推进社区治理，提升居民幸福感

李娜

【摘要】业主自治管理是现代社会管理中最基本、最重要的问题之一，也是建设社会主义和谐社会的重要一环。随着社会的进步和发展，公民维权意识的逐步加强，实行业主自治管理将成为今后提高社区管理水平的必由之路。如何在自治传统缺乏、公民意识薄弱、相关立法不完善、政府管理缺位错位等情况下，科学、规范、创造性地实行业主自治管理，并使之成为保障业主合法权益、促进小区和谐稳定的主要力量，显得尤为必要，并且具有重要的现实意义。

【关键词】社区管理；业主自治；模式转变

目前，新型商品房小区管理模式主要分为两种：一是聘请专业的物业管理企业对小区进行专业的物业管理；二是由业主出面聘请人员对小区的环境卫生等进行物业维护模式。二泉社区所辖的二泉东园从接管以来，经历了从第一种物管模式向第二种模式的转变，这种自主管理模式运营成本较低，可极大地降低物业管理收费标准，尤其适合小规模社区，目前取得了良好的效果。本文以二泉东园业主自治管理组运行模式为例，对小区业主自治管理模式的成功经验和存在问题进行讨论和研究。

一、二泉东园的自治管理之路

二泉东园自2006年投入使用，小区内共有29栋、472户，属于无锡建设早期的花园式商品房小区。虽然早期由物业公司进驻，并进行物业管理，但小区业主对该公司的物业管理方式一直不太满意。2013年初，该公司物业管理合同到期一直未续签，于当年10月撤离。小区业主遇到了难题，是物色新的物业公司，还是寻求一种新的物业管理模式。此时，在二泉社居委牵头，大部分业主同意的情况下，二泉东园成立了由15人组成的业主自治管理组，开启了二泉东园的自治管理之路。小区实施自治管理以来，原先为业主大为诟病的小区监控、消防设施瘫痪，电梯超期未检、小区环境脏乱差、绿化率不够等问题都得到了改善，小区物业缴费率也上升至78%。

二、自治管理组的经验总结

1、顺应天时地利，大力促成人和。二泉东园规模较小，总户数不到500户，业主相互认识了解的机会相对比较多，意见也容易达成协调统一。在物业公司不看好此类小区、不愿意接手物业管理的背景下，反而为小区的自治管理组的成立提供了机会。二泉社居委通过发放征询意愿书、上门走访等方式，耗时20余天，征得全体业主的统一，成立了业主自治管理组，选出了15名具有强烈敬业和奉献精神的业主自治管理组组成人员，他们以无偿的方式投入到小区自治管理服务。

2、克服艰难险阻，输血带动造血。无论是小区环境的治理，还是小区硬件设施的修复，都需要大量的人力、物力和财力支持。但由于开发商的不配合、物业费没有结余，业主自治组也“巧妇难为无米之炊”。在如此困难重重的背景下，自治管理组借助社居委的力量，联系了安监局等专业部门，对二泉东园的情况开展准确评估，并在此基础上进行了全面整顿。投入4万元对门禁系统进行整改，修复了电子防盗门及30个入户对讲门铃；投入5万元完成电梯维修，确保电梯年检合格；投入1万元开辟了100余只地下电瓶车库，满足居民停放需求；投入8000余元清理整顿小区停车位45个，确保居民有序停车；投入3000余元进行垃圾清运、绿化养护，维护小区优美环境。在自治管理组的有力指挥下，运行一年后，二泉东园的物业费就收取了45万，缴费率达到78%。从被动输血，到实现自我造血，二泉东园的自治管理形成了一个良性循环。

三、自治管理存在问题探讨

1、开发建设历史遗留问题。在商品房开发建设过程中，有些开发商存在不按照规划建设、配套设施不完善、工程质量不过关等问题。这些问题在业主入住后慢慢暴露出来，遇到开发商推诿扯皮，有物业公司管理的小区就会造成业主与物业公司的矛盾，而没有物业公司实行自治管理的小区就会出现整改经费不足，无法满足业主整改需求的情况。如二泉东园在自治管理初期，就遇到了很多开发商历史遗留问题。一是房屋质量问题，二是没有合理的机动车与非机动车位设置，三是小区店面管理混亂，四是出入口设置不合理、安全隐患重重等。这些问题，给居民生活带来了极大的不便。更由于开发商的不配合，为自治管理组的后期整改带去了资金和操作上的多重不便。

2、业主自治机构管理问题。很多小区并未成立业主委员会，类似二泉社区业主自治组也只是一个非正式的组织，不具备法律上的地位，因而也无法获得法律上的保护。在与外界产生经济往来时，没有办法以小区自治机构的名义开具发票、收据等，既对物业管理带来麻烦，也间接导致权责归属不清晰。同时，由于业主自治机构组成人员没有报酬，大都由社区热心人士担任，从理论上讲，小组自治机构组成人员，尤其是负责人，在管理小区公共事务、促进小区物业正常运行需要耗费很多的时间和精力，应给予一定的经济补偿，给他们以鼓励和激励，确保自治机构的相对稳定。

3、部分业主参与热情不高。在二泉东园业主自治组成立之初，得到了广大业主的支持，各项整改活动得以顺利开展，获得了业主的好评，许多业主开始自觉缴纳物业费，但仍有部分业主缺乏团结精神，自治动力不足，缴费意识不强。小区作为一个利益共同体，小部分的业主不良表现，可能会影响整个小区的生活秩序，不利于维护现有物业管理的正常管理。

四、完善业主自治管理对策

1、完善业主自治制度设计。二泉东园的业主自治组更多的是存在于实际操作层面，许多机构的设置、制度的设计、功能的确立都没有进行规范。要构建一个完善的小区业主自治管理模式，必须从制度层面上加以确定，并明确自治管理机构的基本职能和权利，保证业主在物业管理中的民主权利，对业主自治管理机构进行有效的监管。一是确定业主自治管理机构的地位，健全组织结构，明确办事章程，完善业主大会议事制度；二是主动接受各方监督，理顺与政府、物业服务提供方等各方面的关系，以严格的管理为小区业主提供优质服务；三是争取全体业主信任，财务收支要透明公开，必要时请会计师师务所进行审计；四是对有关物业维修等大事还需要通过召开业主大会的方式进行讨论再决定。

2、培育业主参与自治观念。业主自治管理需要全体业主的关心和参与。有的业主对自己居住的小区漠不关心，认为只要垃圾有人倒，车子有地停，环境过得去就可以了。要真正实现现代小区的业主自治，就必须积极培育社区居民的自治精神，提高和引导他们参与到小区物业管理中去，积极主动地处理小区的物业管理事务，行使业主个人的基本权利。作为社居委，应当明确业主在物业管理中的基本权利和义务，利用法治宣传、到其他社区参观学习、座谈交流等方式，加强小区自治管理的宣传和交流，引导更多的业主参与到小区物业管理中去，实现小区居民业务的共同利益，增强业主对小区的归属感。

3、大力延伸自治服务理念。二泉东园收缴的物业费在用于小区物业日常维护的同时，与时俱进，根据居民和实际的需求，对小区的技防设施进行的安装改造，对小区所有墙体进行全面粉刷，大力改造小区环境，给居民更多更超值的服务，给小区居民带去了真正的实惠。同时，更建议实行自治的小区利用结余的资金投入到社区的公益事业，如社区空巢老人、困难弱势群体的救助等，让居民对小区更有归属感，真正促进小区物业自治管理健康发展，促进和谐社区建设。