《企业会计准则》中的公允价值计量及其运用问题——就金科股份为例进行案例分析

欧雪婷

(重庆理工大学 重庆 400054)



《企业会计准则》中的公允价值计量及其运用问题
——就金科股份为例进行案例分析

欧雪婷

(重庆理工大学 重庆 400054)

随着社会经济的发展，为了能在金融市场抢占先机、赢得机会，会计公允价值计量在近年来已成为众人关注、研究的热难点问题。此外，公允价值计量在当前的经济环境下，更加适应当前的经济形态以及企业的整个经营情况。本文将从公允价值计量同投资性房地产相结合，就金科地产集团股份有限公司为例进行相关分析，从而就其现状提出相关政策建议。

公允价值计量；投资性房地产；房地产行业

一、公允价值计量的理论概述

(一)公允价值计量

1.定义。公允价值计量是指资产和负债按照市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售资产所能收到或者转移负债所需支付的价格计量。公允价值计量是市场经济条件下维护产权秩序的必要手段，也是提高会计信息质量的重要途径，它代表了会计计量体系变革的总体趋势。

2.方式。就现行方式而言，有如下方法：(1)市价法：现行市价法、市场比较法，该方法主要基于市场同类资产的近期交易价格，以类比或直接比较来进行估值；(2)收益法：该方法主要通过货币计量从而对资产未来预期收益折算成现值，最终进行估值；(3)成本法：该方法主要适用于无公允市价前提下的资产重置成本，其主要需扣除各项损耗后来进行估值。

(二)公允价值理论对投资性房地产准则的影响

就投资性房地产准则的影响而言，主要有以下三个方面：(1)对资产结构的影响：在大量企业中，投资性房地产归于存货，而这就会造成企业流资存货的减少；(2)对所有者权益的影响：由于房地产价格普遍高于其历史成本,这使得所有者权益将大大增加,这将有利于企业规模的提高；(3)对利润的影响：公允价值计量模式下的投资性房地产企业,能更为真实反映价值变化以及评估其市场价值和盈利能力,这会使会计信息的相关性大为提高。

二、案例分析

(一)案例背景

金科地产集团股份有限公司(后简称金科股份)于1998年成立，后经多年发展，已形成一家以房地产开发为主业的综合性大型企业集团，并具国家一级房地产开发资质。地产开发涉及全国26个一线城市，在建项目超40余个。2011年8月23日，公司正式在深交所挂牌上市。

金科股份属于房地产开发行业。经营范围：房地产开发、物业管理、机电设备安装(以上经营范围凭资质证书执业)；销售建筑、装饰材料和化工产品(不含危险化学品)、五金交电；自有房屋租赁；企业管理咨询服务，货物及技术进出口。

(二)公允价值计量对金科地产集团股份财务的影响

金科股份在2012年开始实行公允价值计量，从金科股份的财务结构来看，投资性房地产在公司中的比重逐年降低，从2011年占总资产的3.54%，2012年为5.08%，2013年为4.45%,到2014年为3.01%。由于宏观经济形势对房地产行业冲击较大，导致金科股份逐年降低投资性房地产比重。从业务范围上看，金科股份通过增加物业管理、酒店经营，从13年开始减少房地产投资，逐步实现战略转型。

1.金科股份投资性房地产分析。投资性房地产转换计量模式后，金科股份从2011-2014年的总收入呈现显著的直线上升趋势。从由2011年的总收入9,865,789,269万元，实现净利润106,908万元；2012年的总收入为10,348,655,745万元，净利润为127,938万元；2013年金科股份的总收入为16,069,615,179万元，净利润为98,407万元；2014年总收入为17,323,507,266万元，净利润为90,788万元。

投资性房地产项目的公允价值变动损益贡献率显示，2011年的公允价值变动损益为77,864,712万元，当年实现的净利润为106,908万元，公允价值变动损益是净利润的728倍；2012年的公允价值变动损益为69,581,554万元，净利润为127,938万元，公允价值变动损益是净利润总额的543倍；2013年实现的净利润为98,407万元，公允价值变动损益为47,742,214万元；2014年的公允价值变动损益为54,312,554万元，是净利润的592倍。从以上数据我们可以看出，金科股份的公允价值变动损益占净利润的比例较低，即投资性房地的增值对净利润的贡献率较低。

2.2011-2014年金科股份盈利能力分析。就金科股份盈利能力分析而言，2011年公司年度实现营业收入9,865,789,269万元，房地产销售业务共实现营业收入9,225,553,260万元，占公司营业收入的94.23%。同时，房地产销售实现净利润2,820,004,656万元，而总利润1,379,490,002万元，利润比为204.42%。

在2012年公司开始使用公允价值计量后，其年度实现营业收入也相应增长，为10,348,655,745万元，房地产销售业务共实现营业收入9,654,055,819万元，占公司营业收入的94.63%。同时，房地产销售实现净利润3,393,383,702万元，而总利润1,659,346,269万元，利润比为204.50%。

由2011-2014年金科股份盈利能力可知，金科股份2013年的房地产收入及利润都显著增加，其占总收入和总利润的收入比和利润比也相对提高。就2014年而言收入比虽有所下降但仍然处于高比例，而利润比则增长迅猛，由2013年的305.51%变为482.18%。

综合上述内容我们可以看出，2014年业绩不达预期，增收不增利，而这是由于2014年房价大幅下降导致个别项目计提大量存货跌价准备，导致资产减值大幅攀升。与此同时，金科股份在2014年进行产业转型取得实质突破，涉足新能源，打造“地产+新能源”新格局。尽管金科股份2014年业绩不达预期，销售低增长，但其积极转型的决心和明晰的战略计划使其仍有较好的发展前景。

(三)启示

通过金科股份的案例分析，可看出投资性房地产公允价值计量模式的使用会对企业产生极大的影响，且其影响具有两面性。如若行业经济位于该经济周期上升期，那么该模式能为企业的财报带来正面影响；如若该行业位于经济萧条的状态，那么成本计量模式将会是更适宜的选择。综上，公允价值模式的适应范围就当前而言还是有限的，因此，就企业而言，需要以企业自身情况和实操结合分析企业的核算方法，从而抓住经济发展趋势的同时也能更加适应本企业的实际经营情况。

三、研究结论

在经济发展的大潮中，历史成本的弊端也在逐渐显露，同时，公允价值的发展趋势也日渐明显。然而，由于我国房地产交易市场发展尚不健全，其价格成本较高且市场波动性较大，从而其公允价值变动损益引起的利润波动性也较大，故公司对公允价值计量的选择仍需谨慎。

通过金科股份案例可以得出以下结论：首先，上市公司计量模式的转变可改善当期盈余或资产状况，这样可使该公司的净利润和净资产增加，从而降低退市风险；其次，可以公允价值变动以增强企业调令利润的灵活度，在上市公司转变投资性房地产后续计量模式的当年可将其作为未来期间调节盈余的手段；最后，该模式既可增加企业资产账面价值，也可平滑收益，从而稳定上市公司旳股价。

[1]常勋.公允价值计量研究.财会月刊,2004,1:3-4.

[2]刘明芝.我国投资性房地产准则与国际会计准则的比较.会计师,2008,6:14-16.

[3]孔庆林,杨婧怡,喻钲淇.投资性房地产公允价值计量刍议.财会月刊,2009,2:51-52.

欧雪婷(1993.1-)，女，汉族，重庆人，研究生，现就读于重庆理工大学，研究方向icfo。