“买卖不破租赁原则”浅析

摘要：“买卖不破租赁原则”是我国民法中的一项重要原则，但其自产生开始，就在理论界和实践界存在争议。本文主要对产生争议的焦点进行研究，并结合本人对该原则的理解和思考，对我国的目前的立法提出可行的建议。

关键词：买卖不破租赁原则；适用条件；适用范围；抵押权

中图分类号：D913文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）08-0218-02

作者简介：盛丽（1995-），女，朝鲜族，延边大学法学院，2014级法学专业本科生。

“买卖不破租赁”原则最初是在德国民法典中确立，但仅适用于土地及建筑物租赁，而且以交付为要件，后被各国逐渐采用，并将其适用范围扩大到一切租赁物，而且在适用上不附加任何前提条件[1]。“买卖不破租赁原则”在我国《民法通则》第119条中有类似规定，但仅规定私有房屋的租赁，一般认为是我国《合同法》第229条确立的该原则，即租赁物在租赁期间所有权发生变动的，租赁合同的效力不受影响。但鉴于这条规定的“买卖不破租赁原则”，目前存在很多争议。

该原则的设立主要有两方面原因：一是为了保护弱势的承租人，如果所有权发生变动导致承租人所享有承租权丧失，那么对于承租人的权利保障就失去意义；二是为了使立约成本经济化，一旦买卖合同的签订致使租赁合同解除，该行为破坏了市场经济原则，就增加了社会成本，不利于经济发展，这也是各国所普遍采纳该原则的最主要原因。

一、“买卖不破租赁原则”的适用

（一）“买卖不破租赁原则”的适用条件

对于“买卖不破租赁原则”的构成要件有不同的学说，“三要件说”、“四要件说”等，学者们意见也各不相同。但一般认为，适用该原则须具备以下条件：一是存在合法有效的租赁合同；二是租赁物已交付于承租人使用；三是所有权人将该租赁物的所有权出卖给第三人。[2]我国的《合同法》中虽规定了“买卖不破租赁原则”，但比较笼统，并没有明确规定具体的适用条件、具体操作和理论依据，再加上社会不断地发展，租赁物的范围也越来越扩大，尽管学者们各抒己见，但难以得出一致结论，这就使得在理论界和司法实践中难以准确定位。

（二）“买卖不破租赁原则”的适用范围

我国的《合同法》中将其表述为“租赁物”，可以看出立法者并未区分不动产还是动产，应当理解为全部包括在内，其主要价值在于保护承租人，即使租赁物是动产，但对于承租人有特殊意义，将其排除在外，既没有法律依据，也违背了该原则的宗旨。但一些国家仅规定了对不动产适用该原则，在我国《合同法》出台之前，司法解释也是规定“买卖不破租赁原则”适用于不动产租赁，同时，在司法实践中也多限于不动产。绝大多数学者也认为该原则应适用不动产租赁。然而对于物权变动的形式，法条中却并未规定只适用于买卖。

二、对我国“买卖不破租赁原则”在立法中的建议

（一）明晰“买卖不破租赁原则”的适用条件

本文认为，仅以《合同法》第229条来规定该原则是不够的，应当具体化加以明确，才能更好地维护当事人的利益，从而更加优越的实现其价值。对于“租赁物交付承租人使用”是个模糊的概念，交付才使租赁权有公信力和公示性，第三人才不会因不明事实而产生与租赁关系有关的行为，造成损失和不利的伤害。同时结合其他国家的立法来看，各国均规定了相应的公示方法。这方面我国也应借鉴，采用相对完善的登记对抗制度，对善意的物权人和债权人进行保护，追求更相对的公平和合理，从而保护交易的安全性。体现在银行信贷资产保全工作方面，将会具有更重大的实践意义。

（二）确定“买卖不破租赁原则”的适用范围

我国法律并没有对“租赁物”的范围加以限制，立法者并未区分动产与不动产。但世界各国立法一般以不动产为限。但本文认为，但是随着社会的不断变革，动产也应视为租赁物，理由有以下几点：一是动产的价值越来越高昂，更多的船舶、航线、飞行器、高价首饰等也逐渐成为被租赁的对象；二是并不是所有的动产都具有可替代性，如对于承租人有特殊意义的租赁物等；三是动产租赁同样可以对处于弱势地位的承租人的权利进行保护，同样有利于缔约成本经济化，提高其自身的使用价值。因此，应当将动产也加入法律法规中，有法律可依才能更好的维护自身的合法权益。尽管本文对我国的“买卖不破租赁原则”提出建议，但不是说该原则无节制的应用，应由其限制的范围，专门考虑其例外情况的适用，防止规则的滥用。而所有权发生变动也不应仅局限于买卖，抵押、赠与、互易等也应同样适用，这在理论界和实务界已达到广泛共识。

（三）关于“买卖不破租赁原则”之子原则——“抵押不破租赁原则”的应用

抵押权追求的是标的物的交换价值，而租赁权追求的是标的物的使用价值。然而当交换价值和使用价值发生在同一物上时，两种权利的博弈也随之产生。此时，有两种情况来分别讨论：

1.当租赁权发生在先，抵押权发生在后时

我国《担保法》规定，抵押权的实现包括拍卖、变卖和折价，上述三种方式均属买卖的范围，此时就应纳入“买卖不破租赁原则”的范围，而该原则下所产生

的，在租赁关系存在期间，即使所有权人在租赁物上再设置抵押权，租赁关系不受任何影响，租赁权能够对抗抵押权。之所以这样做，是因为一方面，所有权人将具有租赁权标的物抵押给第三人，而第三人同意在具有租赁权的标的物上享有抵押權，应当认为第三人愿意承受可能由租赁权产生的损害和不利。另一方面，这也体现了“买卖不破租赁原则”的存在价值，即保护处于弱势地位的承租人的利益，也防止了所有权人恶意剥夺承租人的优先购买权等问题。

我国《担保法》第48条，以及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条也将这种情况规定的更加细化，由此可以看出，当租赁权发生在先，抵押权发生在后时，租赁权不收任何无影响。这说明了在一定程度存在“抵押不破租赁原则”。抵押权的实现导致抵押物所有权的转让，租赁关系不受影响实际上是“买卖不破租赁”原则在抵押权实现中的一种体现[3]

2.当抵押权发生在先，租赁权发生在后时

此情况即标的物上先具有抵押权，而后所有权人将具有抵押权的标的物租赁给承租人，对于此时两种权利效力如何界定的问题，我国《担保法》却并没有相关的规定，《解释》中有类似规定，该《解释》中规定该情况下，租赁合同对承租人不具有约束力，但也规定了两种例外情况：即抵押权人如果没有对有抵押权标的物书面告知承租人，由此给承租人造成的损失由抵押权人承担；抵押权人已经书面告知承租人的，由此给承租人造成的损失由承租人自己承担。可以看出，在第二种情况下，“抵押不破租赁原则”就失去作用。可以认为我国法律设立在先的抵押权对租赁权有绝对的优先性是源于物权的优先性。

而在司法实践中，最高院的上述司法解释确认了当抵押权设立在先、租赁权成立在后时，抵押权绝对对抗租赁权的原则。本文认为，在该情况，应适当的允许当事人意思自治原则，对于租赁权和抵押权的冲突，是否可以在一定的权限内由当事人协商解决，如抵押权人愿意继续将标的物承租给承租人，通过收取租金来收益、或者抵押权人和所有权人之间约定用租金来偿还债务等，这样的做法既可以尊重当事人之间的意思自治原则，有可以相对的保护弱势的承租人利益，充分利用标的物的价值，在一定程度上有利于稳定经济秩序，降低法律成本。

“买卖不破租赁原则”尽管有不足之处，但是仍然有其存在的必要性。是社会发展到一定阶段的必然产物，我们要做的就是不断地发展、完善和利用它，使之更好地为社会服务，来追求相对实体正义和公平。

[参考文献]

[1]陈小君，刘剑文.合同法学[M].武汉：武汉测绘科技大学出版社，1996.

[2]王泽鉴.民法学与判例研究（第六册）[M].北京：中国政法大学出版社，1998.

[3]孔祥俊.担保法及其司法解释的理解与适用[M].北京：法律出版社，2001.