),并且可以实现无人化管理。它适用范围很广,能够在任何城市的任何地形地貌中选择相应的方案,同时具备安全、环保、实用、自动化的特点。在大城市缺乏建设用地的现有条件下,基本上不需要新征土地、拆迁,也能找到足够的建设“空间”。

我们列举“创新型立体停车场”的几种建设方案及特点。

深坑式立体停车库:它能够克服现有地下停车场由于层高不够,无法改造成两层立体停车场的困难,使现有地下停车场“起死回生”,又可以让准备建设的新地下停车场底层停车量增加近一倍,并实现“零”占地;也可以利用路边和房前屋后的一些零星土地,例如绿化带(完成后复土回绿)或空地建设。它是目前占地最少的停车库之一,其出口只需要20--36平方米,布点灵活,适用范围很广,能够节省大量的土地。

空中立体停车场:它占地也极少,只有柱子和楼梯等设施落地,接近“零”占地;它全部在地面建设,施工困难不大;而且有马路、绿地等广阔的资源,建设停车位数量比较灵活,可按地方的大小和长短而定;它将会成为解决大城市建设停车场的主要方案。虽然武汉已经有空中停车场,但是“创新型花园式空中立体停车场”更为先进——中间可以不竖柱子,充分发挥原地面的使用功能;可以不必设置汽车上落的斜道,在地面就能实现空中停车;采用太阳能屋面板,更加环保;如果加上绿化和装饰,就会成为城市一张美丽的新名片。

复合式立体停车场:它适合在具有较好商业价值的地段建设。它不但可以节省大量建设停车场的土地,加快解决停车难的问题;而且加大了商业的经营面积,除了增加城市就业率外,更能使地方的财税收入提高,促进商业繁荣和城市的建设,以及社会经济的发展,特别适合在商业街建设。该方案只需要楼梯等出口占用地面的位置,占地极少;它基本上保持地面原来的环境,既解决停车问题,又繁荣了商业,一举两得。

建设“创新型立体停车场”,可以使小区的道路、绿地、边角地、空地等处的“空中”或“地下”空间“变活”,建成更多的泊位,节省大量土地,减少开发成本。由于“创新型立体停车场”停车部位的层高为2--2.3米,节省空间,更由于平时没有人进入停车的空间,所以不用安装通风和消防管道,比建地下室1改2进行立体停车成本降低。对于老旧小区,也可以根据实际情况,选用“创新型立体停车场”当中的合适方案,或者进行整合建设,也可以加快解决停车难问题。

相对于“机械式立体停车场”的优势

1,能够在马路和水中等处建设

“创新型立体停车场”由于是“借用”地面,因此并不改变地面原来的使用功能,所以能够在马路等处“空中”、“地下”,甚至在河涌湖泊的“水上”、“水底”建设;而机械式立体停车场要占用地面,故不能在马路和水中建设,其适用范围受到很大的限制。

2,标本兼治解决停车难

“创新型立体停车场”可以全方位地整合建设,建设资源又非常丰富,所以能够标本兼治地解决停车难;而机械式立体停车场,由于要占地,用完现存的土地后就无法再建设,只能治标,不可持续。

3,时尚生态美观

“创新型立体停车场”通过建筑的设计,能够与四周的不同建筑物相协调,创造出和谐的人性化停车空间,不但保持生态环境,还可以经过装饰,配上彩灯,增加美观,凭添一道亮丽的城市风景线。而机械式立体停车场固定款式,外观与原来四周的建筑物往往不够协调,有碍观瞻。

4,安全稳定抗震

“创新型立体停车场”的地上建设方案,建基面积较大,高度只有20多米,并且经过建设安全稳定,能抗八级地震。而机械的“塔式”立体停车场,由于基底面积为7米x7米,建设25层,高度50米,运行时震动较大,稳定性较差。

5,实施难度更小

在“创新型立体停车场”的具体案例当中,用地最少的只有36平方米,因此很容易找到合适的建设地点。而机械式立体停车场,最少要50平方米以上的建设用地。又如“创新型深坑式立体停车场”,开挖不会很深,施工较易,防水费用较少。而机械的“井式”立体停车库,开挖的井口只有7米x7米,深度50米,由于井口狭窄超深挖掘,施工困难,工期较长,而且防水工程费用很高。“创新型立体停车场”地面上的建设方案,高度只有20米左右和有间距,不必担心影响四周的通风采光。而机械的“塔式”立体停车场,虽然是其中最为省地(平均每车占地1平方米以上)的项目,但是要建50米高,往往会影响周边建筑物的通风和采光。“创新型立体停车场”的很多方案都能够配建商铺,不但收益最多,而且资金回笼最快,容易吸引投资。而机械式立体停车场,一般难以配建商铺,资金回笼很慢,鲜有人投资。

如果房地产商能够对“创新型立体停车场”引起足够的重视,在新开发的小区时采用,就能够用“活”土地:重点在道路、绿地、操场、边角地,甚至地下室的地下再开发、或者在江河湖泊的水上、水底建设立体停车位,可以节省大量建房的土地。

如果再进行金融创新,也能够加快销售,快速回笼资金,减少投资的压力。

停车位是城市中的稀缺资源。“停车”能够发展成一个大产业,投资建设公共立体停车场,也是一个很大的地产投资市场,可以作为产业的延伸,能够弥补商品房建设数量减少的经济损失。因此,房地产商也可以选择一些带商铺建设的公共停车场进行投资,作为一个突围蹊径。我相信,“创新型立体停车场”可以创造房地产行业的新蓝海,让其重焕勃勃生机。

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