城市土地出让与房屋拆迁民法适用的法理研究

魏伟庆

（515000 广东潮星律师事务所 广东 汕头）

城市土地出让与房屋拆迁民法适用的法理研究

魏伟庆

（515000 广东潮星律师事务所 广东 汕头）

我国城市土地的所有权属于国家，房屋所有权属于私权主体，城市居民对房屋有着使用权，所以在土地出让以及房屋拆迁中，需要按照民法行使各自的权利，避免出现纠纷。在城市土地出让以及房屋拆迁中，所有出现的问题与纠纷都需要参照民法进行处理，公权力不得越界。本文对民法适用的城市土地出让以及房屋拆迁民法进行了法理研究，以供参考。

城市土地出让；房屋拆迁；民法法理

城市土地出让与房屋拆迁经常会出现民事纠纷问题，这主要是因为在财产划分以及利益分配中出现了不公、不均情况，人们在争取自身利益面前非常强势，在涉及利益时所有人都会扑上去，在民事纠纷中，经常会出现争夺财产的问题。为了保证社会的和谐性，相关政法人员需要根据民法的规定公正处理纠纷，其中关键的问题在于相关工作人员需要了解民法的适用范围，这样才能为民法使用提供更大的空间。

一、城市土地出让中民法适用法理研究

解决城市土地出让纠纷问题，需要了解土地使用权的相关法则，这对房屋拆迁私法适用法理的研究有着重要影响。土地的使用权可以是公民，但是所有权属于国家，所以公民可以通过正当渠道获得土地的使用权，当国家对土地进行征收后，则需要参照民法对土地所有者进行必要的补偿，从而达成协议。根据我国当前的土地所有制相关规定，私权主体可以享有土地的使用权，但是土地并不是私有的，在判断城市土地出让是否适用民法，相关法理研究人员提出了三种观点。

第一，行政行为说。这种观点认为，城市土地出让合同是在行政行为的范围内，政府部门可以代表国家行使权力，并且是正常行使行政管理的行为，只要与相关部门做好协商，就可以对合同进行变更或者解除，在纠纷问题的制裁方面也享有一定权力。

第二，民事行为说。这种观点认为，城市土地出让合同既然是国家与土地使用者签订的，则双方享有同等的地位，在行使权力时应做到公平、公正，并且在出现纠纷后应遵照民法进行裁判。

第三，双重性说和行政合同说。这种观点认为，城市土地出让合同中，政府是以特殊的身份签订的，其即使管理者，也是所有者，这会影响权力行使的公平同等性，并且导致土地出让同时具有行政行为与民事行为。城市土地出让应满足经济合同法的相关规定。

在这几种说法中，笔者更同意第二种民事行为说。从法学理论进行研究，土地是国有的，使用权是私有的，土地出让属于民事法律行为，因为在签订土地使用合同时，双方应是在平等、资源的条件下，合同签订的过程并不是强制的，一方的身份也不能是多重的，所以第三种说法是矛盾的。土地出让也应符合当事人的意愿，合同一方不能私自取缔或者更改合同。政府虽然代替国家行使权力，但是监督与管理并不代表行政权力，合同的内容是一种约定，所以政府不应该参照民法对土地使用者进行裁决。所以，城市土地出让合同应属于民事合同，出现纠纷应以民法为参照依据。

二、房屋拆迁中民法适用法理研究

在城市房屋拆迁的民法适用法学理论研究中，不同学者有着不同的意见，大致有三种观点。

第一，民事行为说。这种观点强调平等性，认为拆迁双方都是平等的民事主体，并且应该在自愿的条件下签订拆迁合同，拆迁行为属于民事法律行为的性质，拆迁方需要在允许的范围内对被拆迁者给予一定补偿，在行使权力与义务时应完全将国家公权排除在外。

第二，行政行为说。这种观点认为房屋拆迁是由行政主体审批通过才能执行的，拆迁方属于行为的执行者，并且拆迁具有强制性，是国家征收土地，公民必须限期搬出房屋。在征收的过程中需要给予被拆迁者一定补偿，在出现纠纷后应按照行政诉讼案件进行处理。

第三，行政征收与民事行为混合说。这种说法强调利益主体多元化，在处理房屋拆迁纠纷时，不能采用一刀切的方式，应区分房屋拆迁的性质，是公益的还是商业的。认为公益拆迁处于行政行为，商业拆迁属于民事行为，在处理时参照的法理应有所区别。

针对上述几种说法，笔者认为都有一定道理，但都具有片面性，第一种观点忽视了行政机关在城市房屋拆迁中所占的地位；第二种观点又过度看重行政机关的地位，将所有拆迁都看作是公共利益。第三种观点区别对待的方式有着一定合理性，但是忽视了任何一种性质的拆迁都不能只用行政法理论或者民法理论。城市在不断发展与建设，所以土地出让与房屋拆迁都是一种常见的现象，为了保证这项工作顺利进行，相关工作人员需要保证利益的均衡性，还要参照民法对纠纷进行合理的处理与解决，保证土地、房屋所有者的权力。总之，民法在房屋拆迁中有着较大的适用空间，是减少纠纷的重要保证。

三、结语

通过本文的分析可以看出，城市土地出让与房屋拆迁在民法适用的法理研究中，都具有多重性质的特点，处理纠纷时一定要从实际出发，从多个角度看待问题，在分析出拆迁的性质后，不能只看到行政法理性质或者民事行为性质，应正确认识民法理论的价值。不管是土地出让还是房屋拆迁，公权力都不应该越权处理，而且在征用土地时要给予所有者补偿，还要考虑周全，这样才能保证出让与拆迁的公平、合理性。

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