营改增对房地产的影响

文/高春青



营改增对房地产的影响

文/高春青

摘要：营改增有利于降低企业税务负担，加快第二、三产业的有机融合，促进经济结构的转型升级，同时为国家税收收入提供可靠保障。2016年5月1日开始，我国全面推开营业税改增值税试点，房地产业亦不例外。为此，本文回顾了我国税制改革的进程，分析了房地产业实施营改增的意义，剖析了营改增对资产负债、利润、现金、税负的影响，并从不同纬度阐释了营改增背景下房地产企业的应对方案，以指导企业正确面对新的税制环境。

关键词：营改增；房地产企业；财务；税务；影响

房地产行业是我国经济发展的支柱产业，房地产业链条长，项目成本费用构成复杂，有其自身的特殊性，所以营改增的难度大。普华永道会计师事务所对我国近20 家大中型房地产企业进行调查，发现超过9成的房地产企业担忧税负上升，而且接近4成的企业认为税负会明显上升。营改增已是大势所趋，如何顺应时代发展形势，在变革中谋求发展，是房地产业需要关注和面对的核心命题。

一、我国税制改革的进程

营改增就是把缴纳营业税改为征收增值税，这改变了1994年以来我国以增值税为主，以营业税、消费税为辅的税收体制。2012年，上海的交通运输业以及部分服务业开始了营改增试点；同年8月试点范围扩展到北京、江苏、广东等10个省区市；2013年试点扩展到全国，同时广播、影视制作和发行也被纳入试点；2014年铁路运输业、邮政通信业以及电信业被纳入试点范围；2016年5月1日起我国全面推开营业税改增值税试点，房地产行业将迎来重大的变革。从财政部2016年4月的统计来看，我国营改增及增值税改革累计为企业减税6412亿元。其中，自2012年启动的营改增试点中超过97%的试点纳税人实现税负下降或持平，累计减税已达3133亿元，可见，营改增为企业带来了实质性利好。

二、房地产业实施营改增的意义

营改增最大的变化在于改变了营业税重复征税、无法抵扣、无法退税的弊病，实现了增值税进项和销项的抵扣，能有效降低企业税负，完善我国财税体制，这是我国推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏，也与国际趋同。营改增之前，房地产行业缴纳的是营业税，在上游的安装、装修环节已经缴纳过营业税，可是销售房地产的时候又要缴纳营业税，造成了重复征税，不利于行业的发展。而增值税是以增值额为依据计征，营改增之后，房地产企业购买材料、设备时取得增值税专用发票，就可以进行抵扣，避免了重复纳税，减轻了企业的税收负担，极大地降低企业的投入成本。实施营改增之后，企业新增不动产所含增值税也被纳入抵扣范围，有利于房地产业转变经营模式，扩大有效投资，进一步优化产业结构，构建企业的核心竞争力。

三、营改增对房地产企业财税的影响

（一）对资产负债表的影响

在房地产企业总资产中，固定资产占据了很大比例，所以，固定资产发生变化时，资产总额随之变动，企业资产负债表的数据也就会相应改变。营改增之前，房地产企业需要缴交营业税，并且进项税额无法抵扣，这部分进项税成为企业成本，造成重复征税；而营改增之后，企业购进固定资产的时候，可以用所取得的增值税专用发票进行进项税抵扣，所以固定资产的入账价值下降，企业总资产也相应下降。由于企业负债不变，因此企业的资产负债率提高，加大了企业的财务风险。

（二）对利润表的影响

首先，营业税属于价内税，而增值税属于价外税，计算营业收入时需要剔除增值税额，因此，营改增之后，营业收入会降低。

其次，营改增对于企业成本的影响取决于企业的成本结构。其中，土地成本在房地产企业的成本结构中约占23%，按照新的规定，企业新增不动产所含增值税被纳入抵扣范围，这解决了土地成本的抵扣问题。在人工成本方面，占据整个工程造价约30%的人工成本无法抵扣，金额并没有改变，但由于企业税率由5%升到了11%，所以实际上增加了企业税负。在设备成本方面，大多数施工企业采用租赁设备的形式，设备租金一般占到总造价的2%～2.5%，有形资产租赁的增值税税率为17%，这有利于降低设备租金。在材料成本方面，据统计，材料成本约占建筑业工程结算成本的60%，所以材料成本是主要的成本，也是最需要控制的成本。一般来说，沙、土、石料的增值税率为3%，混凝土的增值税率为6%，木材的增值税率是13%，水泥、钢筋的增值税率是17%，还有很多建筑材料从个体户、杂货店、小规模纳税人处购得，难以取得增值税专用发票。营改增后房地产企业需要缴纳11%的增值税额，所以降低材料成本的关键是尽量取得增值税专用发票，而且取得尽可能高的抵扣。

综上所述，营改增之后，利润表中的营业收入降低，而企业成本有增有减，但总体有所降低，最终能否实现利润增长，关键在于企业必须提升材料议价能力和成本控制能力。

（三）对现金流量表的影响

房地产开发多以项目运作，与其他商品生产相比，房地产开发周期更长，项目预售之后就需要预缴税款，却需要等到竣工结算之后才能取得进项发票，抵扣之后才能获得进项税款，结果企业前期垫付大量的资金，所承担的增值税成本大大提高，因此营改增对企业的现金流量将产生不利影响，造成企业资金短缺。不过，营改增利好商业地产，因为实施增值税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，营改增的全面铺开将为商业地产发展创造有利的政策环境。

（四）对企业税负的影响

在传统的税收制度之下，营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。经测算，营改增前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，营改增将改善企业毛利水平，而大部分房地产企业毛利率均在均衡点以下，因此，营改增对大多数房地产企业起到了减负的效果。笔者对一个住宅项目进行具体测算，营改增之前，企业的营业税税率为5%，综合计算营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，得出总税负率约为14.97%；营改增之后，按增值税税率11%计算，综合计算增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，总税负率约为14.49%。可见，营改增后房地产企业的总体税负率有所下降，而随着整体抵扣链条的逐步完整，企业的税负会继续下降。据中金公司预计，实施营改增后，房地产全行业税负有望从3960亿元（营业税）减少至3340亿元（增值税），下降幅度约为15%，当然这也对企业的发票管理提出了更高要求。其次，营改增的实施，将推动房地产企业的优胜劣汰。营改增改变了价格体系，实行层层抵扣，企业因此必须重新设计经营流程，自觉调整内部架构，实施精细化管理，这有利于正规企业降低税负。相反，运营不正规的企业难以适应，税负反而会增加。

四、营改增背景下房地产企业的应对方案

（一）提升财务人员综合能力

财务人员是财务管理的核心人物，其工作水平直接了影响企业的经济效益。目前我国的房地产企业在税务管理方面还存在着不少问题，还没有树立缴纳增值税的意识，所以必须转变思维方式，全面适应税收政策的转变，为企业管理和发展提供保障。实施税制改革后，发票管理、会计核算等财务工作都发生了很大变化，企业必须适应新政策、新形势的要求，加强财务、税务管理团队建设，对会计人员进行增值税税务处理和增值税使用培训，不断提高涉税人员业务技能，熟悉新的税收政策，使之更快、更好的适应新税制。同时，房地产企业可积极引入经验丰富、财务能力出众的财务管理人才，提升企业财务、税务管理整体水平，为企业减少不必要的成本费用。

（二）提高财务核算管理水平

会计核算机制包括了信息收集、整理分析、明细核算等，房地产企业必须健全会计核算制度，完善会计核算体系，不断提高会计核算的质量，通过全面、准确的会计核算和财务管理来提高税务处理能力。企业要完善会计核算内容，增值税会计核算一般应设置四个二级科目，分别为应交增值税、未交增值税、增值税留抵税额和简易征收增值税，在“应交增值税”二级科目下，还应在借方设置进项税额、已交税金、减免税款、转出未交增值税等栏目，在贷方设置销项税额、进项税额转出、转出多交增值税等栏目，使各税收款项能够更加清晰。在具体工作中要完善账务处理流程，严格按照会计核算程序开展税务筹划，加强项目成本核算以及竣工结算，及时对进项税进行认证和抵扣。企业必须加强发票的认证和收集，保证原始依据的合法合规，避免因为会计核算系统不健全而造成的发票流失、偷税漏税等问题，确保账实相符，提高会计核算的准确性，防止由于进项税无法抵扣而造成的不必要损失。

（三）加强供应商及发票管理

实施营改增政策后，企业可以使用专用的增值税发票抵扣进项税额，税务发票内容就发生了变化，所以企业必须调整发票的管理内容和管理方式，加强增值税专用发票开出、流通、使用和保税等方面的管理，以有效规避因管理不当而带来的风险。企业必须重点关注增值税进项税抵扣和土地增值税，做好增值税发票的收集和整理工作，特别是在采购环节，企业一定要加强供应商管理，优选那些资质正规并且能够提供足额增值税发票的建筑安装企业，所选择的供应商应该有助于降低企业成本，不会带来经营风险，而且关键是确保能够提供增值税发票，使企业各项期初增值税进项税额得到抵扣，增加资金流量，减少不必要的资金支出。上游建筑安装业务是房地产企业进项税额的主要来源，企业可以剥离建筑业务，获得更多的进项增值税发票，以减轻税负。在全新的营改增政策之下，企业要加强对税收管理模式的调整，利用营改增提高企业整体收益，为经营发展提供更为可靠的支持。

（四）落实财务税务内部控制

房地产企业要加强对营改增相关政策的研究和解读，增强自身的税收意识，确定全新的财务、税务管理重点，进一步加强税收管理，这一方面有利于企业更好地适应营改增政策，另一方面也有助于优化企业资金管理水平，提升企业整体经营效益。首先，企业要优化部门设置，进一步完善岗位管理制度，明确岗位职责，真正做到责任到人。其次，根据税收政策变化积极调整经营流程，规范经营行为，做好税制衔接，在凭证认证、管理和计算等方面加强管理，采购部门要转变思维方式，重视对供应商的管理，以适应新的税收政策的转变。另外，优化会计处理流程，加强对企业财务、税务数据的统计和管理，反思、弥补税务漏洞，规范增值税发票的开具、保管行为，各项财务和税务材料必须留存，以减少企业的法律风险。

（五）积极开展税收筹划工作

营改增给房地产企业带来了税务筹划的机会，企业要与国家税务机关建立顺畅的沟通关系，及时获取最新的税收政策信息，掌握纳税工作中的注意事项，使自身纳税行为符合相关规定。同时房地产企业要根据自身特点，适时调整经营策略，梳理企业的所有进项税额，积极、科学、合理地开展避税工作：1.利用好纳税人身份。一般纳税人的适用税率明显高于小规模纳税人，“营改增”之后，对于小规模纳税人来说，如果进项税超过了当期销售额的8%，税负反而更重，所以这时房地产企业申请成为一般纳税人更为有利。为此可合理控制销售额，或推迟完成订单，以免达到一般纳税人认定标准。2.取得增值税专用发票。在采购工作中，要选择一般纳税人作为供应商，采购材料要求开具增值税专用发票；如果购货对象是小规模纳税人，不能抵扣税额或者抵扣很低，就可以要求价格折扣多一些。应采取批量采购或集中采购的方法，这样既可以保证高质量和低价格，还能获取增值税专用发票。3.利用税率差异。建筑业的税率是11%，而一般物资的税率是 17%，房地产企业应积极利用这种税率差异，获得尽量多的抵扣。4.利用时间差异。尽快取得进项税发票，尽量延迟开出销售发票，有利于及时抵扣，推迟缴税。5.争取优惠政策。增值税的减免税政策相对较多，企业应熟练掌握国家政策，例如环保相关的的优惠政策，以争取各种优惠。

（六）优化企业经营管理模式

房地产企业要想实现减轻税负的目的，就必须梳理自身业务流程，优化企业经营管理模式，在融资、拿地、建设、预售等环节重视增值税进项抵扣。企业应缩短项目运作周期，以降低财务费用，减少资金占用，提高资金利用率。如果部分环

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