我国房地产金融风险的研究

周晴

摘要：房地产行业在我国近几年发展态势如火如荼，更多的资金集中到房地产市场，其他行业的发展相对受到影响，不利于经济的平衡发展。现阶段房地产市场面临诸多问题，这就使得房地产金融存在着许多潜在的风险，如果任由房地产金融风险存在和增强，而对其不加控制的话，将会严重制约房地产业甚至是国民经济的进一步发展。因此我国政府出台了一系列措施来应对房地产市场的变动，下面我们来研究下现阶段我国房地产市场面临的风险因素有哪些，并分析当前市场的现状，总结规避风险的相应措施和办法。

关键词：房地产市场；金融风险；防范对策

在我国目前的经济发展形势下，房地产金融风险问题变得越来越凸显，国家和政府相关部门迫切关注该问题，并一直在寻求更好地解决这些问题的手段。通过本文的分析和思考，能够对我国房地产金融的风险如何进行有效的防范提供参考和借鉴，将有助于房地产和房地产金融市场实现更好的发展。

一、风险介绍

房地产市场主要涉及的有三方面，即房地产商、个人购房者、银行。三者构成了基本要素，作为市场活动的主体，是房地产市场经济中的主要方面。个人购房者中，能全款付房款的是极少数人，绝大多数都是贷款买房，他们从银行一次性借贷或长期借贷以支付房款。银行作为双方的借贷者，负债率自然很高。银行为房地产商和个人购房者提供信贷、融资的过程中，由于各种因素的影响及不确定性，可能引发损失，即为坏账损失。二者同时将风险放于银行上，加大了风险的产生。

二、触发风险的因子

（一）国家政策的引导

国家政策不是一成不变的，国家根据宏观经济的需要调整财政政策和货币政策的执行，宽松的货币政策或紧缩的货币政策必然影响流入市场的资金量，进而影响到房地产市场。政府政策是否能刺激人们的消费也影响着房地产市场的发展。人们手中的剩余资金较多时，投入房地产行业的资金也较多，反之较少，制约房地产市场的发展。

就利率而言，当利率下降时，购房者还贷资金减少，考虑购房的人群增加，这时会带动房产的销售；当利率上升时，购房者买房的成本加大，考虑购房的人群会减少，人们更倾向于持币观望，这时会减少房产的销售，造成销售额的降低。

（二）房地产市场中的经济活动

市场是自发的，行业的兴盛带来了更多的投资者。部分投资者在进入房地产市场之初并不了解这一行业，缺乏行业管理经验。投资者缺乏这方面的风险意识，面对复杂的市场环境，没有理性分析面临的风险，这本身加大了市场的不稳定性，投资者的不理性投资，从银行借贷投入市场，而后期投资者的破产或退出行为给银行的信贷业务带来诸多不确定因素，严重影响了行业的稳定和发展。

（三）触发银行损失可能性增大

各大小银行不仅背负了房产开发商的贷款，还背负了个人购房者的贷款，造成负债率奇高。而在房地产市场发展初期，地方政府为了当地业绩干预地方银行的信贷业务，银行盲目的房地产开发商提供资金支持，没有有效的监管措施，引发了不良贷款的产生。房地产商因经营不善或退出市场或宣告破产，无一不把风险转嫁到了银行身上。这极大地造成了银行的损失，致使经营困难。

在贷款之初质押或抵押的物品因时间因素或市场的变动，其价值难以保证。银行对抵押或质押的物品在处理或拍卖过程中耗费费用，成本过大，无形中降低了物品的价值。

（四）市场中库存过大

随之今年房产开发的热潮，房地产市场中楼盘的库存量不断加大。市场上的楼盘未能及时卖出，库存量不减，意味着开发商手中手中资金不足，长期的投资未能及时变现，缺少资金，影响了企业资金的正常运转，于是开发商只能再次通过银行借贷补充资金。而银行也陷入了只能再次房贷的怪圈，加大了金融风险。

三、当前市场中风险的具体表现

（一）开发商和个人均以银行为贷款对象

目前不论国有银行还是商业银行，贷款主要依赖于房贷，各个银行都在争夺房贷这块蛋糕，无一不在利率、贷款额度上通过各种优惠政策吸引客户，力争扩大市场占有率。但反过来讲，市场占有率的扩大，意味着吸收了更多的房贷客户，风险与利益是相伴的，房产市场的风险随之上升，银行在享受收益的同时，承担着风险。

（二）消费者盲目购房

在随着房价过快上涨的同时，消费者购房的热情不断上涨，客观上推动了房价的再次上涨。各地政府各显神通，防止房价的过快波动，尤其去年、今年房价不断上涨，在国家宏观调控下，消费者购房依然热情不减，使政府调控效果甚微。而消费者的盲目购买，正是市场自发性、盲目性的表现，不仅加剧拉大了社会贫富差距，市场经济发展的不平衡也不利于经济的正常运行。房地产商的盲目进入和追求经济利益的急迫心理，造成整个经济环境的浮躁和不稳定，消费者盲目购房，扩大这种不稳定性，弱化了政府对经济的调控和指导能力。

（三）房价上涨过快

与其他国家相比，我国房价在短期内上涨过快，翻了几倍甚至十几倍，不符合经济发展的客观规律。房地产市场的过快发展，难免没有投机、泡沫的存在，一旦触发这些风险，房地产市场将会产生大的动荡，进而影响整个经济体系。

四、应对未来风险，我们如何应对

（一）银行严格审查把控

銀行工作人员在接触贷款业务之初，充分了解客户的资产状况及还贷能力，严格按照规定核实和鉴别客户的信用等级，规避可能发生的风险。对于客户的抵押物，不仅要看当时市场的价值，更要看未来市场的走向，健全对抵押物品的衡量标准，对贷款的风险判断更客观、全面。根据市场的变化，及时应对，通过提前处理抵押物品等方式减少价值减值，减少因市场变动而带来的风险。

（二）将道德赋予法律的保障

加强在全社会诚实守信的宣传和引导，健全企业和个人的信用体系，通过立法规范市场主体的行为，在全社会倡导诚实信用的观念，鼓励诚信行为，严格惩处老赖行为，并在全国范围内予以信息披露，加大违规操作的成本，使不法分子不敢冒风险。这就需要相关部门的严格把控和各部门间信息的共享和行动的配合，依法行政，保障广大人民的权益。

（三）经济政策引导

房地产市场的稳定发展需要国家政策的支撑。相较市场的主体作用，国家政策的引导，见效缓慢，从长远发展的角度，国家政策的调控可以在一定程度上弥补市场盲目性、自发性的不足。及时的预警和防范，有助于减少市场风险，这是我国经济体制的优越性，在寻求经济平衡的同时促进经济的稳步发展。

（四）互联网金融发展，融资渠道增加

互联网金融的发展，P2P、众筹等更多投资、融资方式出现，有利于缓解传统金融行业只依赖与银行信贷的压力，减少银行的金融风险。用户通过互联网，就可以获取资金的支持，突破了地域、时间的限制，相比传统金融系统更加方便灵活。规范化现代借贷融资渠道，在良好的经济环境中促进民间资本的发展，激活民间资本的活力，同时促进互联网金融的发展。

五、结论

房地产市场发展的黄金期已过，虽然现阶段房价依然居高不下，但相对来说库存过大，尤其三线四线城市。如何将资源合理匹配和利用，是一个重要的课题。企业和个人将资金大部分投入到房地产市场，其他领域投资明显过少，不利于经济的平衡发展，也加大了房地产市场的风险。近几次的房产调控政策作用不明显，这表明如果房地产市场一旦失控，带来的影响将是巨大的和难以把控的。因此，倡导理想消费，着眼于客观现实，引导房地产市场的后续发展，使其符合经济发展的客观规律更为重要。

参考文献：

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[2]周攀奇. 我国房地产金融风险研究[D].浙江大学，2014.

[3]胡俊. 我国房地产金融风险研究[D].西南财经大学，2010.

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