房地产企业增值税计算与核算的案例分析

蔡戈

[摘要]文章以L房地产公司案例，具体分析了房地产企业增值税销项税额、进项税额、进项税额转出和应纳税额的计算，如何正确作出相应业务的涉税会计分录，让读者通过案例分析得到启迪，真正掌握房地产业增值税的计算与核算。

[关键词]房地产企业；增值税；案例分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.242

自2016年5月1日起，营业税改增值税试点将在全国范围内全面铺开，营业税将成为历史。作为建筑业的房地产企业，从征收营业税转为增值税，与商品生产与流通企业比较，其计算与会计处理比较复杂而且有具体规定。本案例结合国家税法分析房地产企业的增值税计算方法，结合会计法分析涉税业务的会计核算。

1案例描述

位于广州市区的L房地产开发有限公司（以下简称L公司）为增值税的一般纳税人，主营建筑、房地产开发与销售业务，以下是该企业2016年9月发生的经济业务（假设所有收付业务均通过银行转账）。

一是把位于郊区一套自主开发的商品房屋无偿给予A公司，这套房屋成本价共计400万元，最近8月销售同类商品房屋的平均含税价格确定价值为559万元。

二是采取预收账款方式销售房屋给P公司，收到P公司预付账款4000万元，没开出发票。

三是销售在2016年4月20日之前取得《建筑工程施工许可证》的位于市区住宅，客户入住手续已办理，共收款4400万元。

四是向甲公司购买一辆建筑运输专用卸货工具车，取得增值税专用发票，价款为31万元，增值税税额为5.27万元，貨款未付。

五是从一间建筑公司购入一台通风设备，取得增值税专用发票，价款为3000万元，增值税税额为330万元，货款已付。

六是支付房地产开发项目S花园设计费742万元，收到设计公司开来的增值税专用发票，价款为700万元，增值税税额为42万元。

七是以包工包料方式将S花园项目通过公开招标出包，美的建筑有限公司中标承建该工程项目，工程结算价款为9990万元，取得增值税专用发票，价款为9000万元，增值税税额为990万元，货款已支付。

八是公司因为承建业务取得中华公司工程质量优质奖励121万元；发生运输费支出101万元，取得增值税专用发票，注明增值税税额为11.11万元，没付款。

九是公司承包永达公司建筑工程项目，全部材料和设备由永达公司自行采购。工程结算价款为1130万元（含税），未收到货款。

十是按承包合同约定的日期收到佛山S建筑公司的预付账款83600万元，工程没完工，开出发票。

2案例要求

第一，分析L公司2016年9月每笔业务的销项税额、进项税额和进项税额转出（结果保留到小数点后三位数）。

第二，作业务（1）到（12）的会计分录（金额单位：万元）。

第三，计算L公司2016年9月应纳的增值税。

3案例分析

3.1分析方法

本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。关键要掌握有关房地产和建筑企业税法，掌握增值税一般方法计算公式和简易计算方法，一定要分清销项税、进项税额、预交税额。销项税额要分清哪些是正常销售、哪些是视同销售行为。要区分进项税额、进项税额转出与准予抵扣进项税额。要区别税率的适用分为11%、5%、3%三种情况，一般办法用11%，简易办法用5%和3%。

3.2具体分析

3.2.1业务（1）分析

此项业务要按照视同销售处理。L公司属于建筑行业一般纳税人，适用税率为11%，房屋赠要按照L公司最近时期8月同类商品销售价格计算销售额和销项税额。计算公式为：销项税额=不含税销售额×11%=含税销售额÷（1+11%）×11%。取得的559万元收入属于含税收入，因此业务（1）的销项税额=559÷（1+11%）×11%=55.396万元。

①结转销售收入分录：

借：销售费用559

贷：主营业务收入503.604

应交税费-应交增值税-销项税额55.396

②结转销售成本分录：

借：主营业务成本400

贷：库存商品400

3.2.2业务（2）分析

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，公司按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，L公司本业务销售额是含税收入，购入的土地价款允许抵扣销售额，但是土地价款要按照销售建筑面积占可供销售面积之比计算分摊。因此业务（2）销项税额=（79400-50000×40000÷90000）÷（1+11%）×11%=5666.288万元。

购入地价分录：

借：无形资产——土地使用权50000

贷：银行存款50000

本月分摊地价（50000×40000÷90000）分录：

借：在建工程22222.222

贷：无形资产22222.222

结转销售分录

借：银行存款79400

贷：主营业务收入73733.734

应交税费——应交增值税（销项税额）5666.266

3.2.3业务（3）分析

营改增后，房地产企业预收房款，没开发票，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。L公司本月本业务属于预收销售，所以采用适用3%的征收率计算。因为L公司适用一般税率11%，所以预收房款理解为含税（11%）收入，需要还原为不含税收入计税。因此本业应预缴增值税=4000÷（1+11%）×3%=108.108万元。

收到预收货款时分录

借：银行存款4000

贷：预收账款4000

在不动产所在地预缴增值税时分录

借：应缴税费——未交增值税108.108

贷：银行存款108.108

3.2.4业务（4）分析

根据国家税务总局第18号公告第八条规定，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目是房地产老项目，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。本业务中，L公司9月销售在2016年4月20日之前的住宅，属于上述政策规定4月30日范围，应该按照5%征收率简易计提增值税税额。因此，本业务应计提增值税额=4400÷（1+5%）×5%=209.524万元。

会计分录：

借：银行存款4400

贷：主营业务收入4190.476

应交税费——未交增值税-简易计税方法209.524

3.2.5业务（5）分析

属于正常的一般购进业务，购入流动资产，进项税额=5.27万元。

会计分录为：

借：固定资产31

应交税费——应交增值税（进项税额）5.27

贷：应付账款36.27

3.2.6业务（6）分析

根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。因此，本业务购入的通风设备属于固定资产，进项税额330万元中，60%的部分（198万元）于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分（132万元）为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月（即2017年9月）从销项税额中抵扣。业务（6）确定的2016年9月准予抵扣进项税额=330×60%=198万元；待抵扣进项税额为=330×40%=132万元。

会计分录：

2016年9月分录

借：固定资产3000

应交税费——应交增值税（进项税额）198

应交税费——待抵扣进项税额132

贷：银行存款3330

2017年9月会计分录

借：应交税费——应交增值税（进项税额）132

贷：应交税费——待抵扣进项税额132

3.2.7业务（7）分析

属于一般采购业务，进项税额=42

支付设计费分录：

借：开发成本——前期工程费700

应交税费——应交增值税（进项税额）42

贷：银行存款742

3.2.8业务（8）分析

属于正常流动资产采购业务，进项税额=990万元。

会计分录：

借：开发成本——建筑安装工程9000

应交税费——应交增值税（进项税额）990

贷：银行存款——美的建筑公司9990

3.2.9业务（9）分析

取得增值税专用发票可以抵扣进行税额，进项税额=187万元。取得增值税普通发票100万元，不得抵扣税额。已抵扣进项税额的购进货物，发生用于集体福利的购进货物的，应转出进项税额。本题购入工程物资用于职工宿舍，属于集体福利，进项税额转出=120×0.17=20.4万元。本题准予抵扣进项税额=187-20.4=166.6万元。

会计分录为：

购入工程物资分录

借：原材料1200

应交税费——应交增值税（进项税额）187

贷：银行存款1387

工程物资用于职工宿舍分录

借：在建工程——职工宿舍140.4

贷：原材料120

应交税费——应交增值税（进项税额转出）20.4

3.2.10业务（10）分析

取得工程质量优质奖属于价外含税收入，产生的销项税额=121÷（1+11%）×11%=11.991万元；交通运输服务，税率为11%，运费产生的进项税额=101×11%=11.11万元。

取得优质奖分录

借：银行存款121

贷：主营业务收入109.009

应交税费——应交增值税（销项税额）11.991

没付运费分录

借：原材料101

应交税费——应交增值税（进项税额）11.11

贷：应付账款112.11

3.2.11业务（11）分析

一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。本题是清包工方式，L公司可以选择简易计税办法按3%计税。本業务未交增值税=1130÷（1+3%）×3%=32.913万元。

会计分录为：

借：应收帐款——永达公司1130（万元）

贷：工程结算1097.087（万元）

应交税费—未交增值税-简易计税方法32.913（万元）

3.2.12业务（12）分析

财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。因为是预收，在不动产所在地预交增值税=83600÷1.11×3%=2259.459万元。因为开具了发票，应在机构所在地申报增值税，虽然未确认营业收入，但应计提销项税额=83600÷1.11×0.11=8284.68万元。

预收工程款，开出发票分录

借：银行存款83600

贷：预收账款——S公司83600

在不动产所在地佛山预交税分录

借：应交税费——未交增值税2259.459

贷：银行存款2259.459

在市区机构所在地申报纳税时分录

借：其他应收款——预交增值税8284.68

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）8284.68

3.3计算L公司2016年9月应纳增值税

3.3.1适用一般计税方法计算

（1）销项税额合计=55.396+5666.266+11.991+8284.68=14018.333（万元）

（2）准予抵扣进项税额合计=5.27+198+42+990+187-20.4+11.11=1412.98（万元）

（3）应纳增值税=销项税额-准予抵扣进项税额=14018.333-1412.98=12605.353（万元）

3.3.2适用简易计税方法计算

应纳增值税=209.524+32.913=242.437（万元）

3.3.3已预交增值税

已预交增值税=108.108+2259.459=2367.567（万元）

3.3.4应纳增值税汇总

2016年9月应纳增值税=按一般方法计算应纳税额+按简易方法应纳税额-已预交增值税=12605.353+242.437-2367.567=10480.223（万元）。

4结论

营改增后房地产企业全面征收增值税，这就要求企业会计必须适应从营业税到增值税的改革发展趋势，将增值税税法与会计法有机结合，同时掌握有关增值税业务的计算和会计核算。

参考文献：

[1]唐晓川.建筑企业“营改增”税负增加原因分析及应对策略[J].财经界：学术版，2016（7）.

[2]马悦.“营改增”对交通运输业的影响——以中国国航为例[J].财经界：学术版，2016（7）.