城市轨道交通与土地的综合开发研究

杨　霖（广州地铁集团有限公司，广东 广州）



城市轨道交通与土地的综合开发研究

杨霖（广州地铁集团有限公司，广东 广州）

现如今，随着我国经济文化的快速发展，人们的生活生活水平显著提高，城市化水平也上了一个新台阶。然而，过快的城市人口增长速度导致越来越多的问题产生，如交通拥堵现象、环境恶化现象等问题层出不穷。为解决这一问题，建设完善的城市轨道交通已成为首要选择。近些年，我国在城市轨道交通发展领域投入大量资金，这项工程也取得了显著成就。然而，由于我国目前对城市轨道的资金主要依赖于政府支持，支持渠道面窄，政府压力大，因此给轨道交通的发展带来了诸多不利因素。为详细剖析城市轨道交通与土地的综合开发关系，更好地服务于城市轨道交通的发展，本文以广州轨道交通为例，从其轨道交通发展现状，轨道交通特点，城市轨道交通对土地的综合开发影响，城市轨道交通发展与土地综合利用所存问题四方面做一番浅析。

城市轨道交通；发展现状；效果反馈

纵观近些年，广州市在推动轨道交通发展方面有了较大进展。其轨道交通发展建设在加快城市化发展轴的形成，改造旧城建设以及城市地铁周边土地的价值升值方面都起着不可忽视的作用。成绩是可喜的，然而也得看到其中存在的不足。由于城市轨道交通发展对广州而言是一件新事物，尚且处于起步阶段，各方面缺乏经验，规划不成熟，因此对于轨道的交通选址，线路规划，以及周边土地的开发方面还需做进一步设计。本文即从城市轨道交通与土地的综合开发研究及相关问题的角度，探讨城市轨道交通的发展。

1　广州轨道交通的发展现状

1.1城市交通压力过大

随着经济文化快速发展，城市化进程步伐加快，一些大城市，如广州等地的交通压力过大，现状不容乐观。这主要体现为交通工类型多样，望眼城市，公交车、私家车、出租车、自行车灯交通工具数不胜数，过多的交通工具无疑加剧了城市交通负担。由于交通领域仍然聚集在地面，这种交通领域单一，而交通方式多样的现状导致广州经常出现交通拥堵的现象，导致出行难，停车难等情况。除了地面层的交通要道外，广州的交通通道还包括距离甚短的地铁通道，但没有形成轨道交通的发展干线，这对广州庞大的交通压力而言仅是杯水车薪，没有实际的解决意义。

1.2交通占地面积较窄

据相关统计表明，2015年广州位列全国拥堵城市排行榜第三，但平均每辆机动车占有的道路面积列国内第一，超过香港和东京持平。广州道路拥堵排行榜上列第三，仅次于重庆和青岛，排名比北京、深圳靠前。数据显示，广州的交通拥堵延时指数为1.72，即同等行程下，拥堵路况下耗费的出行时间是通畅时的1.72倍。现如今，随着人均生活水平的提高，人们外出频率逐渐提高，出行距离也随之加大，交通量也相应提高。然而，在当前的交通现状下，过大的交通流量必然造成交通拥堵，人员流通不畅，极大降低了人们的交通运行速度。这对于提高城市化进程，发挥城市效应，是有弊的。再加上，道路空间有限，在某些城市，还会出现交通通道混乱，机动车与非机动车杂乱使用通道，车辆路边随意停放等现象，这些因素给车辆的顺畅运行造成了负面影响。

1.3城市土地利用不均衡

纵观诸多城市，包括广州在内，均出现城市中心人口密集，经济活动频繁，其交通压力较大的现象。再加上，部分市民还采用骑自行车、步行等交通方式，无疑令原本极具压力的城市交通雪上加霜。尽管，政府作出相关努力，包括新区建设，旧区改造，企图缓解城市交通压力，然而，由于在开发、建设过程中对土地的建设密度过高，导致交通量不减反增。这对于改善城市交通拥堵的现状是不利的。

1.4私人交通工具过多

据相关统计表明，现如今人们出行的交通方式多样，且比重不均，多倾向于私人交通工具。其中，在众多交通方式里，公交车比重占17.49%，私家车等比重占32.69%。私人交通工具的占有比率充分表明广州的交通方式多为私人交通方式。相比之下，国外的公共交通比重则占有较大比重，纽约占 86%，伦敦占80%，东京占71%，新加坡占74%。既然国外国家可以在公共交通上占有如此高的比重，我国又何尝不去试试呢？

2　广州轨道交通建设的特点

2.1轨道布局纵横交错

据悉，广州市未来5年将改造29个市本级城市道路，续建和新开工320个区级道路以及续建和新开工32个与周边城市连接的道路，包括高速公路、公路及城市道路等。其中，19个市本级城市道路项目将在2016年前全部开工。从而形成密集的城市中心网，尽可能加大线网的密度，延伸线路长度，从而将城市中心的交通压力转移到城市外郊，加强中心城市与外郊的联系。充分发挥城市轨道交通的作用，使城市交通利用日渐趋于合理化。

2.2轨道交通带动城市发展轴的形成

随着地铁这一新型交通工具的出现，城市希望通过地铁这一交通工具，引导城市东移轴的有序发展。例如，广州全市已开通一至五号线、八号线、广佛线、珠江新城旅客自动输送系统，8条（段）共236km，日均客流达550万人次。截至2012年底，广州市城市轨道交通累计投资1009亿元，已建成运营线路的平均造价约4.2亿元/km，在国内处于较低水平。今年广州市轨道交通建设年度投资计划229亿元，其中1～5月完成建设投资75.02亿元。在此基础上，广州市还对未来进行了相关的规划建设，为今后道路通畅的后续保障开辟了发展空间，有效的缓解了城市的交通压力。

3　城市轨道交通对土地综合开发的影响

3.1对地面层交通的影响

这主要体现在对城市交通的影响，对老城改建的影响以及完善城市中心作用的影响三个方面。城市轨道对城市交通的影响是显而易见的。其中，三号线机场线、二号线、广佛线、广州地铁六号线二期的开通，不仅缓解了城市的交通压力，还将城市发展轴由中心向东西南北四周进行转移。就老城改建而言，轨道交通的开发建设意义非凡。至于完善城市中心作用，城市轨道交通的开发，极大提高了城市中心区域的作用。

3.2对地下层面的影响

地铁站所处地域不同，导致其地下空间的使用方式也存在诸多不同。在此之前，广州地面空间主要用于开发地下隧道，铺设地下管道，建设地下停车场等。然而，对于地下层面的交通综合开发却并无进展。地下空间对于城市的发展也并无多大作用。然而，由于地铁线路的有效施工建设，彻底填补了这一空白。先后在广州各个交通站点建立了地铁和公交的综合换乘交通枢纽，合理、有效利用了有限的城市土地。

3.3对土地使用状况的影响

轨道交通的建设提高了沿线各土地的交通可达性，带动沿线地区的发展，尤其是站点周边地区土地价值大幅攀升，但由于政府土地储备工作滞后，常常会造成轨道交通所带来的收益被房地产商所攫取，导致国有固定资产投资的流失。要保证政府的投资获得合理的收益就必须加强土地储备工作，加强轨道交通与沿线土地的联合开发。而且由于各个片区缺乏规划指引和用地综合开发，目前违法用地、违法建筑大量存在且极其混乱，土地利用低效，交通混杂，与地铁综合交通枢纽形象极其不符。比如某些大型综合交通换乘枢纽，如果没有地面的公交系统进行交通导流，没有足够车位的私家车停车场，不把旅客的吃、住、购物等需求完全解决，这个车站就会混乱不堪。

图1　

图2　

3.4对轨道交通建设项目成本影响

轨道交通与沿线土地应同步进行联合开发，开发收益可反哺将来的轨道交通建设成本。一方面，由于城市轨道交通的建设成本都相当高，另一方面，城市政府考虑到社会效益的最大化，通常将票价定在相对较低的水平上，从而使轨道交通运营的盈利十分有限，运营收支难以平衡，造成政府投巨资大力发展轨道交通来改善城市的交通环境的同时，也存在着轨道交通的运营成本高难以回收之间的矛盾，严重阻碍了城市轨道交通事业的发展。

4　城市轨道交通发展与土地综合利用所存问题及建议

尽管通过地铁等交通设施的逐渐完善，城市地区的交通压力得以改善，然而，仍然存在一些问题。为有效推进地铁站点周边土地的综合开发，我们建议探索通过明确合作开发模式、整体规划、统一建设、创新土地征收补偿机制等方式进行综合开发，以便通过地铁等交通设施的逐渐完善，使城市地区的交通压力得以改善。

（1）规划问题。原有规划在地铁建设之前编制，缺乏对站点周边用地的统筹考虑，没有形成稳定的功能引导，既不利于周边用地合理有序的开发，也不利于控制各种违法建设，导致站点周边用地混杂，交通优势无法发挥，片区持续发展的活力不足。

图3　

图4　

（2）开发主体问题。城市轨道交通建设的主体，作为物业开发范围仅限于地铁本身红线内，而红线外范围用地需要再收储招标。若能结合地铁建设同步开发周边土地，既能减少重复投资建设，又能集约节约利用土地；既能使土地和物业的增值收益回归政府，又能使轨道交通建设真正形成经济效益和社会效益。由政府各部门联合轨道交通建设主体按现行规定取得土地，共同研究地铁站点周边用地的综合开发方案，统一规划、建设，开发收益用于轨道交通再建设。

（3）土地征收补偿机制问题。站点周边土地征收补偿和物业开发机制尚未理顺。一方面，现有征拆补偿模式是货币补偿，地块业主不能分享物业开发的增值收益；另一方面，历史遗留问题没有彻底解决，新增问题也未能妥善处理，地块业主参与意愿不高，甚至有抵触情绪，土地征收难度大。创新土地征收和物业补偿模式，建立共享共建的土地征收和物业开发模式，是土地征收补偿问题的关键所在。

5　结语

现如今，随着交通运输工具的发展，轨道交通已成为一项大运量、快捷、舒适、先进的现代化交通方式。城市轨道交通是面向城市轨道交通的土地开发战略，即一方面在开展城市交通规划时，以大运量、高效率、环境友好的轨道交通为骨干，配合步行及地面公交接驳，从而减少市民出行对地面交通和私家车的需求；另一方面，在开展城市规划时，应先收储，后规划，再建设。要以轨道交通车站为中心，进行高密度的商业、写字楼、住宅等综合开发，使住房、就业集中在车站吸纳范围内，使周边土地价值最大化，从而充分发挥轨道交通建设对城市发展的最大效益。

［1］赵 翙，吴媛媛.我国城市轨道交通的建设与综合开发研究［J］.城市建设理论研究（电子版），2012（20）.

［2］戴 偲.厦门城市轨道交通1号线站点地区综合开发策略研究［D］.华侨大学，2014.

［3］黄民应.浅谈轨道交通物业开发研究要点［J］.城市建设理论研究（电子版），2013（20）.

杨 霖（1979-），男，中级，本科，主要从事地铁前期规划及土地整理等工作。

U239.5

A

2095-2066（2016）16-0171-02

2016-5-22