房地产企业“营改增”财税风险探讨

高峰

摘要：作为目前房地产界最为关注的话题——营改增，“营改增”税制改革是2016年地产行业所面临的重大问题之一，那营改增会对房地产行业造成什么动荡呢？下面会剖析营改增政策对房地产行业的动荡，重点突出房地产企业面临的财税风险问题，推动房地产企业在大浪潮中所向披靡。

关键词：营改增 房地产企业 政策

随着地产行业“营改增”税制改革潮汐的的到来，财税风险势必对房地产行业产生重大的影响，因此，这将作为地产界全体财务工作者所重视的一个核心问题，而至关重要的是对此进行科学规范，正确做好风险控制。

一、为什么地产需要进行“营改增”

（一）推动地产行业产业链的完善健全发展

国家推行的营改增税制改革正处于不断的优化升级过程，然而纵观整个地产行业，所有商品是在最终所消费所有环节以前采用了消除重复税收，更为有效加快经济提升转化率，推动房地产行业增值税收入的增长。从而使得增值税链条更加完善和健全的发展。

（二）税制改革必将完善财务税收管理问题

营改增的重大改革是要标准化企业财务工作人员的账务处理问题，从而科学的进行申报纳税。另外，施工行业营业税现在的申报特点普遍为粗放型阶段，虚开发票现象更为严重，在后续税收征管上产生极大难题，使用企业在税收方面存在着不可磨灭的风险问题。相反，为达到让整个行业有公平的竞争方式和良性循环，规范行业市场经济的行为将会起到决定性作用。

（三）企业需要降低税负，必然规避重复税收问题

推出营改增的税务制政策，将对重复征税问题，在房地产产业链各环节间可得到质的飞跃，全面提升地产业的高效运作，优化产业链提升企业经济效率，从而实现企业总体的税负降低。

二、房地产行业“营改增”后会有哪些变化

（一）高额税负

由于公共配套实施、安装建筑、财务费、房屋装修、土地用以及种种税金，是房地产项目的主要成本费用构成，所以25%-35%开发成本即为土地，若要依法取得增值税专用发票将是企业致命难题，在初期推行营改增，企业存货、固定资产将无法被抵扣，然而存货在企业资产中占有较高比重，根据“营改增”的传统思维性政策，存货以及固定资产将面临和通信等其他行业共同存在不能抵扣的问题。现在，房地产企业处于严重的存货挤压状态，而存货估计将用3一4年时间才能消化，当然，房地产企业销售存货产生大量的销项税额在营改增后将会面临重大问题，另外相对应税额进行抵扣进项更为缺乏，将与税制改前缴纳的营业税形成鲜明对比，项目公司的增值税税负出现成倍增长。

（二）企业账务繁杂、涉税风险翻倍

在税收政策的巨大影响下，对财务人员要求明显提高，当然在财务人员其核算方面也是增加了不少难度，尤其是新旧税制的税务核算、财务核算、以及衔接不当所带来的生疏等，将成为财务工作者面临的难题。不同财务人员的水平，将是核算的一个重大难点，导致财务核算申报不准确、不和政策规定等风险也将随之而来。营改增不但会颠覆传统企业的会计核算方式，报税开票、税款缴纳等诸多新问题也将会全面袭来，企业财务人员如果不慎，涉税风险随时可能发生。

（三）统一管理发票，避免违规

在企业的经营过程中，会出现很多与发票相关的一系列问题，你如：代开、虚开增值税发票，根据我国刑法第305条规定了虚开增值税专用发票罪；第306条规定伪造、出售伪造的增值税专用发票罪：第308条规定了非法购买增值税专用发票、购买伪造增值税专用发票罪等，个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。因此代开和虚开营业税必将受到违法处罚，在现目前的企业经营过程中，虚开——‘甲供材”现象在房地产和建安企业普遍存在较多，那在营改增的新趋势下，将对产品买卖的购买发票、企业资金流等要素实行彼此相对应，‘甲供材”引发的一系列代、续开的专用发票违法行为将从根本上得到有效遏制。

三、未雨绸缪，出台一系列有效应对政策

（一）营改增后，强化改革新模式，剖析税改新变革

切记，千万不要认为营改增就是简单的税务管理调整，其影响将会覆盖企业管理每个方面的重大变革，尤其是至关重要的对企业的企业文化、组织架构、业务管理、合同管理环节等重大影响。比如，在企业供应商选择商品的时候，一般纳税人或小规模纳税人在进项税抵扣差异达到13%，在此已在屡见不鲜。

（二）重点学习营改增，充分吸收精华内容

在现代企业发展的过程中，有着多重繁琐的计税方式，其中增值税表现最为突出在企业成本控制、税务负担的主要问题上，抵扣项目的增值税发票是关键。应对这方面的税务问题时，对企业财务人员的业务能力要求就更高，需要其能够快速、透彻的了解增值税抵扣。同样。企业工程人员以及营销人员等对熟悉财务、税务知识同样为重要，最终为企业的财税得到最大优化。企业在完善增值税方面需要从内部体系以及日常流程方面同步优化，因为面临营改增也许会发生意想不到的变化，此时采用对内部控制管理企业方式有着跨越式催化作用，所以加强内部控制显得更加重要和迫切，积极应对营改增后可能发生的税务风险等经济问题。

（三）在企业采购环节强化梳理，规避一系列合同问题

为规避采购环节会出现的问题，必须在原有采购模式上采用大幅度的升级优化，一定要按照“货、票、款”相结合的三位一体的采购规则，完善企业采购中存在的不足。同时开具抵扣凭证的单位从劳务单位到收款单位都需要相互对应，只有这样，进项税额的抵扣的条件才算具备。在规避合同的一系列问题上，并成立评审团针对不同类型的供应商进行评审，再针对不同的供应商测算出价格。

四、结束语

为确保企业利益最大化，勇于学习和借鉴其他行业的营改增的成功案例，避免一系列财税风险。总结和梳理本年所有税收政策，深度剖析和学习优秀案例，自行采取排查以及补救企业账务中所存在的各种风险措施，提前为营改增与汇算清缴做充分准备工作。在整个营改增的过程中，深度学习总结，尽快跨越到成熟的道路上。

参考文献：

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[4]吴应宇，丁胜红.营改增对产业结构升级与NVC塑造的驱动效应研究[N].东南大学学报（哲学社会科学版），2014，（4）