雄安新区：严防一场非理性的资本盛宴

张宏伟

雄安新区消息一出，炒房火爆至极，同时，当地也采取了一些限制性措施，这场短炒的资本盛宴似乎被强制“围剿”了。但是，还是有少数投资客能够突破重围，通过各种方式进入雄安楼市，甚至有的投资客开始涉猎雄安外围市场，受这些外溢性投资需求影响，霸州、文安、任丘等地楼市开始迅速升温。

对于上述地区来讲，如果有购买行为，房价上涨100%几乎没有任何争议，甚至有的个案交易房价由每平方米几千元上漲到每平方米两三万元。当前，雄安新区及外围市场房价已经开始疯涨，已成为一场非理性的资本短炒盛宴。

从这场非理性的资本短炒盛宴背后原因来看，笔者认为主要有以下四方面。

第一，雄安新区成立之后，尽管当地采取了一些强制性措施来“围剿”投资客，但是，这并不会挡住投资客对于雄安新区的投资热情，投资客看好区域投资价值，尤其是非首都相关功能疏解而带来的市场价值。

第二，北京、天津、石家庄等大中城市已经限购限贷，部分投资需求无法在本地释放，股市又“跌跌不休”，海外资金大规模出不去，当前刚好有雄安新区规划，投资客迅速转场投资雄安新区楼市。

第三，媒体对于雄安新区的解读，短期内的利好消息引爆楼市投资，引起全民关注雄安楼市的状况。

第四，雄安新区规划出台恰逢清明假期，投资客临时改变出行计划，刚好集中时间爆炒雄安新区楼市。

正是由于这场非理性的资本短炒盛宴引起官方关注，所以，霸州、文安、任丘等地楼市调控政策落地。

笔者认为，从霸州、文安、任丘等环北京或环雄安新区城市出台限购措施的严厉程度来看，虽然对非本地户籍购房者的首付比例提高，但是，这些措施对购房者的投资需求影响并不是很大。因为霸州、文安等环雄安新区的单价、总价本来都不高，而购房者多来自周边大城市，比如北京、天津等，首付50%或全款买对他们来说都是可以接受的。不像上海、北京限购限贷，一旦有首付比例的提升，就可以挡住不少需求。

接下来，除了霸州、文安、任丘等已经出台调控政策的城市之外，雄安新区周边的县市也可能限购限贷，同时，雄安新区后续也还会有一些限制买卖的措施，而雄安新区的限购限贷等调控措施或像北京、上海那样严厉。只有做到这样，才可以将这些短炒的游资暂时抑制在雄安新区之外。

但是，这些政策面的措施毕竟是暂时的，大家看好的仍然是雄安新区的中长期市场价值，比如，交通、医疗、学校等城市配套价值，非首都功能疏解为雄安新区带来的产业价值等。因此，无论是投资客还是房企都不会放弃对这个区域的战略布局。

从投资客来讲，即使有较为严厉的限购限贷措施，甚至采取暂时限制交易买卖的“封盘”手段，但值得关注的是，这些措施势必只是暂时的措施，难以阻挡投资客进入这个市场的热情。对于投资客来讲，个人现在暂时无法购买，可以先签合同等一年两年后再交易，实在不行以公司名义、海外户籍等身份购买，这些大招过去都用过，不用笔者来一一强调。

对于房企来讲，虽然过去对雄安新区“爱搭不理”，但是现在已经“高攀不起”。无论当地对于商品房出台什么样的政策，学习哪个城市的发展模式，“造房子”（住宅、商办、工业等）这件事肯定少不了。

因此，对于全国性的品牌房企来讲，一方面要通过与政府合作、收并购当地企业等形式（招拍挂貌似不可以了）想方设法进入雄安新区；另外一方面，据了解，雄安将启用新的房地产试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地，这里将成为一个无限活力的年轻城市，成为一个万众聚集租赁型新都。由此可见，雄安新区具体项目的操作模式上和传统还不太一样，想布局雄安新区的品牌房企，在这块还是要多下点功夫。

综上所述，尽管调控政策已经开始“围剿”当地投资需求，房企布局雄安新区的门槛也会提高，但是，由于非首都功能的疏解为雄安新区会带来中长期投资价值，因此，无论投资客还是房企仍然会积极关注并出手雄安新区，甚至是雄安新区的外围区域。

按照这样逻辑，非首都功能的疏解势必还会带动雄安新区房价短期内快速上涨，一场短炒的资本盛宴在严格的楼市调控政策背后仍将继续，但这样的红利来临的同时，也会带来更加严厉的楼市调控风险，随之而来的有可能是投资客“短炒”为之而付出一定的代价。

作者系上海同策房产咨询研究部总监