销售营改增前购买不动产的会计处理

纪宏奎

销售营改增前购买不动产的会计处理

纪宏奎

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）的规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前购买的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

在会计处理上，根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会［2016］22号）的规定，增值税一般纳税人在“应交税费”科目下设置“简易计税”明细科目，“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。因此一般纳税人适用简易计税方法的，对采用简易计税方法发生的扣减、预缴、缴纳不通过“预交增值税”、“销项税额抵减”、已交税金等明细科目。新会计准则即《企业会计准则第3号——投资性房地产》将具有投资或增值目的的不动产从“固定资产”科目中分离出来，单独归类为“投资性房地产”。“投资性房地产”又分成本模式计量的投资性房地产和公允价值模式计量的投资性房地产。处置购买的不动产，对于计入固定资产和投资性房地产，以及不同计量方式的投资性房地产，相应的会计处理各有不同：

一、一般纳税人处置固定资产，选择简易计税方法的会计处理

1.向不动产所在地预缴增值税时会计处理：借：应交税费——简易计税

贷：银行存款

2.会计确认收入时：

借：银行存款

贷：固定资产清理

应交税费——简易计税

3.扣除不动产购置原价相应的增值税=购买价÷（1+ 5%）×5%，会计处理：

借：应交税费——简易计税

贷：固定资产清理

4.按照销售全额计算应纳税额扣除已预缴增值税、差额应抵减销售额的增值税后的余额缴纳增值税时：借：应交税费——简易计税

贷：银行存款

5.按照固定资产的账面余额计入转入“固定资产清理”科目，会计处理为：

借：固定资产清理

累计折旧

贷：固定资产

6.按照“固定资产清理”科目余额转入营业外收入或营业外支出，会计处理为：

借：营业外支出

贷：固定资产清理

或：

借：固定资产清理

贷：营业外收入

二、一般纳税人处置成本模式计量的“投资性房地产”，选择简易计税方法的会计处理

1.向不动产所在地预缴增值税时会计处理：

借：应交税费——简易计税

贷：银行存款

2.会计确认收入时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——简易计税

3.扣除不动产购置原价相应的增值税=购买价÷（1+ 5%）×5%，会计处理：

借：应交税费——简易计税

贷：其他业务支出

4.按照销售全额计算应纳税额扣除已预缴增值税、差额应抵减销售额的增值税后的余额缴纳增值税时：

借：应交税费——简易计税

贷：银行存款

5.按照该项投资性房地产的账面余额计入其他业务成本，会计处理为：

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

三、一般纳税人处置公允价值模式计量的“投资性房地产”，选择简易计税方法的会计处理

1.向不动产所在地预缴增值税时会计处理：

借：应交税费——简易计税

贷：银行存款

2.会计确认收入时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——简易计税

3.扣除不动产购置原价相应的增值税=购买价÷（1+ 5%）×5%，会计处理：

借：应交税费——简易计税

贷：其他业务支出

4.按照销售全额计算应纳税额扣除已预缴增值税、差额应抵减销售额的增值税后的余额缴纳增值税时：

借：应交税费——简易计税

贷：银行存款

5.按照该项投资性房地产的账面余额计入其他业务成本，会计处理为：

借：其他业务成本

投资性房地产——公允价值变动（或贷记）

贷：投资性房地产——成本

6.同时结转投资性房地产累计公允价值变动，会计处理为：

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或：借：其他业务成本

贷：公允价值变动损益

7.若存在原转换日计入资本公积的金额，会计处理为：

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务收入

四、处置固定资产的会计处理

财会［2016］22号规定：小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置除“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”以外的明细科目。因此，小规模纳税人处置不动产会计分录如下：

1.向不动产所在地预缴增值税时会计处理：

借：应交税费——应交增值税

贷：银行存款

2.会计确认收入时：

借：银行存款

贷：固定资产清理

应交税费——应交增值税

3.扣除不动产购置原价相应的增值税=购买价÷（1+ 5%）×5%，会计处理：

借：应交税费——应交增值税

贷：固定资产清理

4.按照销售全额计算应纳税额扣除已预缴增值税、差额应抵减销售额的增值税后的余额缴纳增值税时：

借：应交税费——应交增值税

贷：银行存款

5.按照固定资产的账面余额计入“固定资产清理”，会计处理为：

借：固定资产清理

累计折旧

贷：固定资产

6.按照“固定资产清理”余额转入营业外收入或营业外支出：

借：营业外支出

贷：固定资产清理

或：

借：固定资产清理

贷：营业外收入

4月6日，湖北省宜昌市国税系统纳税服务暨注税管理工作会议在当阳召开。与会人员学习当阳市国地税联合办税以及办税服务厅标准化、规范化建设的经验，重点观摩和了解当阳市24小时自助办税厅的运行情况。图为参会人员观摩机器人导税。（图/文：宜昌国）