试论城市化进程中土地资源的整合与高效利用

刘振海

（鸡东县不动产登记中心）

摘 要：城市化建设是我国社会经济发展的一种体现，而在城化进程中，用地需求以及要求逐渐增高，这对土地资源稀缺的现代来说，更是一场新的挑战。同时，在城市化进程中很多地区对土地资源的使用并没有合理规划，则是随意选址，随意建盖，随意占用田地，使土地资源的应用无合理规划性的分析与研究，出现短缺、浪费共患现象。再加上土地资源分散性太严重，不利于城市化改革。本文针对城市化进程中土地资源的整合与高效利用进行分析与探讨。

关键词：城市化；土地资源；整合；高效利用

当前，我国已经进入城市化改革的中级阶段中，在城市化进程中，土地使用需求量越来越大，并且对土地资源也有了新价值定位。全面规划土地资源的使用、分布以及管理，解决城市化进程与土地资源稀缺所产生的各种矛盾。对农村分散性的土地进行整合与调配，实现土地资源高效利用价值。在科学合理的调整下，促使土地资源利用水平提高、保证耕地面积、合理规划土地利用结构、加大土地经济效益。

一、城市化导致土地资源问题

自改革开放以来，我国城市化进程速度明显提升，而在此时，土地资源逐渐出现短缺现象。主要是因为在城市化进程中，城区需要扩大，推动城市发展；工业生产区扩大，推动经济发展；高速、铁路、公路建设规模扩大，推动社会发展。基于此种情形下，土地资源的使用面积也在逐渐扩大，城市原有的土地面积已经完全不能满足城市化进程需求，则采取占用农田的手段，大量农田被占，即便是在补充耕地的政策下，也无法保证耕地质量，当前“取优剩劣、占优补劣”的现象相对普遍，这使我国土地资源应用上，站在城市化进程角度考虑，则是土地应用有用处，稀缺是主要问题；而站在农村耕地种田的角度考虑，则是不可行之举，降低农村田地经济效益，即便城市化再進步，也失去了社会、经济共同发展的实际意义。

城市化进程中土地资源利用水平较低，利用结构不合理，土地使用集中体现在各地租的调节与分配中。只有在第三产业快速发展下，才能促进人口就业数量增加，也会使产业结构进入合理化，随之城市建设水平提升。而第三产业所占据土地使用面积较大、土地使用效率高。于是，就发生了大批第三产业的诞生，大量占用土地资源，使得人们生活用地与空间逐渐递减。导致土地使用不合理，城市化进程与土地稀缺之间不断产生矛盾。

二、城市化进程中的土地资源整合对策

1、土地资源整合的原则

树立“资源有限、潜力无限”的观念。在土地资源有限、国家严格耕地保护制度、征地难度大等多种因素的共同作用下，很多地区容易产生“无地可用”的错误观念，因此必须改变以往粗放用地的做法和观念，树立“资源有限、潜力无限”的观念，用地不仅要注重质量，更要注重从盘活整合土地资源入手，提高单位土地利用效率。政府引导，科学规划。在城市化建设过程中，政府引导、部门支持、村集体和村民参与贯穿全过程，其中关键是政府重视、加强引导。集中开发，强化集约用地。实现由市政、乡镇、村3级经营实体共同集中资源进行开发建设，进一步加强统筹能力，产生规模效益；二是强化集约用地管理；三是强化多渠道筹资手段，多方筹资，分期建设，以楼养楼，滚动发展。

2、推行“问于民”，维护合法权益

问计于民。农村土地整治涉及千家万户，关系到百姓的切身利益。广泛宣传农村土地利用现状，零星村庄多，农户宅基地面积大，闲置浪费严重，以及开展土地整治的必要性和重要性。问需于民。要彻底转变农民生产生活方式，必须把农村土地综合整治作为着眼点和落脚点，切实抓好农民集中居住区建设，同步完善基础设施和公共服务配套。

3、国家制定政策要相对稳定

根据新型城市化的发展速度，合理制定出切实可行的农村土地整治的中长期政策，适时建设本土企业，以工养农、给失去土地的农民和新生代农民以较为稳定的收入来源，解决农民生活的后顾之忧。建立新型农业合作社，建设家庭农场，牲畜饲养场，农业种植公司等企业，解决农产品的深加工，使农产品增值农民增收。

三、城市化进程中土地有效利用的建议

1、注重规划的调控作用

城市规划应该严格依据论证，并执行完整的审批程序，通过城市规划、土地利用规划对城市建设用地总量进行控制。从城市用地的数量、城市用地的空间布局，用地时序安排上进行科学规划，使城市发展按规划的先后次序和空间布局进行，并从用地总量上进行控制。在用地审批时，严格按照城市规划和土地规划执行，杜绝以任何理由违反规划用地、突破对城市用地的总量。

2、土地管理体制改革，规范城市土地市场

目前我国商业用地的市场分配机制已初步形成，住宅、商服用地主要是通过招拍挂进行分配，但工业用地、基础设施用地分配政府还是具有很大的行为权力，同时商业用地招拍挂制度也还不健全，土地征用也主要还是政府行为，地方政府还是土地市场的主导者。政府在征地时，依靠行政权力，能够以超低的价格取得土地，通过招拍挂高价将土地转手出去，取得高额效益，面对巨大的级差地租，容易产生腐败。同时，由于政绩工程的驱动力，为了招商引资，许多地方采取廉价的提供土地的方式吸引企业在本地投资，低廉的土地成本导致了大量土地的粗放利用。

因此，进一步推进土地管理体制的改革，完善国有土地出让转让和拍卖制度，完善土地分配的宏观调控，进一步发挥市场在土地分配中的主导作用，促进城市土地集约利用，形成完善的一级、二级土地市场体系，是理顺市场经济条件下土地分配制度，才能最终实现城市土地的高效集约利用。

3、建立成长管制区

城市土地综合开发是从实现城市土地功能整体效益最大化出发进行城市土地的开发利用，它的基本目的是使城市土地成为适宜各类用途投资的场所，创造一个土地使用者开展各种经济活动的环境，并能取得相最大化的经济效益。每一个城市在进行城市土地综合开发时，要注意：（1）城市功能的分区；（2）城市基础设施配套；（3）包括房地产在内的城市建设综合开发，特别是旧城和城中村的改造；（4）合理适度地进行城市新区开发。

此外，为了避免城市土地无序扩展和蔓延，使稀缺的土地资源可以可持续开发和利用，在城市化进程中，应该建立城市“成长管制区”，使城市功能分区明显。对于自然保护区、风景名胜旅游区、生态敏感地区设立严禁开发区，保护城市生态环境。

参考文献：

[1] 郭娜，解安宁，孙佑海，陈利根.城市化进程中的土地资源利用关系研究——以江苏省为例[J].农业部管理干部学院学报，2013（3）.

[2] 王小波.城市化进程中土地资源安全研究[D].广西大学，2008（12）.