共有产权房运营管理研究

【摘要】我国在全面推进保障性住房的进程中，至上而下的各级政府住房保障机构和相关领域专家学者不断探究适合我国国情的保障房模式。2014年4月住房和城乡建设部于北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，此后共有产权住房的住房保障方式在我国多个试点城市展开。本文在阐述共有产权房背景及各地实践经验之后，从共有产权房存在的必要性方面，对共有产权房的良性运营进行了研究。

【关键词】住房保障；共有产权住房；运行机制

一、共有产权住房及其优势

共有产权住房一般是指，中低收入家庭与政府共同出资购买一套住房并持有产权，同时按各自出资数量的多少分别持有该套住房的产权。目前西方多个发达国家已实施了不同类型的共有产权住房政策，如英国的共同拥有住房和共享权益住房美国的社区土地信托住房和有限权益合作住房。在我国由于共有产权住房在住房建设用地出让、项目开发建设、房屋定价和销售等方面，均坚持市场化原则，从某种意义上讲，可将其视为一种政府支持下的、具有广义社会保障概念的特殊“商品住房”，因而同传统各类型的保障房有较大的差别，其优势主要有以下三点。

1、降低购房门槛，扩大了保障住房覆盖人群

能够借助政府共有产权政策所提供的便利，降低购房的经济门槛，扩大保障群体，可相对容易获得稳定住房，而且此举对抑制市场房价过高亦有积极的作用。从国外城市实践来看，发展共有产权住房，能够更好地满足家庭住房需求和目标、实现更高的供给效率、增强保障性住房流动性以及促进社会多元和可持续发展。

2、减轻政府财政压力，缓解融资压力

当前我国正处于大规模的城市化进程当中，各大中城市普遍面临较大住房保障压力。2013年，中央安排用于保障性安居工程补助资金达2003亿元，各级财政实际用于保障性安居工程支出为3816.72亿元，2014年实际用于保障性安居工程支出4319.49亿元，同比增长11.2%。其中包括中央财政从中央国有资本经营预算中调入到一般公共预算的184亿元，支持全国开工建设城镇保障性安居工程740万套。但即便有如此大规模的财政资金支持，全国住房保障资金依旧存在较大的缺口。而共有产权住房不仅补贴成本远低于以往各类型保障房，而且可以通过政府产权转让或上市交易，缓解保障房融资难的问题，进而能够可持续性地推动住房保障事业的建设和发展。

3、有利于保障性住房的循环利用

中低收入家庭群体是一个动态群体，在收入水平持续增长前提下，不断有受助者脱困致富，退出住房保障；同时，受经济波动和收入两极分化的影响，又不断产生符合救助条件的中低收入家庭，需要享受住房保障。共有产权制度可以将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态变化有机对接，形成脱困家庭退出住房保障机制和经济适用房循环利用机制。在产权运作中，政府按照投资比例拥有经济适用房相应产权。当受助家庭步入高一级收入层次、不再符合补贴标准时，政府依据法规和契约行使收益权。在共有产权的制度效应下，政府投资建设一套经济适用房，不再只是解决某一户低收入家庭的住房困，而是实现经济适用房循环使，让更多低收入家庭受益。

二、共有产权房各地实践模式比较

三、共有产权住房运营管理

共有产权住房，比传统各类型保障房拥有更多的市场特征，比如在满足一系列相关规定之后，可进行产权转让和上市交易。因此，一定要出台完整的运营管理机制，使其社会成效不与政策初衷发生偏离。经济适用房当前面临退出的尴尬境地，一个很重要的原因就是制度设计与政策执行中存在漏洞，容易引发权力寻租。共有产权住房最根本的目的是使现有住房困难的购房者购买带有产权性质房屋的门槛进一步降低，同时允许其经济条件改善后，在符合政策规定的条件下，购买该房政府持有的产权比例或者通过上市交易获得部分增值收益，但是这种收益必须以最大限度防止投机牟利行为为前提。而且共有产权住房政策的推行需要将原有对保障房使用、交易的行政性管制，转变为契约性关系，这需要构建一系列复杂的法律合同关系，诸如当政府尚拥有部分产权时，而房屋因故发生拍卖或抵押等情形，如何保护政府所拥有部分的产权利益，避免国有资产流失等等，这些均是政策制定部门不可忽视的问题。

四、结语

共有产权住房是在我国住房保障事业新阶段拟推行的一项新政策，以期扩大保障对象范围、缓解住房保障融资压力、完善住房保障和供应体系，其与原有各类型保障房相比，具有明显的优势，不仅可以扩大保障对象的覆盖范围，还可以缓解融资困境，同时更有利于住房后期的管理工作。但是作为一项旨在推进和完善我国住房保障事业，承载公众百姓“住有所居”美好期盼的社会公共政策，其实施与推广必须辅以完善精密的宏观制度设计和操作可行的微观执行办法，政策制定部门在推行共有产权住房政策的同时尤其需要运营管理机制等方面的问题，以确保这一倾注巨大社会资源的民生工程真正发挥应有的社会效益。

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【作者简介】

侯楷文（1990—），清徐人，单位：山西财经大学公共管理学院。