楼市调控的真实意图

杨生

截至目前，3月中下旬以来的楼市调控升级态势并未画上句号。限购限贷范围从一线到二线再到环一线城市又到了贫困县；调控手段从限购、限贷、限价拓宽到市场秩序、反洗钱。如此强悍、猛烈的出招，决策层的意图到底是什么？

防风险，这是众所周知的政策目的。笔者在此前的文章中也分析过，房价涨幅过大、过快，隐藏的风险非常大，一旦掉头恐有美国次贷危机之忧。而中国的房地产市场又与地方财政、影子银行等问题交织在一起，风险的破坏性更强，波及面更广，传染性更大。决策层早在2016年上半年就提出“着力防控资产泡沫”，后来又明显指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，将防控房地产市场泡沫放在了更加重要的位置上。所以，我们看到了多地、多个部门联手出招，一起给楼市降降温、去去火。

有必要多说一句的是，防风险是一个硬币的两面，一面是防范房价涨得过快带来的资产价格泡沫破灭风险，也就是目前政策的着力点，全力管控房价，让它跌一些，至少是环比不涨。另一面则是防范房价跌得太快带来的硬着陆风险，也就是未来政策实施中需要考量的一个因子，不能打压过度，用力过猛。这一层意思目前在调控政策中还看不到，但从相关人士的一些表态中，我们可以明了楼市调控是为了房地产市场平稳、健康发展，不大涨也不大跌，而是要“稳”。

所以，调楼市的真实意图之一就是防范资产价格泡沫破灭的风险，实现房地产市场平稳发展，为经济结构转型和改革深入创造良好的市场环境。这一点毋庸置疑。

但笔者认为，调楼市还有一个目的，就是把资金从房地产市场挤出来，引导它们流向其他实体经济部门。

房地产是中国国民经济的支柱产业，影响着上下游上百个细分产业，绝对称得上是推动中国经济增长的龙头产业。过去二十年，中国经济增长“三驾马车”的“头马”是投资，而房地产投资在总投资中的占比超过20%。而二十年的“长牛”行情使得房地产业成为最吸金的产业，银行信贷、居民储蓄、各类社会资本都大量地往里砸钱。

有一些观点甚至认为，房地产业成为中国经济的“资金黑洞”，占用了大量的货币信贷，是目前其他产业特别是战略新兴产业未能有效发展的障碍，也是造成目前中小企业融资难问题的一个原因。这种因果关系不一定成立，但房地产业吸引了大批资金确是实情。

楼市“长牛”的背景下，投资房地产成了最有赚头的生意，“理性经济人”自然会做出对自己最有利的选择。这就带来了二十年来的常态甚至是怪相：国企民企都扎堆拿地搞房产，央企“退地令”难执行；开发商是富豪俱乐部里的“常青树”；房贷成了银行最优质、最赚钱的业务；买房得靠抢，物不美价却贵。特别是在房价高涨阶段，离婚买房、干实业不如来炒房等现象或心理会对社会价值观造成负面引导，也对企业家、创业者们造成巨大的心理干扰和行为误导。

既然资金过度集中在房地产行业，有经济金融风险，也易造成社会问题，那么，将资金挤出房地产市场就很有必要了。而从此轮政策来调控来说，围绕着去杠杆，决策层意在控制房地产市场的资金增量，挤出一些存量。

从银行业务来看，核心在于限贷。一是居民住房按揭贷款。监管部门明确提出要降到25%左右。有监管人士称，房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了总贷款的1/3，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。按目前银行业的總贷款在110万亿元左右推算，房地产相关贷款规模在36万亿元。截至2016年末，房地产贷款余额共28.4万亿元，同比增长26.1%。不过，增量已得到控制。今年一季度住房按揭贷款增量占比26.2%，比去年全年下降13个百分点。

二是开发贷。在监管收紧态势下，银行对开发贷的投放相当谨慎，审批权限大多上收回总行。比如，中国银行将房地产行业与过剩产能行业等一同视作风险控制的重点领域，2016年中行对房地产行业（包括开发贷款及土地开发贷款）的贷款余额为2809亿元，较上年末下降17.95%。建设银行2016年房地产业贷款余额2991.98亿元，较上年减少1149.98亿元，房地产业贷款金额占比也从2015年的4.29%降至2.91%。在宏观审慎监管框架下，银行的房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资都被纳入监测范围。

再从场外灰色业务来看，监管是全面封锁，打击隐形的加杠杆。中介机构、未持牌机构违规提供的首付贷、过桥贷等产品被全面整治查处，理财资金违规流入房地产也成为重点监管对象。基金行业对16个热点城市的普通住宅项目实施“禁投”。之前，房企可以正常操作的委托贷款、明股实债投资房企股权、多层嵌套信托计划等融资方式，已被严格限制。此外，信托公司向房地产提供融资的行为也被监管层严控。资金入房的各种渠道遭到了“水龙头”的拧紧或掐断。

可以说，紧缩调控限制了投资投机需求，甚至包括一部分正常的置业需求，增量资金大量流向房地产的态势将得到抑制，“杠杆上的楼市”将迎来一个去杠杆的过程。在此过程中，监管层有必要出台一些综合措施，引导不能流入楼市的资金、从楼市撤出来的资金向其他实业部门转移，避免资金沉淀在虚拟部门。

作者系北京中金标准数据研究员