农户对农村宅基地流转中投机的态度及其影响因素分析

彭欣欣　陈美球　徐星璐

摘要：推动和规范农村宅基地流转是盘活农村闲置土地的必然要求，而因流转可能导致的投机行为是一个焦点问题。农户是流转的决策主体，充分了解他们对投机的态度，有利于为防范土地投机的产生、完善农村宅基地流转提供依据。本文以238户农户问卷调查为基础，分析了现阶段农户对宅基地投机的态度，并运用二元Logistic回归模型，对影响因素进行了分析。结果表明：农户对投机持普遍担忧的态度，但对投机行为的辨别能力不强；受教育程度、年龄以及宅基地占地面积是影响农户对投机态度的主要因素。

Abstract： Promoting and regulating the circulation of the rural homestead is a necessary requirement to revitalize rural land， but the speculation is a focus problem that may caused by land circulation. Farmers are the decision-making body of land circulation. Having a research on farmers' attitude to land speculation will help to provide the policy basis to prevent the generation of land speculation and improve the system of rural land circulation. This paper analyzes the present stage attitude of farmers toward land speculation based on the survey of 238 households， and uses the binary logistic regression model to analyze the influencing factors. The research results show that farmers are worry about the speculation generally， but their discrimination on land speculation is not strong； level of education， age and the area of homestead are the main factors affecting farmer's attitude to speculation.

关键词：农户；宅基地投机；态度；影响因素

Key words： farmers；land speculation；attitude；influencing factor

中图分类号：F327 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）06-0024-04

0 引言

建立农村宅基地使用权流转制度，是盘活闲置宅基地、提升利用效益的必然途径，也是我国农村土地使用制度改革的主要方向[1-2]。然而因流转而可能导致的土地投机行为，扭曲市场的需求和供给，造成市场价格与正常需求均衡价格的偏离，对土地市场造成危害[3]，成为了人们担忧的一个焦点。如孟勤国、陈柏峰等认为，开禁宅基地交易，会让投机者从中获益，使稀缺资源集中到少数强势群体手中，宅基地价格遭受哄抬，甚至造成农民流离失所，影响社会稳定[4-5]。因此不少专家学者呼吁在宅基地管理制度改革中要持以慎重稳妥的态度[6]，谨防宅基地流转中出现土地投机行为，采取有限自主流转的途径将风险减小到最低限度[7]。陈锡文表示要谨防工商资本别有所图进入农村建设“房地产房”[8]，而章林晓认为，逐利是资本的天性，要积极采取措施防止国际投机资本侵占农村宅基地[9]。

农户是农村宅基地的使用主体，在宅基地流转的决策中起着决定性的主导地位[10-11]。按照认知心理学的理论，人们的信念决定其偏好，又进一步决定其决策和行为[12]。研究农户对土地投机问题的态度，进而掌握影响农户态度的显著性影响因素，有利于探究农户在土地流转市场中可能做出的决策，这为防范土地投机的产生，规避投机风险，完善农村宅基地流转制度提供了重要的参考依据。江西省是一个传统的农业大省，长期以来人们为方便生产和生活，便形成了“依田而住、逐水而居、沿路而建”零乱分散的农村宅基地布局[13]。宅基地利用效率低，空心村现象普遍存在是江西省宅基地利用中的突出问题[14]。这些问题必然要通过宅基地的流转的方式来解决，因此选择江西省作为农户对宅基地投机问题态度的研究对象具有代表性的意义。

1 调研方法与样本特征

1.1 调研方法

本文的数据来源于课题组“江西省农村宅基地流转”的专题调研。在调研选址上，选择了分别代表全省城乡结合部、县城近郊、新农村建设示范区域以及农村宅基地整理、拆迁点的七个样区：上饶市玉山县文城镇和四股桥镇、景德镇市浮梁县王港乡及湘湖镇、宜春市袁州区三阳镇、萍乡市上栗县东源乡以及九江市庐山区威家镇。调研主要以两种方式进行：一是在当地召集部分村民和村集体干部开座谈会；二是发放调查问卷，供村民现场填写由调查者分发到各户。调查问卷主要包括两方面的内容：一是农户的基本情况，包括农户的年龄、受教育程度、家庭人口、家庭年收入、宅基地面积等；二是农户对宅基地制度的认知以及对宅基地流转的看法。每个镇平均发放问卷50份，共发放问卷350份，回收问卷336份，获得有效案例238份。

1.2 样本特征

在238份有效问卷中（表1），被调查的农户年龄大多在30-50岁之间，有146位，占总数的61.34%，30岁以下的有28位，50岁以上的有64位。被调查者文化程度多数为初中，有134位，占总数的56.30%，初中文化以下的有37位，高中及以上文化程度的有67位。

2 农户对农村宅基地投机的态度状况

分析农户对宅基地投机的态度，首先看农户是否能辨别投机行为，对投机的基本态度如何，是反对还是支持，其次分析农户对投机产生的不良影响是否担心，对投机行为的防范意识如何。因此本文选择农户对以下四个问题的回答作为对象来分析农户对宅基地投机的态度。具体情况见表2。

2.1 对变相投资普遍持反对意见，但对投机行为的辨别能力有待加强

在回答“一户多宅的变相投资情况该不该通过经济手段调控”时，有78.99%的农户回答“应该”，这表明大多数农户对变相投资行为的态度是反对的，认为应该通过宏观调控加以遏制。而在回答“是否允许已有住房的农户再去投资购买别人的宅基地”时，仍有39.92%的人认为允许。比较农户对两个问题的回答可以看出，认为“允许已有住房的农户投资购买他人宅基地”的农户比认为“应该调控变相投资”的农户高出将近20%。这可能是因为，部分农户虽然能够认识到变相投资的不良影响，反对变相投资行为，但在实际生活中又辨别不出哪种行为是土地投机，他们可能认为已有住房的农户再去投资购买他人的宅基地的行为不属于变相投资。

2.2 对完全开放宅基地流转市场带来的风险普遍担忧

当前学术界在分析宅基地入市的弊端时，提及最多的问题之一就是完全放开市场会造成市场失调、贫富差距加大[15-16]。而农户在回答“如果完全开放农村宅基地流转，你是否担心出现高地价，贫富差距加大，影响农村稳定”时，分别有33.61%、36.55%、23.11%和6.72%的农民表示“很担心”“比较担心”“不必担心”和“根本不用担心”。这表明有超过70%的农户认识到了完全开放宅基地流转市场会带来一定的风险，与专家学者有着同样的担忧。因此，在建立宅基地流转机制时要特别注重这类风险的防范，避免完全开放市场造成不良后果。

2.3 农户对农村宅基地流转对象限制期望不高，对可能造成投机风险的防范意识不强

农户对“你认为农村宅基地流转需不需要限制”问题的回答，有20.17%的农户选择“限制非本村购买”，36.13%的农户选择“限制城镇人购买”，43.70%的农户选择“不用限制”。相比来讲，农民势单力薄，与城镇居民比较，他们在宅基地流转市场竞争中处于劣势，而对流转对象不加以限制，是产生土地投机的一个很大的隐患。但超过40%的农户认为不用限制转入主体，这可能是因为，他们并没有认识到城镇居民的参与可能会对他们的利益产生冲突，也没有意识到宽泛的转入主体给宅基地带来的风险。

3 农户对宅基地投机态度的影响因素分析

3.1 模型选择

投机行为的一个重要表现就是“囤积居奇”，已有住房的农户再去投资购买他人的宅基地的行为就属于变相投资，因此本研究选择农户对“是否允许已有住房的农户再去投资购买别人的宅基地”问题的回答作为评判农户对宅基地投机态度的依据。对此问题的回答只有两个，即“允许”和“不允许”，是一个典型的二分类变量，而二元Logistic回归模型是一个对二分类变量进行回归分析的有效模型，因此本文选用二元Logistic回归模型来对问题进行分析。

3.2 变量选择与说明

影响农户对宅基地投机态度的因素有很多，本文综合农户的自身特征、外部条件以及调查问卷所得的数据，选择以下8个因素作为自变量：家庭人口（x1）劳动力系数（x2）、家庭年收入（x3）、常年在外人口比重（x4）、年龄（x5）、宅基地处数（x6）、宅基地占地面积（x7）、文化程度（x8）。具体的变量特征描述见表3。

3.3 模型运行结果

3.3.1 模型运行

本研究运用方便实用的SPSS17.0统计软件并选择向后沃尔德法对数据进行二元Logistic回归分析。首先将以上八个可能影响因变量的因素代入模型进行检验，将影响不显著的因素自动剔除，直至保留的自变量对因变量的影响都通过显著性检验为止。经过软件的处理和运行，最后结果显示有三个因素显著性地影响农户对宅基地投机的态度。这三个因素分别是：年龄（x5）、宅基地占地总面积（x7）和文化程度（x8）。具体运行结果见表4。

3.3.2 结果分析

①从以上模型运行结果可以看出，年龄是影响农户对宅基地投机态度的重要因素，通过了5%的显著性检验，系数为正，这说明年龄越大的农民越倾向于认为已有宅基地的农户不能再投资购买其他农户的宅基地。这可能是因为，年老的农户觉得自身无法抵御土地投机带来的风险，更加担心由于土地投机造成农村贫富差距进一步加大。而年轻的农民相对来说经济收入更可观，他们风险防范的能力也更强。另外一个原因可能是，越年老的农民思想越传统，在他们的观念中，宅基地是祖上传下来的东西，是一份家产，宅基地不能用来买卖的思想在他们的观念里根深蒂固。而年轻的农民思想更加开放，他们可能认为将宅基地作为交易对象在市场上进行流转是市场经济的正常现象。

②宅基地的占地面积也对农户对宅基地投机的态度也有重要的影响，通过了10%的显著性检验，且系数为负，这说明，农户所拥有的宅基地占地面积越大，就越容易选择“允许已有宅基地的农户购买他人宅基地”。这可能是因为，农户作为一个社会人处在社会经济活动中，他们会尽可能地追求经济效益最大化。因此，他们的意识和行为往往会受经济利益驱动的影响。当一个农户的宅基地在能够满足自家生活需求的基础上还有富余时，实际上他们在宅基地流转中是属于得益方，土地投机的存在会加大他们的优势，增加其收益。因此宅基地面积越大的农户越允许变相投资的存在。

③文化程度是影响农户对宅基地投机态度的显著因素，通过了1%的显著性检验，系数为正，这说明文化程度越高的农民越倾向于认为已有宅基地的农户不能再投资购买其他农户的宅基地。这可能是因为，文化程度越高就意味着所受教育越多，接触的知识面会更加宽阔，相对来说，他们更能够用发展、全面的眼光看问题，对于土地投机所带来的危害预见性也更强。

4 结论与建议

4.1 结论

通过调查问卷数据对影响农户态度的因素进行的实证分析，结果表明，在众多影响因素中，农民的年龄、宅基地占地面积以及受教育程度对农户的态度有着显著的影响。其中，农民的受教育程度与其对宅基地投机的认知水平成正相关，即受教育水平越高，其对宅基地投机的认识就越清晰，防范意识越强，反之就越低。由于观念和感情等因素，年龄对农户态度的影响，在本研究中也呈现出正相关的趋势，即年龄越大，越不允许土地投机的行为发生。值得注意的是，由于受经济利益的驱使，拥有宅基地面积越大的农户，他们往往越容易忽视土地投机的危害。可以想象，一旦允许宅基地自由流通，这部分富余的宅基地必然会成为农民换取金钱的工具。为了更大程度地谋取经济利益，农民会竭尽所能去获得更多的宅基地，这无疑给土地投机的滋生提供了肥沃的土壤，对土地的集约利用、耕地保护也将造成巨大的威胁。因此，在构建宅基地流转机制时，务必要完善宅基地的管理制度，控制宅基地总量，从源头上防范土地投机现象的产生。

4.2 建议

4.2.1 宣传土地投机的相关知识，提高农户的风险防范意识

分析农户对宅基地投机认知的现状可以看出，农户虽然担心土地投机带来的危害，但其对风险的辨别能力还不够，防范意识仍有待提高，而且研究结果显示，文化程度对农户宅基地投机的认知具有显著性的影响，因此，加大土地投机相关知识的宣传力度，提高农户辨别风险隐患的能力很有必要。具体可通过讲座、电视媒体、宣传册等手段，明确地告诉农户，哪些行为属于土地投机，哪些行为可能带来风险，告诫农户不能因获取一时利益而忽视农村土地市场长远的稳定。

4.2.2 界定宅基地流转条件，明确使用权流转主体

目前由于各方面的条件还不成熟，完全放开宅基地市场流转限制将造成十分严重的后果，因此必须采取谨慎稳妥的态度，对宅基地流转条件和转让主体都要加以限定[16]。从本文研究结果可以看出，宅基地的面积大小对农户宅基地投机认知的影响很大，部分农户为谋取自身的经济利益可能会对投机行为推波助澜。因此，笔者认为宅基地流转必须建立在“一户一宅”的基础之上，要明确出卖、出租住宅后，再申请农村宅基地的，不予批准，同时，目前已经超标的面积应按规定向集体交纳一定比例的土地出让收益，并严格禁止未经批准或者不符合规划的宅基地流转。另外，为避免不理性的农户出卖宅基地而造成社会稳定隐患，可以规定无其他固定住处的农户不得转让其宅基地。

4.2.3 建立宅基地使用权流转价格机制

为防止宅基地流转价格出现畸高或畸低，损害农民利益又造成市场混乱，建立起科学合理土地流转价格机制很有必要。笔者认为，要综合宅基地的自然和社会两方面的属性，对农村宅基地进行分等定级，确定并及时公布和更新各级别各类土地的基准地价和标定地价，为流转市场提供价格标志和宏观的指导。另外，引入三方评估机构和评估人员对流转对象进行评估，是促进交易价格公平合理，维护交易双方利益的必然要求[17]。土地评估机构和人员要按照国家颁布的相关技术规程，遵循公正、公平、公开的原则进行估价。为确保宅基地估价的规范性，还可制定相关的管理制度，对一些玩忽职守或不合符规定的评估行为给予法律的制裁。

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