如何处理房地统一登记中登记信息不一致问题（一）

刘远春+刘正源

天津市自2006年开始，在市国土资源和房屋管理局成立、完成房、地管理机构整合的基础上，本着“先易后难”的原则，逐步完成从住宅到非住宅、从市内六区到全市域的国有土地上房地统一登记。2015年11月，按照国家不动产统一登记改革部署，又进一步完成各类不动产登记经办机构整合，实现了包括全市国有、集体土地房地在内的房、地、农、林、海等各类不动产的统一登记，实现了“四统一”。从目前登记量看，房地登记量最大，房地统一登记时首先遇到的问题也是最难处理的问题，就是由于机构、系统、各类不动产多年来因政策、程序等不一致造成的登记信息不一致，整合后如何进行统一；同时如果处理不好，既容易造成纠纷，也影响整个统一登记的进展和效果。

房、地登记信息不一致主要表现为权利人所持的房、地两证记载的房屋、土地的权利人（含查封主体）、坐落、用途、登记范围、地号及附图记载的房屋状况不一致，主要是因机构分设时登记政策、程序不同造成的，如何在核发新证时实现房、地信息的有机统一，我局陆续下发了相关文件做到有据可依，下面分别举例说明。

一、关于房地两证权利人不一致问题

房地统一登记时首先遇到的问题就是申请人在办理房地转让、抵押、注销等手续时，所持的房证中记载的房屋所有权人和地证中记载的土地使用权人不一致。

例如，某办公楼的《房屋所有权证》证载权利人C分别持房、地两证咨询如何在统一登记中办理抵押登记手续。登记机构发现其房证记载的房屋所有权人虽然为C，但地证记载的土地使用权人却为A，现在要向银行抵押贷款，按银行要求和我市房地统一登记的规定，须办理房地一体的抵押登记。经询问和调阅原来的房、地登记档案，发现该办公楼最初房、地两证均登记在A名下，后经历了两次转让，先是原房、地权利人A将其卖给了B，B又出售给C。两次转让只办了房屋转移登记，均未办理土地使用权登记，土地使用权为“划拨”。

造成该问题的原因是按原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”及我市规定，在从A到B到C的转让过程中，应现状补办土地出让手续，补缴评估地价20%的土地出让金，而三方当事人均不愿支付该笔出让金，所以未申请土地转让登记，而当时由于房、地登记机构分设，按照当时房屋登记的规定，土地出让金缴纳证明、土地证不是办理房屋转让登记手续的必备要件，因此房屋登记部门根据当事人的申请，依据相关合同在当事人缴纳房屋转让税费的情况下，为B、C两次办理了房屋登记手续，而地证仍在A的名下。

在统一登记中，需要登记机构处理两个问题：一是是否要求C将A、B找来共同申请土地登记转让手续；二是是否补办土地出让手续，由谁补办，是A、B还是C。C表示无法找到A、B，同时也担心找到后不配合问题。对此我们做了如下处理：一是本着“尊重历史、尊重事实”的原则，考虑到在房屋登记档案中，有A、B、C三方的转移登记申请书和相关签字，按照《城市房地产管理法》“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，C凭房屋所有权证办理了土地登记手续。二是在房地统一管理的情况下必须保证土地政府收益不流失，这次统一登记必须补办土地出让手续，补缴土地出让金。C凭房证补办了土地登记手续后，通过内部机制与土地交易部门沟通，由C补办土地出让手续后，核发统一的房地证书，土地性质由划拨变为出让，之后办理抵押登记手续，既避免纠纷、简化程序，同时又提高了其抵押价值。此外，在统一登记后，发生新的转让行为办理房地登记的，必须按规定补办土地出让手续后再办理房地登记手续。

二、关于房地登记率不同步问题

2006年我市实现房地统一登记时，国有土地范围内房屋完成初始登记率约为90%，而土地完成初始登记率约为30%，房屋已登记土地未登记的大部分为商品住宅或建筑物区分所有的小区，少部分为企业的独用宗地只办了房屋登记因各种原因未办理土地登记。

造成该问题的原因是房屋所有权人凭房证就能转让、抵押，确认建筑物区分所有权，不重视土地登记，特别是天津自2003至2006年，市政府高度重视群众购房后拿不到产权证的问题，通过房屋补登解决了4.1万户商品房购房人因企业注销、下落不明的办证问题，大幅提高了房屋登记率。刚拿到房证的购房人在房、地机构合一后立即要求取得土地权利的呼声也越来越高。

要实现历史遗留项目房、地登记同步，统一补录，为购房人办理登记：一是商品住宅小区没有土地初始登记，或开发商已办理土地初始登记的也下落不明或注销了，如何将房屋落宗，为每个购房人核发有土地权利记载的证书。为此，我局出台《关于国有土地住宅土地补登的意见》，要求通过查找已登记的商品房小区土地登记档案，查找用地审批信息，并按照批准范围或土地登记范围统一组织测量、绘图，对于历史上未取得批准手续的老住宅小区按照《关于土地登记发证确定分摊用地面积有关问题的通知》“没有明确界限的用地，……没有院墙的，一般的以单位建筑出土实墙以内1.5米划界为一宗地”的规定进行测量，使房屋实现落宗，之后再为购房人办理登记，核发房、地信息的不动产权证书，集中补录了40余个项目的土地图形与属性信息；已取得房证的，本着“不变不换”的原则，待转让、抵押时为新的购房人办理统一登记。二是查封土地允许房屋转让。个别小区存在房屋转让了，但土地存在开发商的查封，考虑历史房、地分设、分别查封，为避免与法院产生矛盾，同时也不能因为开发商被查封，影响购房人转让房屋的合法权益，所以采取了变通的办法，允许购房人单独转让、抵押，不记载土地信息。三是依法处理非住宅宗地房屋已登记补办土地初始登记问题。历史上因企业管理不善、土地产权意识不强等各种原因，有部分企业特别是国有企业只有房证，未办理土地初始登记。房地统一登记后，企业要进行融资抵押或转让，按照银行的要求和我市的现实，非住宅必须先实现统一登记后才能办理后续手续，因此企业要求补办土地初始登记的诉求越来越强烈。

经过调研发现情况非常复杂，许多项目年代久远，有的历史上有用地手续，有的历史未取得用地手续，而且历史上房、地及规划管理也不规范，如何确定土地的性质、范围和用途，为此我们采取以下原则和办法：一是承认房屋所有权的历史事实。不能按现在的政策为准，考虑以前的登记程序，只要没有纠纷，没有登记错误，要本着实事求是的原则承认房屋所有权证。二是妥善确定范围等土地登记事项。通过地籍调查，对于有用地手续的，依据用地手续办理土地登记；对于无用地手续的，依据实际情况，如果有院落、四邻指界盖章，可以凭房证公告土地信息后无异议的，办理登记；对于没有明确界限的，按照外反1.5米确定土地范围；需要补土地出让手续的，在以后转让、抵押时一并补办。三是将上述做法上升为立法规定。由于该情况较为复杂、敏感，因此为了确保登记安全、无争议，在制定《天津市不动产登记条例》时，与市人大沟通协调，将上述做法通过立法予以确定，在第七十七条规定“2005年12月31日前国有土地上已登记房屋因故未办理土地使用权登记的，不动产登记机构可依据房屋权属证书以及土地权属来源证明，确定建设用地使用权范围并在本市主要报纸上予以公告；公告三个月期满无异议的，予以登记”，为办理上述事项提供了充分的法律依据，解决了企业的历史遗留问题，有力地支持了企业发展。