论虚假贷款

【摘要】这几年随着房地产市场的发展，银行发放相关的个人贷款大幅上升，成为各大银行争相进入的新领域。银行贷款中不良贷款有很大比重的虚假贷款，特别是虚假按揭贷款。虚假贷款给银行及相关受害人造成了大量损失，而其中的许多问题大都是法律空白。本文主要从虚假贷款分类、形式（手段）、银行风险、法律关系分析及防范措施等方面入手，试图解决部分虚假贷款案件的处理问题，并找出防范措施。

【关键词】虚假贷款；房地产市场；对策与防范

自上世纪90年代末房地产市场带动银行贷款大幅发展以来，到银行虚假按揭贷款的案件也不断增加。随着发放贷款后时间的延长，许多虚假按揭案件也因不能及时还贷款而逐渐显露出来，银行方面因此不得不诉至法院要求审理并执行。此类案件严重危及了银行信贷资金的安全。笔者认为此类案件涉及多方利益，法律适用比较复杂，在实际操作中往往缺乏规范性指引和有效性制约，引发了不少法律问题，急需进行深入、系统的研究。

一、虚假贷款案件分类

1.按贷款种类分

按贷款种类分，有汽车贷款类、装修贷款类、商品房（按揭）贷款类、存量房贷款类等。主要是贷款用途虚假，贷款没有用于指定的用途。

2.按签约对象分

（一）借款人虚假。他人假冒名义上的借款人，在借款合同上签名。其在签名时，多数使用真实的名义借款人的身份证件。

（二）保证人虚假。他人冒名顶替保证人，在保证合同上签名。

（三）担保物虚假。用以抵押、质押的物不存在，或者不能为担保人处分（无权处分）。

二、虚假案件的主要形式

从目前已发现的案件看，主要通过以下几种形式套骗银行贷款：

1.通过房地产公司内部员工、关系人贷款。

一般通過公司的员工、员工亲属等关系人按揭购买公司楼盘房屋。由员工、员工亲属作为借款人向银行申请贷款，虽然开设个人帐户还贷，但是都由公司统一用现金偿还贷款。最近，通过法院审判发现的南京某房地产公司就是使用此手段，其要求员工及员工的亲属到银行签订借款合同，套取银行贷款。

2.伪造借款人、担保人、担保物或其他资料。

房地产公司、实际借款人借用或恶意使用他人身份资料申请贷款。在房产贷款中，借款人的资料除身份证外一般虚假，如工作单位、收入证明、联系方式等。在装修贷款中，主要出现假冒借款人、担保人签订合同的现象，资料里工作单位一般是真实的，收入证明可能虚高，联系方式一般登记的是实际用款人。虚假装修贷款大都没有实际装修的项目，有的人会伪造房产证复印件、虚构装修合同等。如一陈某贷款诈骗案，其动员家人、亲戚、朋友和一些不知情的人向银行申请装修贷款，申请贷款时提供了伪造、变造的房产证复印件（因银行只须留存复印件），虚构装修合同和装修事实。

3.在不同银行采用循环担保。

此类虚假贷款是建立在社会征信系统不完备的情况下。在同一家银行、同一个信贷员，多个名义上的借款人用保证人保证的方式办理多起装修贷款，金额自5万元到10万元不等；同一批借款人、保证人又到另一家银行办理多起装修贷款；如此采用循环担保的方式骗贷。由于几家银行之间不互通网络（过去同一家银行各支行间也不能互通），不能发现借款人、保证人已多次贷款。前述陈某贷款诈骗案，即是多人多次循环担保贷款。

4.提高交易价格蓄意制造“零首付”。

房地产公司及二手房的贷款用款人为了多骗贷款，合同中的楼盘价格会有所提高，客观上形成“零首付”。汽车经销商有时会故意或与借款人串通提高汽车价格，制造“零首付”汽车贷款。而在装修贷款中，借款人会通过签订价格较高的装修合同，让银行按此高价格的70%以下发放其期望的贷款金额。

5.一房两卖或多卖，以其中一卖申请按揭（抵押）贷款。

（一）对已经销售的房屋不到房地产管理部门作鉴证备案。其然后又作第二次（虚假）销售，并对第二次销售合同办理鉴证备案，到银行按揭（抵押）贷款。

（二）第一次（虚假）销售并办理按揭（抵押）贷款后，再作真实的全款交易。此类全款交易种类较多，如第二次销售、以房换房、抵债等。二次交易完成后，再以种种理由推托办理房地产登记手续。

（三）对已经销售并到房地产管理部门作鉴证备案的房屋、拆迁安置房屋，再作二次（虚假）买卖，利用银行先放款再办理抵押登记的漏洞骗取贷款。

（四）重复抵押、一房多卖甚至以不存在的房屋骗取贷款。

6.家庭内部、亲戚朋友间串通虚拟二手房交易。

利用银行不清楚买房人与卖房人间的关系，实际借款人通过制造虚拟交易，向银行申请二手房贷款。有的是叔侄间、朋友间买卖，甚至是户口不在一起的父子间、母子间买卖。

7.中介公司人员或其他了解贷款业务的人骗取贷款。

有些房产中介公司或代理公司工作人员熟知银行贷款程序，欺骗需要贷款的借款人。待借款人将全部真实的资料交给其操作时，其利用程序上的漏洞将贷款据为己有。

8.其他形式。

例如隐瞒保证人、担保物真实情况，使银行作出的名为担保贷款实为信用贷款。

三、银行风险点

在虚假按揭贷款中，由于借款用途不真实，一旦实际用款人的资金周转、还款来源出现问题，名义借款人就会停止偿还银行贷款。银行的风险主要集中在还款风险、诉讼风险和执行风险上。

1.借款人还款风险

由于虚假按揭贷款的用途都是不真实的，导致还款的来源没有保障。如房地产公司的资金周转出现问题，则不能按时归还银行贷款。在装修借款、汽车借款中，借款人的个人信用则直接影响其还款能力。

2.诉讼风险

在虚假按揭案件中，当事人或多或少会提供一些虚假资料。这将给银行带来诉讼上的风险，不能确知借款人是否承担还款责任、保证人是否承担担保责任、能否对抵押物优先受偿。

3.执行风险

执行风险在每一个执行案件中都会存在，而虚假按揭案件的执行风险更大。实际用款人因为资金不足才想方设法骗取贷款，其还款能力本身就低于一般借款人。实践中，许多实际用款人因不能还款最终一走了之。执行中还存在处置抵押物、担保人无还款能力等风险。楼盘烂尾则直接影响对抵押物的执行。

四、借款合同效力及各方责任

1.合同效力

要对虚假贷款案件进行法律分析，首先要分析借款合同及其他合同的效力。

（一）无效合同

《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形。虚假贷款案件中的借款人故意隐瞒真象，构成“欺诈”。然而银行是市场经济的主体，不能直接代表国家利益，因此，笔者认为不能根据“欺诈”认定合同无效。有人提出，可以适用该条第（三）款“以合法形式掩盖非法目的的”规定认定合同无效。此款规定的是合同本身并不违反法律，但是当事人要利用合同达到的目的、合同履行引起的后果违反法律规定。笔者认为，虚假贷款履行的后果是实际用款人取得了贷款，没有违反国家强制性法律规定，不能认为借款合同无效。当实际用款人因申请且骗取贷款的行为而构成犯罪，借款合同才能被认定无效。

（二）可撤销合同

《合同法》第五十四条规定了三种可撤销合同的情形：因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危的。笔者认为，银行可以主张因受到“欺诈”而要求撤销合同。在实践中，由于举证等方面的原因，银行一般不行使合同撤销权。

（三）有效合同

在排除合同无效、可撤销的因素后，借款合同可以被认定为有效合同。实践审判中，一般均认为借款合同是有效的。如，哈尔滨一家法院认为，银行与借款人签订的借款合同，合同中雙方当事人的签字、盖章均是真实的，合同在形式和手续上都符合正常的法定要求，而且贷款也已经实际发放，该借款合同应认定有效。由于借款人没有实际使用借款，也没有拿到真正的房产，是借款合同的名义借款人。而该单位作为开发建设单位是实际的贷款使用人，应由该单位承担名义借款人的所有法律责任。借款职工作为知情的名义借款人，其主观上存在过错，应承担补充清偿责任。笔者认为，认定合同有效更能利用合同的约定，保护银行的权利。

2.名义借款人与实际用款人的责任

名义借款人提供了真实的身份证件，并在借款合同上签字，应当承担借款人的还款责任。银行正是基于对名义借款人资料的审查，认为其符合放贷的条件，才将贷款发放。在前述哈尔滨案件中，法院已经认定借款合同有效，则应根据借款合同的约定确定名义借款人的责任。笔者认为，法院认定名义借款人在主观上有过错、应承担补充清偿责任不符合合同法规定。补充清偿责任是根据民法上的过错责任确定的，不是合同法上的承担责任的方式。《合同法》第107条规定了违反合同应承担的几种方式：实际履行，采取补救措施，赔偿损失，给付违约金。补充清偿责任不属于其中的任何一种。借款合同既已认定为有效，就应根据合同的约定和《合同法》的规定确定双方的责任。因此，名义借款人承担的仍应是还款责任。

从维护法律的正义出发，实际用款人是必须要承担责任的。由于在签订借款合同时，实际用款人明知合同约定的内容，并以其行动（还款）证明其在代替名义借款人向银行履行还款义务。因此，实际用款人是一个受借款合同约束的当事人，其承担的必然是还款责任。

结合上述两点，笔者认为两者应当承担连带还款责任，名义借款人在支付贷款后有权向实际用款人追偿。

3.一房两卖

一房两卖中两个房屋买卖合同的效力是有争议的，特别是对第二个房屋买卖合同，认为有效和无效的均有，主流意见是认为两个买卖合同都是有效的。由此影响到对其中一房屋买卖合同产生的按揭借款合同效力的认定。若认为借款合同有效，则抵押合同有效，银行有合法的抵押权；若认为借款合同无效，则抵押合同是从合同相应无效，银行变成一般债权人。前面业已阐述了借款合同有效的理由和法律依据，在现有的审判实践中，一般认为借款合同为有效的。但是房屋买卖合同有效力能否影响到借款合同的效力呢？当一个虚假按揭贷款的房屋买卖合同被认定无效，其产生的借款合同仍然是有效的吗？对此，笔者认为应分几种情况确定：

（一）虚假按揭贷款行为被认定为贷款诈骗。

犯罪导致借款合同无效，银行则是犯罪行为的受害人。根据《最高人民法院关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》，银行不能提起刑事附带民事诉讼，也不能另案起诉，只能走刑事追赃程序，由人民法院依法予以追缴被诈骗的贷款或者责令退赔。经过追缴或者退赔仍不能弥补损失的，银行才能另行提起民事诉讼。

（二）虚假按揭贷款行为未被认定为贷款诈骗，但是借款人的房屋买卖合同因恶意串通被认定为无效或不受法律保护。

由于种种原因，许多虚假按揭贷款行为未被认定为贷款诈骗。借款人、银行、开发商及买受并占有房屋的人同在民事审判庭里辩论，适用民事法律确定各方当事人的责任。买受并占有房屋的人主张借款人不是真正的买房人，其与开发商间的买房合同不是为了实际履行而是为了欺诈银行获得贷款，因此，借款人不是善意的买房人。由于笔者目前没有发现法院对此判决的案例，无法根据案件判决分析，但是笔者认为，买受并占有房屋的人的主张是有法律依据的。

在一般的一房两卖情况下，法院可根据出卖人的选择判决支持任一买受人履行合同的请求。但是在商品房预售特别是虚假按揭贷款中，法院有必要根据实际情况判决而不考虑出卖人的选择权，即根据商品房预售行为所具有的特殊因素，选择支持其中一位买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有：买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理商品房抵押贷款登记手续，而另一买受人尚未交纳房款；买受人已入住，并已对房屋进行了装修等改善行为；买受人属于商品房消费者，且其预售登记手续正在办理过程中，而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。法院在选择时，有以下两种情况：

（1）虚假按揭贷款的借款人签订借款合同的时间在真实买受人签订买卖合同之前。

此时，借款人与开发商恶意串通，损害的是银行的利益，并没有损害后一买受人权利的故意。因此，后一买受人不能以借款人与开发商间的买房合同无效为由主张保护其权利。

若后一买受人已支付房款超过50%并实际占有房屋、对房屋进行装修等使用行为，笔者认为法院可以选择后一买受人支持其履行合同的请求。对于借款人与开发商间有效的买房合同及借款合同，法院在支持后一买受人履行合同的请求之前，必须确认银行抵押权有效，要求后一买受人先行垫付贷款消灭银行抵押权。

若后一买受人已支付房款未超过50%或未实际占有房屋，笔者认为应驳回后一买受人的请求。参照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”付款未达50%以上的，买受人不能享有特别的法律保护。

（2）虚假按揭贷款的借款人签订借款合同的时间在真实买受人签订买卖合同之后。

此时，借款人与开发商恶意串通，损害的不仅是银行的利益，也损害了前一买受人权利。根据《合同法》第五十二条第（二）款规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”，借款人与开发商间的买房合同因损害前一买受人的利益而无效，前一买受人可以要求实际履行合同。但是借款人买卖合同的无效不代表借款合同无效。两个合同虽有牵连但有互相独立，互相不是主、从合同关系，一个合同的无效并不必然带来另一合同的无效。故此，借款合同仍然为有效合同。笔者认为，争议的应是作为借款合同的从合同――抵押合同的效力。

若借款人的买房合同及抵押合同已经房地产管理部门预告登记，则虽因借款人与开发商间的买房合同无效而造成借款人无权抵押，但公示已经完成物权，银行根据善意取得制度取得抵押权（《物权法》第一百零六条第三款）。银行不知道借款人与开发商间恶意串通行为，基于对预告登记（不动产登记簿记载）的信赖而同意贷款给借款人，应为善意的抵押权人。真实买受人应当先行垫付贷款消灭银行抵押权，以取得完整的房屋所有权，再向借款人及开发商请求赔偿损失。

若借款人的买房合同及抵押合同未经房地产管理部门预告登记，则银行抵押权不成立，无优先受偿的权利，不能要求买受人先行垫付贷款。

五、防范虚假贷款措施

1.健全贷款风险管理体系

多个案件表明现有的贷款风险管理体系不完善。体系的漏洞给虚假按揭贷款开了方便之门。零售贷款的风险管理机构应与贷款发放的业务机构平行作业，加强对贷款中所涉及的各类风险进行日常监测、评估和管理，才能及时发现虚假按揭贷款。实行并完善贷款第一责任人尽责、负责制度，由银行客户经理、业务科长对贷款的真实性负责。若出现虚假按揭贷款，则按制度予以处罚。

2.加强信用管理体系

陈某团伙诈骗贷款案即是利用当时没有建立社会征信系统的漏洞。各家银行之间甚至同一银行各个支行之间不能互通信息，不能发现陈某及其众多保证人已经重复多次互相担保，不能发现陈某等人贷款的种类均为装修贷款及为对同一房屋装修。在社会征信系统建立后，此类虚假贷款案将会容易被查出。但是，我们也应当注意到，現有的社会征信系统才刚刚建立，非常不完善，信息不全。我们期望，社会征信系统能尽可能涵盖每一个在社会上生活的信用信息，如法院判决、裁定、执行信息，检察院监督贪污贿赂信息，行政机关行政处罚信息，逾期交纳水、电、气信息等，让我们的社会成为一个信用社会。

3.坚持和完善贷前调查

发放贷款前的调查对确保贷款安全是至关重要。银行不但要注意判断借款人的经济收入是否真实、稳定、充足，是否提供虚假身份资料、失实收入证明，还要注意各类信息和材料的内在逻辑联系。

（一）核实借款人的工作单位、居住地址、联系方式。包括但不限于电话核查、上门核查。最近新建立的身份证核查系统能有效防止和查出假身份证证件，应当及时用于贷款审查。

（二）核查首付款证明的真实性。实践中完成这一核查的难度较大。一般通过对开发商的结算账户的进账单或现金缴款单核查首付款是否进账，若遇到开发商故意提现进账则较难查清。

（三）核查借款人购买物的真实价格。信贷员可以凭经验判断，房屋价格是否超出同类房屋价格，汽车价格是否正常，装修合同是否符合当地情况。

（四）判断借款人贷款的真实意图。利用谈话技巧，判断借款人购房的用途、装修用途、购车用途。有时应当到装修借款人的房屋内看其是否正在装修。

4.重视贷后管理

贷后管理不能流于形式。许多虚假按揭贷款即是通过贷后管理发现。通过对借款人、楼盘、是否正常还款等情况排查，可以及时发现虚假贷款，及时处理。

作者简介：胡宜金，男，汉族，北京市高朋（南京）律师事务所律师，主要从事金融诉讼。