房地产市场调控回归基点的理论探略——基于政治经济学视角

宋玉军

(合肥学院 旅游系，合肥 230601)

“住有所居”是保障公民居住权的重要体现。住房制度市场化改革的推进，房地产业在拉动国民经济增长和实现国民居住权利中发挥了重要作用。然而，不断攀高的房价使得住房消费成为普通百姓沉重的生活负担和“消费枷锁”，与之相伴的炒房投机行为严重偏离了住房居住的基本属性，愈加放大经济发展的泡沫，引发社会对房地产市场“点燃”金融系统性风险的担忧。党的十九大报告明确指出，“坚持房子是用住的、不是用来炒的定位”，“让全体人民住有所居”[1]，对房地产调控具有明确的指向性，是对房地产业偏离健康发展轨道的及时纠正。消化房地产市场发展存在的偏误，形成稳定的市场预期，需要“建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。让房子回归居住本质，重塑房地产发展的方向理应成为房地产市场调控的立足点和出发点。

1 住房功能属性及其偏离可能的政治经济学解读

居住是人类四大基本需求之一。住房是满足人们居住需求的承载物，是提供安全庇护的重要场所。在商品经济社会，由于社会分工和生产力的发展，通过市场交易满足需求成为常态。因而，购买住房或租赁住房成为实现居住地需求的主要方式。作为商品，住房的使用价值在于“供人居住”，这是住房的最基本属性。“为了生活，首先就需要吃喝住穿以及其他一些东西”[2]第1卷：79。所以，解决居住问题构成了人们日常消费的一个重要组成部分。无论是购买还是租赁，房子让人居住都能体现其居住的使用价值。也就是“……使用价值只有在使用或消费中得到体现”[2]第2卷：115。另外，在中国，从情感上来说，住房也是一个家的承载，所以，购买住房成为人们居住消费的主要方式。

住房商品的价值属性体现在建造住房本身是一种生产行为，是需要投入一定量的生产劳动。从劳动价值理论意义上看，增加了“现有价值的总量”，构成了当年社会新增价值的一部分。因此，开发商投资建房属于一般的生产活动，是价值增值行为，能够带来社会财富的增长。

住房具有位置固定、经久耐用的特征。一方面，出租住房可以获得租金收入，租金变化，主要是由“依房屋位置好坏程度而定的地皮价值”和“当时的供求关系”[3] 241等多重因素决定的；另一方面，住房所依托土地特有的特殊性——地理位置，“首先位置在这里对极差地租具有决定性的影响”[4]871。而且这种“垄断价格在许多情况下”占有“优势”，意味着住房具有增加收益的可能，即住房价格或房租变化产生买卖房子的价差收益。所以，住房具有投资品的属性，能够产生保值增值的作用。

然而，房价的动态变化和对价值的偏离是价值规律作用下的必然表现。恩格斯在《论住宅问题》中指出，随着“人口的增加，以及随之而来的住宅需求的增加”，“都必然会提高建筑地段的地租”[4]872，导致住房价格呈现出不断增长的趋势。这便会产生正向性的价差，催生出以赚取价差收益为目的的投机活动。从现实的运转情况看，房地产市场的投机活动一般都是建立在“借贷资本”和“银行信用”基础之上，形成了“虚拟资本”的循环运动，提高了房地产市场运行的“虚拟化”程度——住房不是用来居住的，而是用来炒作的；住房成为炒作赚钱的工具，偏离了住房居住的基本属性。同时，还应该看到，虚拟经济的现实根基是实体经济。而实体经济区别于虚拟经济的最为根本的一点，就是生产更多使用价值。所以，“不论财富的社会的形式如何，使用价值总是构成财富的物质内容。在我们所要考察的社会形式中，使用价值同时又是交换价值的物质承担者”[2]第2卷：115。因此，建造或多渠道提供更多的“用来居住”而不是“用来炒作”的住房才是房地产市场运行正常的表征。中央确定的“房子是用来住的，不是用来炒作的”调控基调，就要让房地产市场回归基点，从根本上扭转房地产市场调控过程中“头痛医头、脚痛医脚”的短期应急性的调控模式。

2 房地产偏离住房基本属性触发经济风险的分析

近20年来，我国房地产业的兴起和发展对于拉动经济增长、推动城市建设、改善居住条件、增加地方财政收入等方面发挥了重要的作用。然而，房地产市场兴盛的一个重要原因是过多倚重于住房投资属性相伴而来的炒作、投机的强力推动。过多的炒房、屯房严重偏离了住房的基本属性功能，扭曲了房地产市场。其背后所隐藏的风险和不良后果必然会随着改革的深化和经济的转型调整而释放、显现。

2.1助长社会投机之风，削弱财富创造的动力

回顾近年来我国房地产业发展，不断攀高的房价成为房地产市场最为明显的“标配”。房价上涨的原因除了市场供求决定因素之外，也不乏投机者的推波助澜作用。炒房团(者)利用资金优势，囤积居奇，利用信息不对称引导市场形成非理性预期，引发民众恐慌心理，不断推高房价。炒房者也因此获得巨额财富。依靠炒作获得财富增长的模式不断被放大、复制，“炒房创造财富”的神话驱使部分民众趋之若鹜，跟风炒作，进一步助长了房地产市场的炒作之风，为房地产业持续、健康发展蒙上了挥之不去的阴影。

深入分析可以看到，对已有存量住房进行投机赚取价差的收益，仅仅是流通环节的交易行为，是“虚假的社会价值”。撇开由此产生的中介服务行为而外，是对已有住房存量的纯粹性买卖，与生产劳动没有任何关联。在本源意义上，生产劳动是满足人类需求的基础，是创造价值的源泉。因而，单纯依靠市场交易流通环节，不会带来社会总财富的增长，更谈不上价值创造问题。这种“坐房生金”的投机行为只是对其他行业创造价值的重新分配。不断攀高的房价不仅挤占了其他消费，成为普通百姓沉重的生活负担和“消费枷锁”，也削弱了消费需求对经济增长的拉动力，而且与之相伴的炒房投机行为制造的“繁荣”，营造出浓厚的社会投机氛围，不利于实体经济的发展。比如：现实中存在的“创业十年不抵买房一套，上市公司一年的盈利买不了京沪深一套房”[5]现象，抑制了企业创新积极性，严重打击了创业与创新。

2.2导致经济资源的错配，加大经济结构的失衡

市场经济体制下，价格信号是资源配置的关键，对资源要素的流向起到“导航”作用。完善的市场条件下，价格变化所释放的信息就能够通过市场的调节实现资源的优化配置。然而大量的投机炒房使得房价不断攀升，导致信息的扭曲和失真，使得资源过多集中在房地产行业。据相关研究，我国房地产投资大约占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半。不断攀高的房价使得房地产业成为高利润行业，必然导致资源要素大规模流向房地产业。相关研究表明:“由于房地产企业的生产效率较低，其他行业的生产率较高，随着房地产行业的扩大，将导致整个社会全要素生产率的降低”；“房价上涨1%，资源配置效率将下降0.062个百分点，而TFP将下降0.045个百分点。高房价所导致的企业利润与TFP‘倒挂’机制是产生资源错配及降低资源配置效率的重要原因”。[6]

同时，随着大量资本的流进，房地产业大规模扩张，进而在全国许多地方形成过多倚重房地产业的发展态势，经济增长过分依赖于房地产行业，加大了经济结构的失衡程度，中国的经济发展在无形中被房地产所“捆绑”，增加了房地产调控的难度。

方向性错配不仅导致资源配置的扭曲和经济结构的失衡，也产生了大量的闲置资产、沉淀资产。房地产市场上大量的投机炒房、屯房，一方面使得大量住房处于空置、闲置状态，在一些城市(地区)形成了“空城”“鬼城”；另一方面，过高的房价使得有居住需求而又买不起的部分市民只得“望房兴叹”。因炒作推动的高房价所导致的资源错配，是对房子居住基本属性的严重偏离，助长了房地产泡沫的进一步膨胀，造成了配置的低效和严重的资源浪费。

2.3加剧收入分配的不公正，增大经济运行的风险

根据经济学原理，消费支出主要受制于人们收入水平和商品 (包括相关商品)价格。当房子回归居住功能，房价的变化显然是与购买者的收入水平或房租水平紧密相关的。住房偏离了居住的基本属性，转变为投资品，其价格就会收到多重因素的影响，其中市场预期成为了一个重要因素。任何影响预期的因素都会对房价变化产生作用，这就为住房炒作预留了空间。如前文所述，炒房者的财富增长路径不是依靠自己的价值创造，而是依赖于财富的重新分配，是存量商品对其他新增价值的挤占，体现的仅仅是价值转移，相当于后买者对炒房者的一种“补贴”。对于普通大众而言，由于其家庭收入和财富增长极为有限，其住房的购买力必然受到了限制。这种“补贴”表现为“社会财富的单向转移并向高收入家庭愈加集中的趋势,更将拉大城镇居民中高收入家庭与低收入家庭之间的收入差距”[7]。并随着房价的上涨，普通劳动者与投资者之间的收入“鸿沟”加速变宽，加剧了“贫者愈贫、富者愈富”的社会经济分层态势，容易引发社会矛盾和不满情绪。

同时，信贷是支撑房地产业发展的基础。[8]从房地产市场看，购买住房的居民大多抵押贷款，而供给侧的房地产开发商依靠开发贷款建房。所以，房地产业属于典型的高杠杆行业。房价高涨又会吸引更多的信贷投向房地产，必然对实体经济投资产生挤出效应；过高的房价增加了社会生产生活成本，极易引发产业空心化。比如全国众多大小企业纷纷进入房地产市场进行投机，放弃创新与发展实业的新闻屡见不鲜。又加之，前期宽松的货币政策所形成的流动性过剩和低利率，进一步刺激房地产的投机需求，愈加脱离住房居住的基本属性和居民收入、城镇化等支撑面，放大资产泡沫，引发社会对房地产市场“点燃”金融系统性风险的担忧。过度依赖银行信贷所催生的房地产业，一旦泡沫破灭，将危及整个国家的经济安全。纵观世界经济发展历史，不乏有沉痛的经验教训。日本房地产泡沫破灭就是一个很好的例证。

3 让住房回归居住属性是建立促进房地产持续健康发展长效机制的立足点

房地产业事关民生和经济运行的安全。消除房地产业发展存在的隐患，促进房地产业健康持续发展，需要厘定房地产发展的方向。重新定位住房功能属性是保障和改善民生，促进经济社会均衡发展的必然要求。让住房回归居住的基本属性，是建立促进房地产持续健康发展长效机制的立足点。

3.1供需两端共同发力，扭转房价对住房居住基本属性的严重偏离

供给和需求是市场经济内部作用相反的两大基本因素。在市场中，商品的市场价格与市场供求之间相互联系、相互制约。这是市场经济的一般原理，房地产市场也不例外。从供给侧和需求侧进行管理是调控宏观经济的两个基本手段。扭转房价对住房居住本质属性的偏离，必然要求从供需两端共同发力，以抑制住房投资投机性需求，促进供需有效对接和房价合理变动。

(1)构建系统化住房需求筛选机制。这是需求侧管理的重点所在。在房地产市场，住房市场需求主要包括居住需求和投资投机需求两个方面，居住需求反映了住房的基本属性和进行交易的最终目的。投资投机需求进行住房交易的根本目的是赚钱，让住房成为保值增值的工具。在这样的情况下，“相反，作为资本的货币的流通本身就是目的……资本的运动是没有限度的”[4]174。所以，房价不断高涨就会增加社会投机气氛，愈发偏离住房居住的基本属性。因此，让住宅需求逐渐回归本质，就要建立系统化的需求筛选机制，“滤出”市场中过多的投机需求成分。为了抑制住房投机需求，一些房地产市场火热的城市和地区采取了“限贷”“限购”措施。但这些调控需求政策措施的出台，普遍带有应急性、短效性的色彩，无法在长期上挤掉房地产业的投机“泡沫”，房价变化陷入“涨—调(—停)—涨”的循环怪圈也就不足为奇了。因此，从需求侧构建促进房地产业健康发展的长效机制，就要将这些短期的应急的措施整合转化为系统化的投机需求筛选过滤机制。

住房的居住需求与城镇化、居民收入、人口变动等因素密切相关，房价的合理变动必然是由这些因素的变化所引起的。所以，构建系统化住房需求筛选机制的首要步骤就是要建立房价调控的触发机制。地方政府应该根据当地的城镇化水平、居民收入增长率、人口变化因地制宜科学预定房价上涨的合理范围，超过预定的上涨幅度则会自动启动房价调控机制，避免政策出台的仓促与滞后效应，及时过滤掉过多的住房投机需求。预定的调控住房机制也能起到稳定市场的预期，自然可以减少因市场炒作而引起的恐慌心理。其次，以触发机制为起点，整合限贷、限购等措施，形成系统化抑制投机需求的政策体系。再次，进行房地产相关税收的设计和立法。利用不动产登记制度的信息，甄别住房的居住需求和投机需求。借助税收手段抑制住房投机需求，比如在交易环节，借鉴香港的经验，对持有一套以上住房的交易者征收15%的住房契税或交易税，打击住房的投机炒作。另外，加大政策执行的督查，谨防政策落地时的“应对暗流”也是不可缺少的重要环节。

(2)着力推动住房供给侧改革。供给是满足需求的根本。让住房回归居住的基本属性，满足普通大众的住房需求，在房地产市场供给侧上着力必不可少。自住房市场化改革以来，我国住房制度发生了根本性变化，福利分房的供给方式已成为历史，以市场化购买商品住房成为满足住房需求的主要方式。从目前的情况看，过度强调市场化使得市场开发的商品住房成了住房市场供给的主要渠道。在“僧多粥少”的境况下，为房地产商和炒房者操纵和抬高房价提供了可能。又加之，高房价带来地方政府土地高收益，进一步强化了推高房价的惯性。“资本即使能够办到，也不愿意消除住宅缺乏现象，这点现在已经完全确定了”[3]280。也就是说，单纯依靠市场不会解决住房问题。住房商品过度市场化是我国住房制度设计的最大缺陷。因而，从住房供给侧制度改革入手，多策并举增加有效供给，最大程度地稀释住房需求，才能从根本上解决住房问题。

着力住房供给侧改革的重要内容在于构建多层次住房供应体系，改变过度依靠市场的供给渠道。总体而言，就是推进以保障房体系、商品房市场和住房租赁市场为内容的“三位一体”住房供给体制。地方政府首先要大力加强保障性住房体系建设力度，以补贴发放和实物配置等多种方式满足低收入家庭或人群居住的基本要求，兜住低收入人群居住需求的底线。就市场化供给而言，采取分类调控措施，土地供应要与城市边界的划定、产业发展、常住人口的数量与结构等支撑因素相挂钩，以保证住房土地的有效开发、利用。对于热点城市，加快土地供应节奏，盘活闲置和低效用地，最大限度开拓商品住房开发的新空间；对于住房库存积压较重的城市，调整土地供应节奏，加快户籍制度改革和基础设施建设，增强对周围人口吸引力，有效消化这些城市的住房库存。住房租赁市场是满足群众住房需求的一条重要渠道，国家也出台了相关文件。我国城市住房租赁市场规模与有着很大的发展空间，据链家研究院发布的报告显示，我国房屋租赁占房屋交易市场比重仅有7%；而美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。租赁市场发展规模的差距较大。[9]引导部分居民分流进入租房市场，减少对购房满足需求的依赖，促进我国住房市场由以售为主向租售并举的转变。各地方政府应加快国家相关政策的落地，在引导居民改变居住观念的同时，做大住房租赁市场。通过税收优惠、土地用途改变等手段，吸引企业或机构进入住房租赁市场；同时，规范租房中介，提升服务品质，顺利实现以租代购解决部分居民的居住问题。

总之，要解决房地产市场偏离住房居住基本属性，应该从供需两端共同发力，统筹做好二者间的平衡关系，从而促进房地产市场的平稳健康发展。

3.2深入推进基本公共服务均等化，化解住房投机需求的着力点

住房是提供人们居住的场所。由于其所依附的土地地理位置具有排他性和唯一性，“在迅速发展的城市内……建筑投机的真正对象是地租，而不是房屋”[4]卷25:872。却在住房身上衍生出一个个能够炒作的着力点。住房投机需求的根本目标在于短期内赚取住房的价差收益。从长期看，由于折旧等因素反而会导致住房价值的贬值。所以，炒房的着力点是住房所在的地理位置。在城市，地理位置的不同不仅仅体现在天然的差别，更多的是依附于地理位置的基本公共服务资源和水平的差异性，比如说交通的便捷性、生活的便利性等，都体现在住房居住的附加价值。这方面最为明显的实例就是学区房。因优质教育资源的缺乏和分配的不公正，使得学区房的价格高歌猛进，曾经一度成为房地产商重要的促销手段之一。例如在北京等城市，甚至出现了天价的“过道学区房”。所以，扭转房地产市场对住房居住基本属性的偏离，需要深入推进基本公共服务均等化和水平，补齐住房承载的公共服务的短板。

减少房地产市场炒作的着力点，就要消除房子承载的公共服务资源分布的差异性。“实现基本公共服务均等化，促进社会和谐的地位和作用日益突出”[10]。现代政府的基本职责之一就是向社会成员提供均等的基本公共服务。城市建设中地方政府应积极回应人民群众在就业、教育、医疗、环境等方面的诉求，推动公共服务资源配置的均衡化。为此，要科学规划城市空间和土地利用，积极谋划区域间公共服务均等化布局，将地方政府推动房地产业发展的关注点由增加财政收入转向提供基本公共服务；加大居住生活区配套的基础设施建设力度和公共服务投入，包括教育医疗、交通设施、市政管网等配套服务，均衡区域间住房居住的附加价值；还要调整存量用优增量，增加“短板”区域急需的公共产品和公共服务供给，推动建立优质公共服务资源的输出和共享机制，逐步缩小区域间公共服务水平存在的差距，稀释热点区域住房的投机需求；创新机制体制，提高公共服务的共建能力，发挥政府、市场和社会的协同合力，不断提升公共服务的效率和质量，化解住房投资投机需求的着力点。

3.3多层次满足投资理财需求，疏浚房地产市场的投机资金

近年来，随着经济的快速增长和居民可支配收入的提高，居民的理财意识不断提升，投资理财的需求也是“水涨船高”。据相关数据显示，2005年至2016年，我国居民工资理财规模(居民工资中主动理财的支出额占可支配收入的比重)提升了9.6倍，而居民工资水平在2004—2015年间上涨了2.95倍。工资理财规模超过工资增长3倍。[11]中国进入了“全民理财”的时代。

民间旺盛的理财需求必然要求增加投资理财渠道，丰富理财产品，拓展理财方式。然而，由于投资渠道的创新和发展的步伐滞后，致使大量的闲散资金一旦聚焦于某一领域，便会产生炒作投机之风。“蒜泥狠”“姜你军”等投机炒作的热潮不时涌现，可谓是经济发展的奇葩。同样，房价上涨吸引了大量的投机资金进入房地产市场，增大了住房的需求，形成了拉动房价持续上涨的力量，又进一步强化了跟风炒作的气氛。在理财产品供给不足的情况下，购买住房成为一些普通大众理财的选择。所以，拓展投融资渠道，丰富理财方式，可以削减住房市场的投机资金，让房价回归理性。一方面，鼓励银行等金融机构创新，为社会提供更多能够实现资产保值增值的理财产品和个性化家庭理财服务菜单，满足多层次理财需求。对此，加强监管，防控风险也是必不可少。另一方面，通过建立风险补偿、担保和财政补贴、税费优惠等激励性政策体系，加快推进经济转型升级，提高实体经济运行质量和投资的吸引力。在信贷政策上，要完善银行考核激励机制和尽职免责机制，适当提高其风险容忍度，进一步激发银行提供更多的贷资金支持实体经济的动力和能力。双管齐下，疏通货币资金流向实体经济的传输渠道，促进更多资金流向实体经济，减少房地产市场住房投资投机资金总量。

总的来说，住房问题是一项复杂艰巨的系统工程。保障人民群众的居住权，让住房回归居住的基本属性，就应该厘清政府与市场的边界，矫正房地产市场因炒房而对住房使用价值的偏离趋向。落实地方政府主体责任，发挥政策调控作用，需要摆脱土地财政的路径依赖，从城市规划、人口规模、基础设施建设、公用事业运营等方面创造房地产业健康稳定发展的支撑基础和良好环境；在尊重市场规律的基础上，发展租赁市场，分流住房需求，“透析”房地产市场过多的投机资金，以体制机制创新，增加实体经济的投资吸引力，不断激发经济发展的内生动力和活力。

[1] 习近平.决胜全面建设小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告[EB/OL].(2017-10-27)[2017-11-25] .http://www.gov.cn/zhuanti/2017-10-27/content5234876.htm.

[2] 马克思，恩格斯.马克思恩格斯选集[M]. 2版.北京：人民出版社，1995.

[3] 马克思，恩格斯.马克思恩格斯全集：第18卷[M].北京：人民出版社，1964.

[4] 马克思，恩格斯.马克思恩格斯全集：第25卷 [M].北京：人民出版社，1974.

[5] 牛犁.2017:适度扩大总需求稳增长[N].中国经济时报，2017-01-19(05).

[6] 陈斌开，金箫，欧阳涤非.住房价格、资源错配与中国工业企业生产率[J].世界经济，2015(04)：77-98.

[7] 张传勇.中国房价波动的收入分配效应研究[D].上海：华东师范大学，2012.

[8] 宋玉军.国际金融危机下中国房地产业发展与调整的再思考[J].中国发展，2010(2):40-44.

[9] 黄晓芳.住房租赁市场大有可为[EB/OL].(2016-12-27)[2017-05-25] .http://news.xinhuanet.com/house/2016-12-27/c_1120192457.htm.

[10] 重庆市中国特色社会主义理论体系研究中心.加快推进基本公共服务均等化[N].人民日报，2013-03-28(08).

[11] 中国社会科学院,腾讯研究院金融研究中心. 中国发布首份《国人工资报告》工资理财规模增长[EB/OL]. (2017-01-17)[2017-05-20] .http://news.xinhuanet.com/politics/2017-01/17/c_129450803.htm.