面对楼市去库存的挑战2007—2014年住房公积金贷款对房价影响的实证分析

袁凡茗

摘 要：国内房地产近年连续增长，房租持续增长，被用于房地产业投资的社会资源过多，导致我国金融机构需要承担的风险越来越大。在国内以“房”为本的特殊情况下，通过调整住房公积金贷款利率，完成房价的调控，这是政府控制房市的有效方法之一。住房公积金政策在国内住房制度改革的大前提下孕育而生，现在已有二十余年。但与此同时，住房公积金制度也逐渐暴露出功能弱化、公平失衡、风险加剧、矛盾突出等多方面的问题。在社会的普遍关注下，住房公积金贷款到底会对房价产生怎样的影响，是本题研究的意义和目的所在。

关键词：住房公积金；房地产价格

一、引言

“十三五”规划的重要目标为全力建设小康社会，并且是“十三五”时期必须达成的目标。但是完成社会安定的任务，人民安居乐业是全面建成小康社会的题中之义，所以是否可以妥善解决国内存在的住房问题，不仅事关能否推动社会的稳定，而且是全面建成小康社会这个主要目标的关键。近年，由于房地产结构需要优化的问题，因此导致房价节节上升。相对国内民众而言，房子是一个家庭里相当关键的固定资产，虚高房价的上调显著增加了普通人的重担。

当前时期，国务院对于不合理房价问题十分重视，针对于此，制定了一系列的相关政策措施，其中包括土地、税收、货币等方面，基于此对房地产业完成宏观调控，目的是让房地产市场更稳定的良性发展。在国内以“房”为本的特殊情况下，建设稳定民生的重要一环就是政府对于房地产市场的宏观调控，是政府关注民生的重大课题。中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部、中国人民银行联手发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，该通知于2015年10月8日起执行，其中提到8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，切实提高住房公积金个人住房贷款实际额度，包括拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。

本文通过住房公积金贷款制度来分析此制度对房价产生的影响应该来说，具有重大的理论和现实意义。

二、文献回顾

目前，国内外学者对房地产价格影响因素研究的方法多样、角度不一。

例如，Davis&Haibin Zhu（2004）通过分析多个国家的跨国数据，得出房价的上升会加速促使银行信用贷款拓展，反之则不成立。丹尼斯、阿兰和弗朗西斯科（2011）的研究发现，短时间的利率跳动不是促使房价产生看得见的变化。我国处于市场经济的转型时期，具有特殊性，直接套用国内外的研究结论无法准确地解释特有的一些经济现象。生搬硬套国内以及国外的案例、结论，是没有办法将许多经济现象进行阐释的。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）采用实证分析的方式针对国内房价与贷款的联系，数据显示房价和贷款之间是极强的正相关关系。

另外有部分学者另辟蹊径进行研究，董藩、厉召龙（2011）建立Almon滞后模型的结果显示，住房公积金贷款利率和房地产价格负相关，住房公积金贷款利率对影响存在8个滞后期。施有文、王月甫、林晓红（2012）使用GMM估计方法，结果表明短期内实际利率的变动与房价存在反向关系。

总体而言，国内外学者的研究成果为贷款利率和房地产价格关系的研究提供了有益借鉴。住房公积金个贷作为住房贷款的一个重要来源，一般认为其对促进住房消费起了重要作用。

三、住房公积金贷款利率对房地产价格影响的假设

国内房地产价格主要受到国内市场供给与需要关系影响，并且房地产业是一个典型的资金密集型行业，供给方与需要方都对金融支持力度有重大联系，因此利率对房地产价格涨幅发挥着作用。住房公积金贷款利率主要是通过影响房地产市场的供求关系，进而影响房价的。

央行一般会采取根据货币供给需要和贷款量的实时状况完成优化调整，并根据对应的提出相应的可行方案。一系列的方案对经济的增长与社会经济总量的增长都起到良好的作用，这就是货币政策。国内的货币政策一般由利率、信贷和外汇三大部分组成。一般银行通常采用一般性货币政策、选择性货币政策、利率工具和其他货币政策对货币量进行相应调节。一般性货币政策可以间接调控货币的供应量，达到对利率水平以及信用量等指标的影响，最终实现货币政策的目标。

利率的调整是货币政策的最为重要的工具，我国货币当局一般多采用调整利率来调控宏观经济。房地产业是一类对资金有重大要求的资本密集行业，然而公司的资金对贷款有依赖性。针对住房公积金贷款利率，可以明显或潜移默化的对市场产生影响，间接完成对宏观经济的影响。与国内的现状综合，中央银行通常采用以下利率工具对我国的市场情况进行调节：1、调整央行的基准利率。央行的基准利率对各商业银行以及各金融机构的利率具有很强的指导作用，具有政策指导作用；2、对金融机构存贷利率进行规定；3、对金融机构利率变动范围进行划定；4、进行利率结构和档次的一定程度调整。由于利率易于操作和便于控制，央行经常用来作为调节宏观经济的工具。从2003年开始，央行调整金融机构存款基准利率的次数已多达16次，而对贷款准备金利率的调节已逾18次。

四、模型指标的选取

根据以上分析，选择个人住房公积金贷款利率（5年以下）（X1）、金融机构人民币法定贷款基准利率（3-5年）（X2）作为解释变量解释货币政策对房地产价格的影响。同时为了避免序列长度太短形象模型分析的准确性，选用2007-2014年的数据。

从图1可以看出，在2008年至2009年，房价经历了一段下跌期，这与金融危机影响我国的时间是基本重合的。从2009年起，房价重回上涨轨道。因此，根据2007年-2014年的相关数据，建立房地产价格和住房公积金贷款利率相关指标的回归方程。

五、住房公积金贷款利率指标与房地产价格指数的回归方程

（一）时间序列的平稳性检验

为了避免伪回归问题，笔者在建立经济模型前先对经济变量进行了平稳性检验，以考察经济变量是否具有时间趋势，进而确定是否有必要采用协整分析方法。笔者采取ADF检验法先对所有变量的对数值进行单位根检验，以判断序列的平稳性。由残差项单位跟检验可知，两个阶段的二阶差分残差项二阶平稳，所以变量之间存在协整，即序列之间存在着长期稳定的关系。

（二）多元线性回归模型的建立修正

根据平稳性分析，建立个人住房公积金贷款利率（5年以下）、金融机构人民币法定贷款基准利率（3-5年）与被解释变量房地产价格的回归方程，方程最然可决系数R2超过了0.96，模型高度拟合。通过逐步回归法，对方程进行修正得出结果。

六、结论与政策建议

第一，选题在引入个人住房公积金贷款利率、金融机构贷款利率、商品房平均销售价格三个变量后，证明了三者之间存在长期均衡关系。说明了住房公积金贷款政策和房地产市场之间存在相互影响制约的关系。

第二，从影响力大小的角度分析，住房公积金利率对我国的房价有较大影响，提高贷款利率将导致贷款利率有所下调。但是由于住房公积金贷款利率目标存在记住普惠的因素，市场利率的真实需求不能得到完全体现，分散了对市场调控政策传导的一致性，对房市的影响力必然受到一定的限制。而银行信贷对房价的影响程度伴随着贷款利率市场化的深入不断增强。

因此，有必要在细节上区分公积金个贷与商业个贷管理政策，继续扩大住房公积金贷款的运用范围和规模，从而引导房地产市场投资。（作者单位：城市与环境学院）

参考文献：

[1] 贾琼.住房公积金政策对我国房地产市场的影响——基于SVAR模型的实证研究[J].金融观察，2014.

[2] 杨刚，吴燕华.公积金制度对上海住房发展市场的影响研究[J].经济经纬，2012，（4）.

[3] 郭烨.政策调控、杠杆率与区域房地产价格[D].厦门大学，2011，（4）.

[4] 葛杨，何婷婷.中国利率市场化进程中银行信贷与房地产价格的互动机制分析[J].现代管理科学，2011，（11）.

[5] 高铁梅.计量经济分析方法与建模——Eviews应用及实例[M].北京：清华大学出版社，2009.