房地产企业财务风险控制探讨

□文/罗倩（西京学院会计学院　陕西·西安）



房地产企业财务风险控制探讨

□文/罗倩
（西京学院会计学院陕西·西安）

［提要］国民经济发展中的重要产业是房地产业，房地产业发展越好经济增长得就越快，这种变化对人们生活的提高意义重大。如果房地产企业波动幅度大以及投资失控，不仅会影响企业发展，同时也会影响其他产业，使资源进一步短缺，国民经济不平稳，进而造成社会不稳定。

关键词:房地产企业；财务风险；风险控制

收录日期:2015年11月17日

一、房地产企业财务风险基本现状

自从改革开放以来，房地产企业在市场中所占比例逐渐加大，发展也越来越受重视。通过全国人民不懈的努力及国家一系列政策的颁布，我国的房地产行业的发展进步十分大，同时也取得了一定的成就，但其中的一些问题也慢慢显现出来。我国经济支柱产业是房地产企业，房地产企业的发展对其他行业的发展也是非常重要的，我国资产中的大部分固定资产是房地产企业投资的总额，对整个国民经济而言十分重要，所以房地产行业是我国主要的经济支柱产业之一。

偏低的集中程度依然存在于我国的房地产行业。当前，我国的大多数房地产企业都缺乏资金、整体规模不大，并且大多数资金都是从银行取得的，这样会导致房地产企业不能够及时的抵抗风险，但是东部沿海地区的房地产业的发展要比西部地区的发展快得多。除此之外，国家对房地产市场的调控越发严厉，各项政策相应而出。随着房地产价格不断上涨，我国经济的发展受到很大的影响。

二、房地产企业财务风险原因分析

1、对资金的预算管理认识不足。在预先分析房地产企业资金时，财务部门应注意关于资金结构的一系列问题，以防对房地产企业造成很大的浪费。仅从本部门出发，会造成公司其他部门和财务资金之间缺乏相关的联系，由于各部门都是按照国家要求进行财务管理，但是缺乏实践性，制定出的方案也不一定切合实际，这会导致房地产企业的财务出现问题，而且会造成资金预算上的不同，进而使成本费用受影响。没有做到成本费用上的成本和损耗的最低化，而且并没有达到费用上的减少，使资金运转比较困难，房地产企业的运作有困难。

2、财务控制机制缺乏。房地产企业在作出决策后，受年度利润规划的影响，会使企业财务控制机制不足。首先，房地产企业应该总的制定一些指标，包括全年销售收入、成本费用、目标利润等，因为企业事前和事中不好进行控制；其次，房地产企业没有很好地对资金实行控制，进而使企业资金使用受影响。因此，会使企业的财务风险加大，影响房地产企业的发展，使房地产企业资金没有更好地被使用，进而影响企业发展；最后，企业应实施多元化的管理，减少财务风险，是房地产企业相比于其他企业更具优势，但是如果实施了多元化的管理，却没有使自己的优点展现出来，投资方面也缺乏控制，各产品之间也各不相同，从而使房地产企业缺乏调控力，进而使房地产企业规模不断缩小。

3、转让土地项目现象日益突出。自2008年以来，土地项目转让的趋势在房地产企业开发中越来越受重视，使房地产企业资金风险问题日益严重。普通民众为了使自己拥有的资金保值增值，便将大量的资金送入了房地产行业，从而抬高了商品房的价格。比如，北京产权交易中土地交易量大大增长，房地产项目在交易所挂牌的用地分散在全国的各个地方。不过转让那么多的二手土地挂牌，北京产权交易所还是头一次出现这种现象。由于资金不足，很多房地产企业的开发商，尤其是以前以高价买房的较小开发商都想要把房拍卖出去。

4、房地产企业管理层风险意识不足。我国房地产企业具有特殊性，大多数管理人员认为，我们国家的宏观经济发展与房地产企业密切相关，我国不可能会出现像美国次贷危机引发的经济危机那样，中国政府不允许房地产行业轻易破产，因此很多的房地产企业的公司的老板和职业经理人对于风险管理做决定只是流于形式。决策的失误是因为企业对整个项目没有正确的认识，而且这种现象的存在与大多数的企业相关，信息不对称的情况在市场中存在，同时企业管理者的主观性也很强，就会对房地产企业的筹资以及投资整体的规划发生了严重的偏差，最后就会给房地产企业带来很大的财务危机。

三、房地产企业财务风险控制措施

1、拓宽筹资渠道，加强融资能力。如今，房地产企业要想更好地发展，使企业获得最大的利益，其渠道并不是仅有一条筹资。目前，国家宏观调控的政策显示，高达超过70％的债务融资比例普遍存在于我国房地产企业，这虽然可以在一定程度上控制税收，但也会使房地产企业面临更大的破产危机。因此，房地产企业应该拓宽企业的融资渠道、确定房地产企业的最佳资本结构，形成多元化的融资方式成为一种必然趋势。一些新兴的筹资方式应在房地产企业中给予考虑，这可能会有一些超出想象的效果产生。作为新型的融资渠道进入房地产企业包括投资信托和典当融资，在资金筹集的过程中，企业的筹资渠道不局限于一种，从而更加有效解决中小房地产企业资金贷款的问题。

2、建立科学合理的资本结构，规避筹资风险。企业应重视筹资方式，使企业资本结构优化。而不是只根据内外部经营环境选择适合自身的筹资方式。科学、合理筹划债务问题和权益问题，使房地产企业具有最优资本结构，增加房地产企业的价值。主要手段包括:一是出发点是企业的投资回报率以及以后发展的前景，使融资决策机制更加科学。确定债务和权益的比例，根据房地产企业规模和融资环境等，确定的资本结构包括企业资金、银行贷款和预售资金，以此使企业的财务杠杆更加平衡；二是短期和长期负债的分配更合理，使企业有能力偿还短期到期的负债，同时结合房地产实际的发展能力，用长期负债来承担适度的资本成本，以满足房地产公司对资金的需求。

3、企业应提高自身的纳税筹划水平。企业的财务部门，在不违背国家制定的纳税筹划原则的基础上，应该不断地提高企业的纳税筹划水平，并在税法及相关法律允许的条件下，结合企业自身的实际情况，合理地、适当地进行房地产企业的纳税筹划，从而增加房地产企业的现金流，很大程度上减轻了房地产企业的税务负担，从而进一步实现房地产企业的税务风险最小以及利润最大化的目标，这不仅对国家有益处，对房地产企业的收益也影响重大。经过科学地分析和预测，细致的资金预算计划应在房地产企业中制定，对企业防范财务风险具有非常重要的意义。因此，纳税筹划水平应在房地产企业中提高，进而更进一步的规避财务风险。

4、加强对投资项目的研究，提高预测风险的能力。市场供需情况是投资项目研究可行性的出发点，主要在于对市场的了解及合理的开发。要开发投资应首先考虑到消费者想要购买什么，对市场环境进行充分的调查，减少做出不当判断的可能性，不依靠自己的主观意见；确定投资项目后，通过科学的方法和手段确定如何实施以取得企业最大的经济发展，同时还要使建设周期达到最小，使企业资金周转速度加快。还应在整个研究过程中注意本地政府城乡的发展规划以及影响周边发展的各项环境等。开发项目可行性的明确，充分研究了在未来带给房地产企业预期收益与损失，使房地产企业财务风险的预测能力能够提高，把风险带来的损失降到最低点，甚至规避财务风险。

主要参考文献:

［1］王东.房地产企业财务风险控制研究［D］.西安:西安建筑科技大学，2011.

［2］张田田.我国上市公司财务风险研究［D］.青岛:山东财经大学，2012.

中图分类号:F275

文献标识码:A