江门中心城区城市综合体发展对策研究

张瑞瑞，曾 晖，周 利

(1.江门职业技术学院 经济管理系，广东 江门 529090;2.五邑大学 土木建筑学院，广东 江门 529020)

城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它是在市场竞争、城市快速发展过程中应运而生的产物。［1－3］

《江门城市总体规划2011—2020)》明确指出，江门市区空间发展策略是“北展南拓、东联西带、强化中心、沿江出海”。江门的建设发展已进入城市建设跨越提升、经济发展转型升级、社会事业全面突破的关键时期。城市建设的大投入、大整合、大发展为城市综合体发展提供了难得契机。

一、江门中心城区城市综合体发展现状

本文研究的中心城区的地理范围是江门市蓬江区和江海区。两区的辖区面积432平方公里。其中蓬江区是江门市人民政府所在地，是江门市传统的政治文化经济中心。

(一)江门中心城区城市综合体概况

江门中心城区目前有中环广场、万达广场、国翔汇悦城、益丞国际广场、益华广场、新英·世贸广场、江门摩根国际、保利大都会、光博汇等9个城市综合体在建或已运营。具体见表1。

表1 江门中心城区在建或运营的9个城市综合体

业态分布摩根国际 CBD发展大道与港口路交汇处 19 否 酒店、住宅、公寓、综合体名称 区位地段 总建筑面积(万平方米)是否开业写字楼新英·世贸 迎宾大道与东华二路交叉路口 15.8 否 商业、住宅、商务、酒店中环广场 江门市江海路 6.1 是 商业、住宅、娱乐

这9大城市综合体功能有8个以商业为主，一个以会展为主;投资方既有国内顶尖的房地产企业集团，也有外资 (澳门资本)以及本地及周边地区民营资本;建筑面积有1个在20万平方米以下、4个在20－50万平方米之间、3个在50－100万平方米之间，1个在100万平方米以上。

(二)江门中心城区城市综合体的空间分布

江门中心城区城市综合体的空间分布如图1所示。

图1 江门市中心城区城市综合体分布示意图

江门中心城区9大城市综合体有7个分布在蓬江区、2个在江海区。而在蓬江区的7个城市综合体有6个分布在北新区 (蓬江区紧邻滨江大道的部分)一个不足10平方公里的区域内，两者相距近者一两百米，远者也不足1千米，布局不尽合理。还有，在北新区的7个城市综合体中，其3个均配置有五星级酒店，加上在发展大道上与万达广场仅一条马路之隔有一家准五星级的名冠金凯悦酒店和两三百米外发展大道与建设二路交汇处的四星级金瑞酒店。可见，在蓬江区迎宾大道以北、北环路以南、丰乐路以西、建设二路以东约5平方公里范围内，集聚着5家高星级酒店。

二、江门城市综合体发展存在问题

(一)城市规划的引导性不足

自2005年底发布《江门市城区商业网点发展规划 (2004－2010)》，近10年来，江门再没有编制类似的专项规划。在“十二五”相关规划以及2012年发布的《江门城市总体规划2011—2020)》中，对城市综合体或大型商业网点的规划引导也很缺乏，造成目前江门城市规划对城市综合体建设的引导性、约束性不足。同时，由于战略规划欠缺，也造成长期性城市综合体配套政策的缺失，导致开发企业在建设过程中的不确定性大大增加。此外，包括道路和公共交通在内的政府交通设施配套规划对综合体发展非常重要，但调研中不少综合体反映，政府交通设施配套规划前瞻性不足，日后可能会造成交通拥堵而影响综合体的持续健康发展。

(二)空间分布不太合理，扎堆现象较严重

江门中心城区6大城市综合体有4个分布在不足10平方公里的北新区核心区内，有的两者相距近者一两百米，远者也不足1千米，而人口密集、商业氛围浓厚的老城区则没有城市综合体。江门的城市综合体扎堆现象较严重，不利于城市空间布局的合理发展，也不利于城市交通的合理安排。

(三)发展模式单一，同质化现象严重

城市综合体以商务驱动型和商业驱动型为主的较多。如国翔汇悦城、益丞国际广场是典型的商业驱动型综合体。金汇广场原来也是商业驱动型综合体 (以益华百货为核心)，后来随着逸豪酒店、国际金融大厦等投入运营，逐步转成商务型城市综合体。江门未来可探索发展位于主要交通枢纽 (节点)的交通型城市综合体、会展型城市综合体、文化娱乐型城市综合体、住宅型城市综合体等。

(四)面临商业形势超过经济发展水平的风险

根据江门市住建部门的预测，2015年江门中心城区人口将会超过100万。业内人士认为，未来增加的人口短时间内还不能给江门商业带来太大的驱动。如今江门北新区兴建多家航母级商业综合体，江门整体商业形势已赶超当地经济发展水平，在客源有限的前提下，各大商业体之间难免进行行业洗牌，这也给新兴的商业综合体培育期带来挑战。另外，电子商务逐渐成熟，很多消费者会选择网上购物，这对于商业综合体也是一个严峻的挑战。

三、江门城市综合体发展对策研究

(一)加强规划研究，落实规划对城市综合体建设的引导控制

首先要尽快研究编制全市城市综合体专项规划，特别是明确“十三五”时期全市开发建设城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序。要推动城市综合体规划与经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划相统筹，通过总量、结构和布局调控，促进城市综合体规划建设前瞻、可行、落地。同时，通过科学的相关规划的编制实施来约束综合体开发建设中的随意性和盲目性，特别是避免综合体布局的不合理现象。

其次要深化、细化、优化每个综合体的整体规划。积极引进国内外著名规划设计机构参与规划设计，提升城市综合体的规划理念及思路，突出每个城市综合体的个性特征，力争规划设计出一批理念前瞻、注重创意、细化设计、凸显区域特点的旅游城、商贸城、商务城、金融城、交通城等具有各种功能特色的城市综合体。科学规划每个城市综合体的业态结构、空间格局、功能区块，以及具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等，把综合体综合功能建设和内部专业楼、特色街建设有机结合，力争实现功能业态、空间形态的最优组合。

再次要规划引导配套设施建设。由于城市综合体空间巨大，立体、合理的交通布局尤为重要。城市综合体项目宜采用地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系;不宜采用线性的交通道路和长条形的整体布局。因此，在交通与市政规划上，政府应进行综合统筹，充分考虑到城市综合体布局的聚集效应，通过道路的衔接促使城市综合体形成“圈”的概念，汇集人流，利于经营。而在内部动线上，城市综合体的功能运作使其交通出行在时间上分布不均衡，比如购物在白天、餐饮在中午傍晚、娱乐在晚上等，开发商需予以综合考量。停车系统、人行交通系统、人流与车流的衔接系统等在综合体规划中极为重要，其规划的合理性直接影响城市综合体的正常运作。

另外，从综合体项目开发角度看，地价高低程度将直接决定各具体位置的租金水平，两者呈现密切关系。从项目后期运营角度而言，因受制于租金成本的约束，不同经营业态也会相对形成与不同位置基本对应的选择关系。开发商在一个城市进行城市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、金融办公功能，以及其他具体功能的经营现状与发展趋势;其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件 (可选交通方式，停车位、货物运输等)的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合城市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局。

(二)进行精准的前期定位，建设可持续发展的城市综合体

定位是城市开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式，开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整台，营销规划工作提供依据。城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。

从地方政府的立场出发，首先，在整体定位上，地方政府对城市综合体的建设，要有前瞻性，要了解未来城市和辐射群体的各种需求并加以引导。政府部门应该摒弃急功近利、各自为政的心态，充分考虑本城市的实际总量，包括人流量、消费基础、城市发展水平和它的配套设施等，综台整个城市发展来进行规划，把握刚性规划、投资共赢的原则，同时避免无序扩张。其次，在各功能物业的分项定位上，要充分考虑城市的功能分区与城市综合体各功能物业的分项定位的结合，在土地出让时做出规定要求，从而促使不同区域或相邻的城市综合体之间根据其规模和功能及市场需求相互补充，又形成联合城市综和体结构，乃至形成新的城市中心区。这样就使得城市综合体自身的价值和附加值叠加提升，同时对区域经济的拉动、城市价值的延伸起着不可估量的作用。

从开发商角度而言，首先，整体定位涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，是一项系统工程。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在—个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显，因此根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，特别需要为城市综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市综合体内外的有机联系方式等方面对城市综合体进行一致性表现，使其真正起到城市文化中心的作用。其次，要做好城市综合体定量研究与商业研究的分项定位。定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。综合体的主要物业通常包括商务物业，零售商业、娱乐休闲，居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市综合体开发从规划到完成一般需要5年左右甚至更长，因此确定不同物业合理的规模，并充分考虑其未来的发展空间，将直接影响项目的综合价值最大化的实现。商业是城市综合体中重要的功能部分，需要单独分折研究，包括商业的市场研究、定位研究、定量研究、业态研究，商业的规划研究、营销推广、经营管理研究等。不同的商业有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的商业，对此有基本的市场定位，才能确定适合终端市场差异化的竞争策略。

(三)注重城市综合体经营、管理和监管，降低运营风险

首先，须提高综合体的经营管理水平。而经营模式的选择是综合体经营中必须首先解决的问题。不同经营模式各有优缺，因而不同文化背景、不同区域地段建立起的城市综合体需要根据自身特点确定最适合的经营模式，实现其最大价值。具体而言，招商和物业是经营管理过程中两个最为关键的问题。

从政府层面来说，虽然不能直接对招商进行管理，但可以通过土地出让时的限制条件，对城市综合体的运营上进行把控。具体做法是:其一，在土地出让条件上限制开发商的租售比例;其二，对城市综合体中商业的业态予以规定，或对开发商的背景予以限定，如世界零售业百强、或是有酒店运营经验等，以此引导该城市综合体项目的商业业态。

其次，须根据城市综合体功能特色进行分类管理。要结合所在地的自然条件、文化资源、产业特色、商业氛围、城市建设发展方向等，科学定位城市综合体功能特色，尤其是要突出城市综合体的主体功能，围绕主体功能配套其他功能，走错位发展之路，避免同质竞争。

城市综合体的开发，并非项目竣工后即可宣告全部工作的结束，后期的物业管理对城市综合体的可持续发展更为重要。对于开发商而言，它是实现资金回笼的关键;对于政府而言，它是城市管理的重要部分，也是创新城市管理模式的重要内容。政府应主动探索城市管理新思路，资源优化配置，使各城市综合体之间形成共赢的格局。开发商可以招聘专业的管理公司进行管理，通过招商运营的方式，提高物业的长期价值。

再次，须加强后续监管，防止城市综合体建设半途而废。要对项目运营的现金流实施检测，避免资本抽逃现象出现，从而最大限度地降低城市综合体运营风险。

(四)拓宽融资渠道，提升城市综合体建设和营运的水平

房地产是大多数地方政府财政的主要来源，地方政府通过合理扶持、促进城市综合体发展，使其在短期提供土地财政收入的同时，也提供稳定的就业机会和持续可发展的税收收入，还通过城市综合体的建设带动其所在片区的不断发展繁荣。然而，对于开发商而言，城市综合体所需资金规模巨大，在开发前期需要投入大量资金，融资渠道的限制导致很多城市综合体在开发过程中资金链紧张。因此，地方政府可出台相应政策以整合各类社会资源，有效降低城市综合体的开发风险，缩短开发周期，降低开发成本，推动城市综合体的发展。

首先，地方政府可以简化手续流程，将城市综合体项目的审批事项纳入绿色通道，对所需流程进行联合审批，简化办理环节，缩短开发周期。

其次，对于经政府审批认定的城市综合件项目，减免相关规费，同时对于经营有方的城市综合体项目，给予一定额度的奖励扶持。

再次，也是最重要的一点，就是加强对开发商的资金保障，保证在建工程项目融资需要，在信贷政策上予以一定的扶助。应鼓励银行为城市综合体建设提供长、短期贷款，降低企业融资门槛，适当给予优惠及减免措施，如降息、贴息等;定期跟踪、定点服务，主动配合城市综合体项目做好项目融资前期准备工作;对申报成功的项目，要将其尽快纳入信贷投放计划中，确保资金快速到位。鼓励企业创新融资方式，如探索基金、信托等新融资模式，拓宽城市综合体融资渠道。鼓励民间资本进入，引导银行、基金、民间资本参与城市综合体建设，加大支持力度，坚持市场化运作，积极探索PPP、BOT、TOT等城市综合体建设投资模式，大力引进利用社会资本，尽量把城市综合体的开发建设、运营管理交由市场专业主体承担。

最后，在土地出让时，对于交地时间和出让金交付时限予以放宽。

(五)加大政府扶持力度，加快城市综合体健康发展

首先要理顺开发管理体制。城市综合体涉及多个部门、多个系统、多个业态、多个环节，开发建设、经营管理流程非常复杂，要实现又好又快发展，就必须明确开发主体，理顺管理体制。应采取“政府规划布局、企业建设经营”的城市综合体开发管理体制，也就是说，城市综合体的规划布局应由政府部门主导，在明确每个综合体的空间位置、总体规模、基本功能和隶属主体以后，再通过联合开发、地块招商等有效方式，在明确权利义务关系的基础上，交由专门企业、专业团队去开发建设、经营管理。同时，政府在招商引资方面应多征求如国土、规划、住建等职能部门以及包括企业在内的各方意见，做好前期工作。

其次要出台政策，进一步加大扶持力度，注重市场的培育工作。市场培育要比项目建设所花时间更多、难度更大，是综合体发展成败的关键，因此管理部门要为企业经商提供良好的服务，企业也要根据综合体的各自特点进行准确的市场定位。应千方百计吸引国内外知名大企业入驻，不断增加市场人气、提升商业氛围。应参考国内先进城市的发展经验，尽快制定出台《关于推进城市综合体建设的若干意见》等城市商业地产综合配套政策，吸引国内外资本共同参与综合体开发建设，加快城市综合体的发展速度。同时，政府对企业引进高层次商务经营管理人才时也应参照教育、科技、工业创新人才的政策加大支持力度。江门本地的高校、职业教育也要针对江门市城市综合体高速发展的趋势调整人才培养计划和目标，以适应其发展。

［1］武睿娟.从概念到模式——解析有关城市综合体的几个基本问题［C］//规划创新:2010中国城市规划年会论文集.重庆:重庆出版社，2010:1－6.

［2］洪田芬，杨毅栋.楼宇经济空间发展体系研究——以杭州市为例 ［J］.城市规划，2010(1):52－58.

［3］宁波市江北区政府发展研究中心课题组.城市综合体的开发模式及推进路径研究［J］.宁波经济 (三江论坛)，2011(7):10－13.