我国房地产上市公司应收账款管理存在的问题

宋华

摘要：我国房地产上市公司的应收账款主要是指房地产上市公司在与合作者合作建房过程中、将商品房销售给购房人的过程中所产生的企业应按期收回未收回而被对方占据的资金。

关键词：应收账款；管理；存在问题

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）022-000-01

一、应收账款是企业扩大再生产的重要手段，然而目前我国上市公司应收账款管理不容乐观，存在很多问题

1.三角债问题严重。随着制造业和买方市场的不断发展和壮大，商品拒付现象不断显现，债务问题波及的企业越来越多，造成诸多商业企业资金运营困境，三角债是一项中国特色，其数量也在逐年增加。

2.盲目销售，漠视风险。竞争机制的存在，使得企业盲目扩大账面销售和利润，在不了解买方资信程度的情况下，将商品销售出去，导致应收账款风险。

3.企业内部应收账款管理制度不健全。很多企业对于应收账款的管理处于混乱状态，没有专门的应收账款管理机构、管理办法、没有对企业进行分类管理、各部门之间应收账款管理权责不明确等都是普遍存在的问题。

4.应收账款坏账率居高不下。我国企业应收账款坏账率高达5%，账龄也相对较长，大多数账龄超过一年时间长达4-5年，而美国的坏账率一般仅为0.25%-0.5%，并且账龄一般不超过90天。

针对我国房地产行业，经过二十几年的发展取得了巨大的成就，为社会经济的发展和人们生活水平的改善做出了重要贡献。目前，我国房地产行业正处于快速发展期，房地产产品作为一项不动产不仅具备使用价值，同时由于其较强的保值增值而具有很大的投资价值，吸引了越来越多的投资者，以房地产开发为主营业务的企业越来越多。从行业结构上来看，房地产企业的数量从最初的十几家增长到现在大约27万家，但是全国房地产企业从前10强的国内市场占有率仅为27.3%。据统计，2002年具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三四级或刚成立的暂定级企业。

二、应收账款相关指标数据中存在的问题

我国房地产上市公司在进行应收账款管理工作过程中，对于管控应收账款指标控制不周全、不谨慎，这也是应收账款管理工作难以优化的问题所在，没有统一的行业标准无法进行精确的比较和测试。

1.应收账款周转率。对于不同的行业，应收账款周转率标准不同，我国应收账款周转率的社会平均值为7.8左右，而具体到房地产行业平均为3.8左右。单从行业平均水平就可以看出我国房地产行业应收账款管理水平有待改进，应收账款周转率过低，回收速度过慢，也是我国房地产行业应收账款的一大问题。

2.坏账比率。我国房地产上市企业不仅应收账款总额大而且坏账率相对于国际水平比较高。

三、应收账款相关信用政策存在的问题

在房地产行业，相关信用政策已趋于标准化，某个别企业很难采取与其竞争对手不同的信用条件，企业的信用标准、信用条件、收账政策决定了其应收账款的管理水平。

1.信用标准。（1）信息来源：对于申请者的信用评价可以从企业内外部获得。（2）信用的定性分析：信用的定性分析主要是对申请人“质”方面的分析。（3）信用的定量分析：多使用比率分析法评价顾客的财务状况，常用指标有流动性、利息保障倍数、资产回报率等。

2.信用条件（信用期间、折扣期间、现金折扣）。在我国房地产行业，超过信用期付款的逾期应收账款数量巨大，一是我国现有法律对信用缺失的有关规定不健全，还有漏洞，二是现有法律法规对失信行为惩戒力度依然不够。

3.收账政策。收账措施不足，企业对货款回收的重视程度不够，购销双方之间相互拖欠货款现象严重，并且购销双方之间没有认真对账，结果只是形成一些口头上的说明，并没有依据对账结果形成具有法律保护效力的依据，造成企业正常运行的资金长期被应收账款占用，由于没有强有力的收账措施，企业收账风险会进一步增加，造成企业应收账款管理恶性循环。

四、应收账款管理过程中管理层存在的问题

1.应收账款管理权责不清晰。房地产上市公司应收账款管理没有形成一整套完整的体系，管理分散，权责不清，各部门之间缺乏协调和沟通，销售部门只负责产品服务的销售，而不重视欠款回收以及凭证的获取，财务部门只负责记录和核算，向买方追款等工作，双方往往互相推卸，容易出现应收账款风险。

2.对于不同客户应收账款管理未分类进行管理。对应收账款的管理混乱，未进行具体的分类管理特别是对数额巨大的应收账款未进行一对一实时跟踪，仍与小额账款一样“一视同仁，增加了呆账的风险。

3.大量应收账款可能涉及诉讼，存在潜在损失，使企业陷入困境。在我国，由于法律对于信用缺失惩罚较轻，诉讼结果执行艰难，债权一旦涉及诉讼，收回的可能性非常小，还有可能引起潜在的风险。

4.销售合同以及劳务合同签订不规范。合同中没有明确的款项回收方式以及应收账款收回的保全措施，不能做到事前预防把好关口也是应收账款管理中存在的问题。

五、完善我国应收账款管理对策

针对我国国情以及房地产上市公司目前所处的现状应当自应收账款产生开始就对其进行严格的监控，并做好事中控制，事后监管。

1.应收账款资产证券化。为了降低应收账款成本，可以将应收账款直接出售给专门从事资产证券化的特设信托机构，经其重组针对我国国情以及房地产上市公司目前所处的现状应当自应收账款产生开始就整合与包装后， SPV以应收账款为基础向国内外资本市场发行有价证券，根据应收账款的信用等级、质量和现金流量大小确定所发行证券的价格。

2.应收账款抵借、质押、保理。持有应收账款的房地产企业与信贷机构或代理商订立合同，以应收账款作为担保品，在规定的期限内企业有权以一定额度为限借用资金的。

3.对应收账款定期进行减值测试。

4.完善企业内部控制制度。落实责任到人，并完善内部激励制度。