新会计准则对房地产行业的若干影响

陶建军

【摘 要】我国新会计准则是为了与国际财务报告准则的要求缩小差距而修改制定的，涉及对各行业上市公司财务制度的补充完善，而房地产行业一直是我国宏观调控最关注的行业，所以新会计准则势必会对房地产市场产生巨大影响，从而在制度上保证这一民生行业能在平稳健康的轨道上运行。

【关键词】新会计准则；房地产行业；上市集团

一、新会计准则的内容和特点

1.新会计准则概述

新会计准则于2007年1月1日在上市公司开始实行，由1项基本准则、38项具体准则和相关应用指南构成。2014年，财政部对基本准则、原38项具体会计准则中的2号（长期股权投资）、9号（职工薪酬）、30号（财务报表列报）、33号（合并财务报表）、37号（金融工具列报）进行了修订，另新增了39号（公允价值计量）、40号（合营安排）、41号（在其他主体中权益的披露）3个具体会计准则。新会计准则的修订和会计准则解释的补充更加注重强化上市公司财务信息真实性，使资产和交易得到更为公开透明的反映，从而使会计制度更符合现代企业的发展需要。

2.新会计准则的特点

（1）趋同性——与国际会计准则接轨

我国新会计准则严格界定了各会计要素的定义，对资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润的确认条件做了细化，严格遵循会计信息质量特征，这也是国际会计准则规范的内容，另外，我国还对会计要素中的收入和费用与利润要素中的“利得和损失”做了细致的区别，这是基于我国企业经营复杂性特点而调整补充的内容。

（2）完整性——构建了较完整的企业会计准则体系

虽然新会计准则体系首先在上市公司开始执行，但其涵盖了众多经济领域以及大量的新兴行业，例如房地产业适用的《新会计准则第3号——投资性房地产》应用指南。我国建立的新企业会计准则体系既有对行业统一规范的基本会计准则，也有各行业独立适用的具体准则，形成了梯级的理论体系，具有极大的指导作用。

（3）实用性——符合我国国情

我国企业的状况比较复杂，对于会计准则的了解和掌握程度也各不相同，因此明确会计要素的定义、强化财务报表的作用、对行业适用的会计準则进行细化等新改革对于发展中的企业以及已上市的企业都会有一个明确的约束力，是符合我国国情的。

二、简析新会计准则对房地产行业的影响

1.明确了投资性房地产行业的计量模式

根据《新会计准则第3号——投资性房地产》的规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明其公允价值能够可靠计量的，可以采用公允价值模式进行后续计量。计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式由成本模式要变更为公允价值模式应作为会计政策变更的情况来处理，但房地产行业一旦采用公允价值计量模式，就不得转为成本模式。

2.规范了房地产行业的信息披露

根据《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》的要求，财务信息披露制度适用于企业在子公司、合营安排、联营企业和未纳入合并财务报表范围的结构化主体中权益的披露。在中国市场上，房地产投资一直处在市场投资的前列，投资方式包括持有股权、债权，想被投资主体提供资金、流动性支持、信用增级和担保等。新企业会计准则要求企业应当披露两方面的内容：（1）关于重大判断和假设的披露。企业应当披露对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设，以及权益性质改变导致企业得出与原先不同的结论时所作的重大判断和假设。这让财务报表使用者对企业真实财务状况有更好的理解，也容易评价企业是否进行了有效的风险管理。（2）在其他主体中权益的披露。企业被确定为投资性主体，应当披露其子公司的基础信息和与权益相关的风险信息，重要的合营安排或联营企业的基础信息、主要财务信息以及与权益相关的风险信息、未纳入合并财务报表范围结构化主体的额外信息披露。房地产行业信息披露的逐步完善将有助于投资者作出更准确的投资决策，降低投资风险，逐步完善房地产投资市场。

3.有利于推进房地产业“营改增”的步伐

有学者将“营改增”对房地产行业的影响归纳为“降税负”和“去库存”。这要从两方面来理解：一方面，房地产营改增有助于房地产企业降低税负，从而提高企业的利润率；另一方面，营改增将企业购置不动产纳入增值税进项税额抵扣范围，这将鼓励企业购置房产用于改善办公条件，进而减少房地产市场的积压房产。新会计准则对房地产投资的基本政策与税收政策的规定息息相关，是为了税收政策的顺利实行而服务的，这表现在房地产行业营改增后将会有更多有能力的企业投资房地产，有利于调控楼市，为房地产业的税制改革铺平道路。通过新会计准则与营改增税收政策在房地产行业的互为支柱的表现，我们可以看出会计准则和税收体系改革间不可或缺的辅助关系，如何做到二者积极意义上的相互影响，是房地产行业未来需要深思的问题。

三、结语

随着新会计准则的实施，将对我国行业会计核算产生深远影响，作为民生行业和支柱行业的房地产市场，新会计准则的运用更加能够体现出企业的财务状况和经营业绩，从而编制更加精确地会计报表，给报表使用者提供真实可靠的财务信息，这是新会计准则对于房地产行业最重要的意义。

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