中国中小城市房地产行业的去库存之路

生悦+禹沁源

【摘要】本文分析了中国中小城市房地产行业的库存状况，考虑各种因素阐述了中小城市楼市高库存出现的原因，并运用全国房地产开发投资和销售数据进行了实证说明。本文最终认为，与一二线城市不同，三四线城市是房地产行业高库存的重点区域，房地产行业走好去库存之路，主要要求政府进行政策性的导流，同时需要房地产商适应市场的节奏，做出动态的调整。

【关键词】去库存 房地产行业 楼市调控

1.引言

2016年两会前夕，网络上疯传一个叫“去库存”的幽默段子：“一个鱼塘新开张，钓鱼费用为100元，老板说给没有钓到鱼的人送一只鸡，很多人都去了，回来的时候每人都欢天喜地地拎着一只鸡。后来钓鱼场的看门大爷说，老板本来就是个养鸡专业户，这鱼塘根本就没有鱼。”大家把这个段子总结为“鱼塘经济学理论”，它的内容虽然简单，却反映了去库存的思想。

为了盘活资金、避免由于产品跌价造成的损失，企业会控制产品生产量小于销售量，降低库存水平，即去库存。去库存是当前热门的话题，特别是在房地产行业，去库存的呼声一直很高。虽然京沪和一些沿海一、二线城市房价不断上涨，但经济增长不振使得中小城市住房过度供给的情况尤其严重。

2.房地产行业去库存的必要性

为什么去库存在今天对于各行业企业都显得尤为重要？去库存可以使企业大大降低各类资源（流动资金、人员、库房及其他资源）的占用，从而降低生产成本，并规避因为库存积压而造成的报损、报废和产品滞销带来的其他损失。同时，去库存化也是信息化社会中企业的基本特征之一。

具体地来看，在房地产行业，去库存的形势依然严峻。首先，当前房地产的投资增速持续下滑，这个趋势势必将减缓固定资产投资的增速，进而成为影响GDP的重要因素之一；同时，房地产库存仍然庞大。根据国家统计局发布的2016年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况，2016年5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，按照一个家庭平均80平方米来算，这些待售的商品房，差不多可以满足900万个家庭住房需要，然而，根据《中国家庭发展报告》，中国拥有住房的家庭比例已超过90%，再考虑到选择租房及二手房的家庭及个人，总体住房需求并不旺盛，销售增长出现疲态也就不足为奇了。

因此，只有降低库存水平，房地产行业才能够健康发展，行业的系统风险也才能被降低。在我国，房地产行业属于典型的资金密集型行业，大量的库存积压必然会导致大量资金的长期占用。现阶段，房地产项目的年投资收益率一般在10%左右，但由于资金成本的原因和未来投资回报率的不确定性，周期长达数年的产品项目很容易亏本，进而造成无力偿还银行贷款的状况，这不仅会给房地产开发商带来严峻的经营危机，甚至还会导致房地产公司的倒闭。同时，这也将影响到社会的整体稳定：众所周知，我国银行业普遍依赖房地产等固定资产做抵押物，个人房贷、开发贷、政府贷款，也基本都以不动产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。因此，房地产库存过高还将给金融体系带来风险。

3房地产行业应该怎样走去库存之路

当前我国经济增速放缓，进入经济发展的新常态，中小城市房地產市场的库存水平处于历史高位，如何有效地去库存，成为了事关国计民生、全社会关注的焦点。通过分析当前中国的人口流动和楼市供需关系状况不难看出，一、二线城市人口呈净流入状态，住房需求相对较强，房价呈持续增长状态。而三四线城市人口呈净流出状态，房地产行业库存积压严重，无疑是高库存的重点区域。

解决中小城市去库存难题，消化三四线城市的高库存，首先需要政策上的调控。宽松的货币政策与财政政策可以使房地产企业获得有效的融资渠道，进而降低成本，刺激需求，保障房地产市场的健康发展。同时，要加快农民工市民化的进程，鼓励农民工购房，扩大楼市有效需求。而只有户籍制度进行合理调整，才能促进农民工的市民化进程，吸引农民到中小城市购房。但人口流动有其自然规律，农民工入城打工也倾向于选择发达地区和一、二线城市，仅仅这样做于三、四线城市房地产去库存贡献并不大。所以，要利用“农村包围城市”的思想消化三、四线城市的库存：除了要尽快完成户籍制度改革，还需政策性的导流——引导农民就地入户，消化本地区楼市库存。这也需要更周全的政策设计。

去库存的途径，除了国家政策这只有形的手的宏观调控，还要依靠市场这只“无形之手”的自身调节。房地产行业去库存，也要求房地产商顺应市场规律调整营销策略。事实上，地产商往往善于捕捉市场风向，五花八门的营销策略也层出不穷，但是要促使房地产商实实在在地优惠销售，同样需要政策导航：首先，政策面必须强调市场配置在楼市定价中的作用，消除在地产商中普遍存在的政策带来暴利的幻想；第二，对房地产开发活动进行充分调研，科学合理地估算其开发成本，然后促进地产商已让利的方式增加销售量，减少库存，同时要注意正视开发商的利益诉求，保障其预期投资回报率在开发商接受范围之内；三是通过政府赎买的方式，买入商品房，将其转为保障房。但是应该注意的是，政策制定应该坚持有所为有所不为的原则，不能过度干预开发商正常的市场营销。

积极的房地产行业去库存手段，还应该包括提升住房消费水平。在国家全面放开二孩政策之后，利用人口的增加趋势提升房地产刚需、改善住房需求才是正途。传统房地产厂商及房地产市场必须与时俱进，培育创新思维，主动适应市场发展的新节奏。这也是房地产市场去库存的积极因素。

4.总结

房地产库存过大会带来一系列宏观经济问题。通过分析不难看出，经济增速放缓以及人口流动不平衡是中小城市房地产行业出现库存难题的主要原因。在去库存难题的影响下，中小城市的楼市出现了住房过度供给的情况。而房地产库存过于庞大不仅仅会影响到房地产开发商，更会影响到金融体系甚至社会稳定。房地产行业走好去库存之路，主要要求政府进行政策性的导流、房地产商适应市场的节奏并做出动态的调整。未来一段时期，中小城市将进入加速去库存的阶段。

参考文献：

[1]闫先东，胡新杰.房地产去库存任重道远[J].经济观察，

2016（05）.

[2]张敬伟.如何用“去库存”药方治愈三四线城市的楼市消化

不良[N].每日经济新闻，2015.