浅析我国房地产项目成本控制新思路

摘 要 成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。因此，也是每个房地产企业都非常关心的问题。房地产行业具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素等影响比较大，成为公认的高风险行业。本文主要讲述房地产项目的成本构成，同时也分析出成本控制的方法。

关键词 房地产 成本控制 新思路

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

房地产项目成本控制，首先我们必须先了解房地产项目在起开发的过程中成本的构成是什么。只有了解了房地产项目的成本构成我们才能更好的分析出成本控制的方法，才能做出降低成本、节约成本的方案。

1房地产开发中的主要成本构成

房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本两种：

1.1固定成本

（1）土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

（2）前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

（3）建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

（4）市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店，菜市等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%—30%左右。

1.2变动成本

（1）管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、排污绿化费、税金、土地使用费、无形费资产摊销、开办费摊销、坏账损失等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

（2）贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

（3）税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%—25%左右。

（4）销售费用。销售费主要包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售报务费、销售人员工资、奖金、福利、折旧、修理等费用

2房地产开发过程中成本控制方法

2.1前期阶段的成本控制

前期开发阶段主要工作包括项目论证、土地开发、规划设计这三大部分。项目论证：房地产开发企业打算在某地块投资建房时，首要考虑的是项目的可行性。进行市场调研，确定用户需求及产品定位直接影响到项目的成败。土地开发：房地产的位置是影响其价格的最重要因素。也是用户的首要考虑因素；规划设计：由于设计工作的专业性很强，房地产开发企业一般委托设计院进行设计。项目开发总成本的70%左右在设计阶段确定，因而设计阶段对于项目成本的控制极为重要，且产品的好坏对于客户的满意程度将起到关键作用。

2.2项目施工建设阶段成本控制

施工建设阶段对应于波特基本价值链的生产经营。主要内容包括基本开发程序中的工程建设环节。生产经营阶段是将投入的土地、资金、生产设备、建筑材料转化成最终房地产商品的过程。房地产商为了保证施工建设的高质量的完工与顺利进行，通过市场调研做出产品定位、规划设计：选择好的承建商保证施工正常进行；还包括工程监理、施工规划等活动，在这个过程中，房地产开发商更要注意工程建设的规划与管理，同时在施工建设过程中也应对楼盘进行适度的宣传，以为后期的销售做好铺垫。在生产经营阶段，规划设计能力、市场分析能力与质量控制能力是企业应具备的核心能力，规划设计能力、市场分析能力直接决定营销活动的顺利完成，节约了营销成本。

2.3市场营销阶段的成本控制

市场营销能力建立了企业和消费者之间的关系，是企业经营成败的关键，也是企业能否实施战略发展的重要基础，因此，房地产企业的市场营销能力就成为企业的核心能力，是房地产价值链上的战略环节，也是控制好营销环节销售成本的基础工作。

3总结

成本控制是一个系统的工程，它需要企业的全体员工在项目实施的全过程作好成本控制工作，只有这样，成本控制的工作才有可能取得成功，项目投资才能产生预期的效益。

作者简介：肖栋栋（1993-）男，湖北武汉人，汉族，本科。武汉东湖学院金融专业2012级本科生，研究方向：金融学。

参考文献

[1] 王新芳.房地产开发成本控制研究[J].西安科技大学，2008.

[2] 杨晓梁.房地产项目成本管理的研究[D].南昌大学，2007.