我国房地产泡沫缘何难以抑制

李锐

【摘要】我国房地产泡沫化的程度比较高，其中货币供给过度、地方政府行为不当、投资渠道缺失、财富过度集中和社会保障体系不完善是房地产泡沫化的最主要影响因素。抑制房地产泡沫需要多部门通力合作，需要较长时间的磨合和调整，任何单一的政策措施都难以达到预期的目标。

【关键词】房地产泡沫 货币 投资 政策 【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A

我国的房地产行业是否存在泡沫

在我国目前房地产行业是否存在泡沫这个问题上，大部分学者和业内人士都持肯定态度，尽管在泡沫化程度上大家还有较大的分歧。所谓房地产泡沫就是由于投机等因素所引起的房地产价格严重背离其价值，土地价格和房屋价格畸高，表现为货币泡沫。与其他国家相比较，我国的房地产市场非常奇特，一方面地价和房价不断攀升，另一方面却是“鬼城”不断出现，库存不断增加，一旦泡沫被刺穿，后果不堪设想。笔者采用国际通用的4个指标来研判我国房地产泡沫化的程度。

首先是房价收入比，采用的计算公式是：房价收入比=（全国或某个地区平均的房价×人均住房面积）÷人均可支配年收入。假设人均住房面积为30平方米，2011、2012、2013、2014和2015年全国的房价收入比分别是：11.1、10.5、10.2、9.3和9.3；同期北京的房价收入比分别是：22.9、24.8、30.0、25.5和23.6；均远远超过国际认同的5：1的合理水平。畸高的房价不仅给年轻人带来了巨大的经济压力，更重要的是减少了他们可选择的机会，遏制了他们创新创业的动力。

其次是住房空置率。笔者调研了25个城市的5000户居民的住房情况，将居民每年居住时间累计不超过3个月的住房视为空置房。根据样本数据，就所有样本来说，住房空置率达到了25.6%，其中一线城市北京、上海、广州和深圳分别为22.3%、20.8%、18.6%和17.9%；二三线城市，特别是县级城市大多比较高，有的甚至超过了35%。更加令人担忧的是，截止2016年5月，全国县及县以上地区规划中的3500个新城、新区可容纳34亿人口，在我国人口出生率不断降低的大背景下显然是非常荒唐的。

发达国家的城市住房的空置率一般都很低，美国、荷兰、法国和德国的自有住房和一般住房空置率在过去的20年里分别为3.2%、2%、6%和8%左右，反观我国的住房空置率太高了。一般认为住房空置率为10%左右是比较合理的水平。

再次是房地产投资规模。2011、2012、2013、2014和2015年全国城镇住宅投资总额占城镇固定投资总额的比重分别为17.1%、15.9%、15.5%、14.5%和17.4%，但是，其结构很不均衡，不少城市超过40%。判断一个城市的住宅投资规模是否合理需要综合考虑其经济结构，一线城市超过50%可能没有什么问题，但一些中西部地区的城市超过30%，就值得关注。

最后是杠杆率。根据相关数据，在过去的几年里，我国的房贷收入比不断攀升，2015年底达到了46%，同年新增房贷销售比达到了35%，2016年上半年升至42%，接近美国次贷危机期间的峰值水平。综上所述，本文认为，我国房地产存在泡沫。但是，在分析和处理房地产泡沫时，我们应该综合考虑不同地区的经济结构、文化背景和消费习惯，分别对待，不搞一刀切。

房地产泡沫带来了什么危害

一是增加制造业和服务行业的成本，导致实体经济迅速衰退。房地产不仅与其他行业争夺生产要素，而且对其他行业的成本的提高是全方位的，突出地表现为地价、租金和劳动力成本的不断攀升。笔者的研究发现，房价对制造业和服务业的影响为负，我国目前每天都有不少企业，特别是微型企业倒闭，无不与高地价、高房价有关。

二是可能会带来巨大的金融风险和危机，导致经济陷入长期衰退。美国的次贷危机就是一个很好的例子。日本上世纪90年代初房地产泡沫破裂，导致其信用体系崩溃，经济进入萧条时期，至今尚未恢复过来。在价格高位购房的家庭生活陷入困境，带来了一系列的社会问题。一旦房地产泡沫进一步吹大后破裂，最令人担心的是社会的不安和动荡，因为高位买房者有相当部分是年轻人和并不富裕的家庭，杠杆率非常高。

三是占用大量良田，严重污染环境。毋庸置疑，新城、新区所占用的都是城镇周边交通便利的良田，一定程度上触及了我国耕地面积的红线。另一方面，与房地产相关的企业大部分都是高污染企业，譬如水泥厂、砖厂、石灰厂和钢铁厂等，最突出的例子就是河北省，那里工业所污染的环境很长时间都不能恢复。

四是腐败的温床，群体事件的始作俑者。笔者研究发现，腐败案件几乎都与房地产市场有关，这是由房地产市场的特点所决定的。由于其高度垄断，交易数额大且手段隐蔽，成为了许多腐败分子的首选。进一步的研究发现，近25年来，我国大部分的群体性事件都是由地方政府强制征收土地所引起的，一些地方政府和基层组织在农民心目中的形象较差，房地产开发是始作俑者。

五是房地产泡沫进一步扩大了财富的不平等程度，使社会财富进一步集中到少数人手中，加剧社会的对立。房价的不断攀升，拥有大量财富的人会购买更多的房产，从而获得更多的财富。而年轻人和并不富裕的家庭只能通过贷款来购买住宅，沦为房奴。显然，高企的房价会扩大和固化社会分层，激化社会矛盾。

房地产泡沫为何会出现

只有找出现象背后的根本原因，才能找到解决问题的合适工具和办法，因此，识别房地产泡沫的主要影响因素，具有特别重大的政策含义。为了弄清楚我国房地产市场泡沫产生的根本原因，笔者首先调研了1000名相关学者、业内人士和消费者，回收的调查问卷有816份。根据相关的样本数据，政府行为、货币政策、缺乏其他的投资渠道、财富不平等、社会保障体系不完善是排在前五位的影响因素，其中，将政府行为排在第1位的问卷425份，占52%；将货币政策排在第1位的问卷335份，占41%；将缺乏投资渠道排在第1位的问卷7份。

目前，政府对房地产市场的干预是房价上涨的一个重要因素已无多大异议。在现有官员升迁机制下，地方政府有极大的动力去追求GDP的增长，而卖地建房又是提升GDP最快的方式和工具。另外，目前所实行的财税体制是分税制，地方政府的事权和财权明显不相匹配，导致地方政府的财政支出严重依赖房地产，提高地价和房价有时成为了地方政府的无奈之举。大部分学者和专业人士都认为，货币政策是房地产价格暴涨的另一个主要因素。每一次信贷规模扩张都与房价的上涨高度重合，譬如2008年的4万亿和今年年初的9000多亿的信贷，以及从去年开始的多次降准降息，无不刺激地价和房价飙升。在实体经济下滑和物价水平上涨的过程中，信贷资金最优的选择不是进房市就是进股市，这就是为什么每个地王的身后都有国有企业影子的原因。近50年来，美国发行了大约10万亿美元的货币，而同期我国发行了相当于20万亿美元的货币，2015年底M2达到了近150万亿人民币。美元是世界货币，而绝大部分的人民币却只能在在国内流通，在如此超量货币的环境里，房价想不涨都难。不仅如此，巨量货币缺乏合适的投资渠道，实体经济下滑，真实存款利息接近负数，大量资金只好冲向房地产市场。我国社保体系还不完备，孩子上学要钱，家人生病要钱，很多人甚至还担忧自己未来的生活，在没有合适的投资和保值工具的条件下，不得不用自己的积蓄来购买住房，以备急需。

因此，我国房地产泡沫产生的原因是多方面的，许多因素交织在一起，一时很难有大的改变。抑制房地产泡沫需要多部门通力合作，需要较长时间的磨合和调整，任何单一的政策措施都难以达到预期的目标。

如何走出房价越调越高的怪圈

在中共中央政治局提出要抑制资产泡沫后，财政部部长楼继伟表示，要“义无反顾地推进房地产税制改革”；中国人民银行表态不会频繁降准降息；证监会透露，上市公司再融资审核新增内容，包括不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设，而不能用于拿地和偿还银行贷款；一些地方政府也开始对房地产进行调控。这些措施无疑会对房地产市场产生一定的影响。要有效地抑制房地产泡沫，需要国务院协调好相关部门的行动。笔者研究发现，近三十几年来，我国很多政策，特别是有关房地产的政策都没有达到预期目标，效果很不理想，譬如，房价越调越高。究其原因，除了地方政府的博弈之外，最主要的是政府的政策相互矛盾，相互冲突。譬如，每次调整房价时，本应缩小信贷规模，实行紧缩的货币政策，然而，紧接着实行的却是宽松的货币政策。今年中央提出要“抑制资产泡沫”，希望相关政府部门能够使政策和措施保持一致，走出房价越调越高的怪圈。

中央的意图非常明确，不是刺穿房地产泡沫，让房价一下子掉下来，这样会引起系统性的金融风险，让目前下行的经济雪上加霜，而是抑制房地产泡沫，经过一个相当长的时期，使房价回归到一个合理的区间。考虑目前不少城市的房价已经到了一个较高的水平，再参考近5年房价上涨的平均速度，笔者认为未来5年我国商品房平均价格上涨速度将在3.5-6.0%的区间波动，按照2015年的不变价格，到2020年我国房价平均大致为8068-9090元/平方米左右，今年年底的平均价格大致为7098-7235元/平方米左右。具体到北京，未来5年四环以内的商品房平均价格的增长率将会减缓，其波动区间为3-10%左右，到2020年二手房的平均交易价格大致为8.0-12万元/平方米，今年年底平均价格大致为5.5-9.5万/平方米左右。本文预测的是平均价格，需要注意的是，北京不同城区和同一城区不同地段的商品房的价格相差甚大。总而言之，在抑制房地产市场泡沫的政策背景下，大中城市核心区域的房价不会一步调整到位，而是一个逐步减速的过程。而大中城市的非核心区域和相当部分的县级城市的房价增长速度可能会下降得比较快，甚至出现负增长。

根据前面的分析，影响房价的因素相互交织，非常复杂，特别是5个主要影响因素可以说是房地产市场的顽疾，涉及到政治、经济的诸多方面，在几年甚至几十年的时间里可能都无法完全调整过来，这也是我国政府一直没有找到抑制房地产泡沫的快捷工具和政策措施的原因。

要抑制房地产泡沫不能急，只能慢慢来。首先，要进一步完善现有的财税制度和官员升迁体制，使地方政府的财权和事权相匹配，减少地方政府对土地财政的依赖性和追求GDP的内在动力。其次，实施稳健的货币政策和精准的信贷政策，不搞大的信贷刺激计划，加快人民币国际化进程，充分发挥财政政策的引导作用。如何平稳地减少国内流通中的货币数量是未来货币政策的重中之重，可以规定企业信贷使用方向，适当提高二套住房的首付比率，并通过结构性的减税措施，引导投资脱虚向实。再次，加强对股票市场的监管，保护好中小投资者的利益，通过减税等措施来提高实体经济的利润率，为投资者开辟更多的投资渠道。第四，提高国民收入中一次分配的比重，构建合理的个人所得税结构，减少社会财富的集中度，增加住房的刚需，减少其作为投资品的需求。第五，构建更加完善的社会保障体系，让老百姓上得起学，看得起病，养得起老，扎实提高老百姓的消费水平，这样不仅为老百姓的储蓄找到了一个合适的渠道，而且有利于国民经济的良性循环和发展。

（作者为北京师范大学经济与工商管理学院教授）

【参考文献】

①EL Glaeser， CG Nathanson. Housing Bubbles. Handbook of Regional & Urban Economics， Chapter 11， 2015.

责编/张寒