宅基地使用权放开流转趋势下关于土地登记制度的思考

何蒋玲

（广东财经大学，广东 广州 510000）

宅基地使用权放开流转趋势下关于土地登记制度的思考

何蒋玲

（广东财经大学，广东 广州 510000）

据实践调查，我国全国各地的宅基地使用权的流转正如火如荼地进行，尽管是在未得到法律允许的前提下，但是，这个“隐形市场”之所以会形成，正式说明它是符合社会发展需要的。而在这一背景下，土地登记制度明显是另一需要重视的命题，虽然，《物权法》已经规定全国的不动产登记采登记生效主义的原则，但是，在考察农村实际情况的情况下，应该区分宅基地使用权流转的区域而采取不同的公示原则：对于本集体经济组织成员的内部流转，宜坚持交付生效主义与登记对抗相结合的公示原则，而宅基地使用权的对外流转仍应采用登记生效主义的原则。

宅基地使用权；土地登记；公示原则

2008年《土地登记办法》第2条对“土地登记”作出了明确定义，即指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

一、宅基地使用权流转的现状和各界态度

众所周知，现行法律及政策是禁止宅基地使用权自由流转的，所以宅基地使用权的交易只能是游离在灰色地带，一个巨大的隐形流转市场已经悄然形成，且规模日益扩大。在2007年各地商品房价格飞涨之后，价格低廉的“小产权“房大量出现，成为一个引人关注的现象。以北京为例，目前“小产权”房项目约占市场总量的18%，95%分布在京郊区县。[1]针对以上混乱的局面，全国各地开始农村农村宅基地使用权流转的试点工作2014年7月安徽省省城将建立市级农村产权交易平台，各县市将依托公共资源交易中心，增挂“农交所分所”和“县农村产权交易中心”两块牌子。今后，各县市区农村集体产权、资产依法采取转让、出租、入股、抵押或其他交易的项目，应在农交所及其分支机构交易[2]。

在城镇化的浪潮下，进城务工的农民逐渐增多，农村“空心村”的现象也愈演愈烈。农民有了流转自有宅基地使用权或地上建筑物的意愿和需求。显然，绝大多数农民是赞成宅基地使用权的自由流转的。城镇户口的社会成员或由于城市房价太高，而价格低廉的“小产权”房的出现扭转了沦为“房奴”的命运，或由于对生活质量要求的提高，希望重回农村养老，并且在国家政策上，城镇居民也不受“一户一宅”的限制，他们显然也是支持宅基地使用权流转的。而那些从事房地产行业的商家更是以锐利的眼光盯上了农村宅基地这块“肥肉”，商家追求最大利润的本质必定驱使其双手赞成宅基地使用权的流转。宅基地使用权是否应允许自由流转？这一问题在学术界也掀起了不小的学术争鸣。大部分学者认为答案应当是肯定的。然而，根据我国现行的法律法规，我国允许宅基地使用权在本集体经济组织的内部流转，但是设置了较为严格的条件。至于对外流转，相关法律规定严格禁止宅基地使用权的对外流转。

二、在宅基地使用权允许流转的大势所趋之下，对其土地登记制度的初步构想

在宅基地使用权流转浪潮席卷全国的背景下，在这里笔者想要提出的是，相关土地登记制度也应区分流转的地域而有所不同。本集体经济组织成员之间的流转更具“外观主义”的色彩，不动产物权变动以债权意思主义和登记对抗主义为原则，更符合农村现状和实际需求。而宅基地使用权的对外流转仍采取登记生效主义的公示方式。具体来说，笔者认为，根据我国农村宅基地使用权流转的现状以及放开流转的趋势，强制性的规定不动产的物权变动为登记生效主义是值得怀疑的，而在未来应在区分流转区域范围的前提下，设定不同的物权变动公示原则极有必要，即宅基地使用权的内部流转采交付主义和登记对抗主义原则相结合的；而宅基地使用权的对外流转采用登记生效主义。

针对宅基地使用权在本集体经济组织成员之间的流转，不动产登记应当采取债权意思主义和登记对抗主义结合的公示方式，主要理由如下：

1.农村宅基地使用权在本集体经济组织成员的内部流转，具有更强的“外观性”。从外观主义的角度考虑，宅基地使用权的买卖是最为常见的权利流转方式，根据“房地一体”主义的原则，村民购买房屋的目的即为获得居所安身立命。一旦居民进入房屋居住，则形成了一种的事实上“权利外观”，街坊领居都能达到一个事实上的共识：他是这个房子的主人，自然而然宅基地使用权也属于他。若强制性地规定不动产物权变动的公示方式为登记生效主义，既偏离行政法 “便民利民” 基本原则，同时又不利于农村村民权利的保护，而且在一定程度上有碍和谐新农村的建设。另一方面，若第三人欲通过不动产的善意取得，其理由也是站不住脚的，根据“权利外观”即可排除相对人“善意”的主观条件的存在。

2.宅基地使用的对内流转，其主体限于本集体经济组织的成员，即农村村民。我国是一个农业大国，农村的历史文化悠久且传统。通过世代的传承，形成了固有的村规民约、风俗习惯。可以说村民大部分都是本性淳朴而善良的。这是一个真正的熟人社会，“你家有多少块地，他家有多少亩地”都是众所周知的，即使宅基地使用权的流转愈加频繁，但是在这个熟人社会，大家都能做到消息灵通，知己知彼。所以，凭借农村自有的“善良风俗”，强制性的登记生效主义可谓是多此一举。

3.《物权法》第22条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”。登记需要案件收费，这也是农村选择不予登记的重要原因之一。宅基地使用权流转的登记对于村民来说是无关痛痒的一件事，甚至是一件“麻烦事”，因为要与“官”打交道，程序复杂且不熟悉。因此，区别性地在农村不实行统一的登记生效主义，是符合“民心”和农村现状的。

根据我国《物权法》的规定，不动产物权变动采统一的登记生效主义，具有强制性。若不登记，法律对宅基地使用权流转的效力不予承认，则当事人的利益得不到法律的

保护。显然对于只发生在本集体经济组织成员内部之间的宅基地使用流转来说是不适宜的。笔者认为，英国的自愿登记是值得我国借鉴的。自愿登记是指登记法规定的特定类型的未登记土地权益人可以自愿向登记局提出登记申请，将自己的权益进行登记。自愿登记是可选择的登记，如果当事人不提出申请，其权益就仍处于登记簿之外。[3]从该定义可以看出，登记作为一种权利，当事人可以选择登记或不登记，若不登记，所产生的效果只是当事人的权益处于登记簿之外，并不发生所谓物权变动不生效的后果。

[1]曹泮天.宅基地使用权流转法律问题研究[M],北京：北京出版社,2012:75-76.

[2]张沛,刘桂玲,陶友生. 农村闲置宅基地须进“农交所”交易[N].安徽商报, 2014-07-29.

[3]郭维嘉.论民商法上的外观主义之差异[J].法学研究,2013,(4).

D922.3

A

1671-864X（2015）12-0074-02

何蒋玲（1989—），女，汉族，湖南株洲人，现为广东财经大学研究生法学院民商法专业2013级硕士研究生。