浅谈基于三维地籍的不动产登记

沈丽丽

【摘 要】 在不动产统一登记的大背景下，传统的基于宗地的二维地籍管理模式已不能满足登记管理的需要。本文首先引入“三维地籍”及“产权体”的概念，然后分析现有关于空间权登记管理的相关规定，最后提出基于三维地籍的不动产权利设定和登记模式。

【关键词】产权体；三维地籍；空间权；不动产登记

随着城市建设的发展，为了集约和节约用地，城市土地的立体化利用已成为当前土地利用的重要趋势。高架道路、轻轨、地下商业空间等的出现，正挑战着传统的基于二维地表的地籍管理和登记模式。与此同时，《不动产登记暂行条例》的颁布宣告我国正式进入不动产统一登记时代，不动产登记范围涵盖土地、海域、以及房屋、林木等定着物，甚至包括附着于地表的空间构筑物。当同一土地表面相关的地上建筑物与地下空间构筑物权属不同时，传统的二维地籍管理系统将无法清晰界定权利空间。不动产登记迫切需要引入三维地籍概念，解决土地立体化利用中的空间权利设定和登记问题。

一、产权体及三维地籍

产权体是一个与不动产相关的概念，它不仅涵盖了土地和房产空间，甚至囊括人们所利用的各种空间，比如：地下管线、空中廊桥、地下人防设施、地下轨道交通等。产权体可以定义为具有固定的地理空间位置、形体， 由权属界线（ 面） 封闭的、独立于主体且权利独立的一块空间域 （ 不动产产权单元） ， 是物质实体和权利的合成体。

三维地籍是基于上述产权体为基本单元，通过产权体记录空间利用及权属状况的地籍管理模式。传统的地籍是以地表权利为核心的， 在权利登记形式上还是以二维为基础的， 并不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的空中、地表和地下权利很好地表现出来， 这意味着此类产权的保障还有缺陷。 不动产登记面临的主要问题是地上空间和地下空间的利用信息没有进行记载， 无法准确、完整地 反映存在空间权利重叠的宗地之间的拓扑关系， 无法实现空间产权的明晰化管理。三维地籍的产生，使得不动产登记不受二维信息记录模式的掣肘，能更有效地反映不动产权利主体的空间利用状况。

二、空间权登记管理的相关规定

《物权法》第136条规定“建设用地使用权可以在土地的地 表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。该法条明确了土地使用权的设立不仅局限于地表而可以设立于不同的垂直空间。

《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。”以上相关规定表明了我国立法机构对不动产登记的着眼点转向空间权的确权登记，不再仅拘泥于传统土地加房屋权利信息的记载。这也为基于三维地籍的不动产登记提供了相应的法律支撑。

三、基于三维地籍的不动产权利设定和登记模式

根据上述三维地籍阐述和相关法律规定的阐述，本文提出基于三维地籍的不动产权利设定：引入产权体概念，将具有独立使用价值的并具有固定的地理空间位置、形体，由权属界线（面）封闭的空间作为不动产权利设定的权利客体。产权体概念的引入并非完全颠覆传统不动产登记中的地表空间的权利设定，只是我们更加强调权利客体在范围上的的空间性。以离开地表平面上下一定范围单独建造，且在地表投影的土地权利人为他人为特征的单独地上空间或者地下空间利用，其利用的空间范围需要单独成为权利客体，设定地上空间或者地下空间的建设用地使用权，并强调其权利范围的空间性和位置的地上性和地下性。通过权利客体的空间化，以三维地籍管理制度建立不动产空间权利体系，从而完成地表空间、地上空间和地下空间不动产权利的登记工作。

基于三维地籍的不动产登记模式同传统不动产登记模式相比，在登记内容上侧重有所不同。不动产登记内容应当包括权属性质、权利类型、权利主体、权利客体（坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格，体积、空间权利范围）等。传统不动产登记模式以平面宗地为依托，在二维空间平面上表达权利客体空间范围，对于较为复杂或是跨宗的产权体无法清晰描述，需要将权利客体空间范围及权利信息按宗地切分记录。而基于三维地籍的不动产登记模式以一个不依赖于地表土地而存在的产权体为登记基本单位，解决了因权利客体空间范围不清晰而产生的权利信息记录复杂冗余的问题。

四、结束语

在技术层面，三维地籍仍处于探索阶段，短期内现行不动产登记只能实现二维地籍上添加三维信息注释的登记模式。要加强对数据采集分析技术的研究，才能在不动产登记中实现真三维记载，体现产权体空间拓扑关系。在法律层面，我国目前缺少对空间权范围详细的法律规范，使得无法清晰地对产权体进行确权登记。三维地籍管理模式只有从技术和法律层都有相应地支撑，才能真正服务不动产登记。

参考文献：

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