不动产登记的电子化与自主化分析

赵鑫华

摘 要：明确阐述不动产登记电子化的必要性，以及发挥不动产登记自主化的优势，以期为推动不动产登记工作的发展，充分发挥不动产的价值提供参考价值。

关键词：不动产登记；电子化；自主化

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）13-0171-02

国务院于2015年3月1日颁布了《不动产登记暂行条例》（简称《暂行条例》），不动产统一登记的试点工作已全面启动，许多城市先行试点，逐步全面推开。我国的不动产登记即将实现多层次的信息共享，国土部建立了不动产登记信息管理平台。《暂行条例》还提出，要加强各多个部门的信息共享互通，建立相关系统内部互联网，建立部委信息互联。信息平台的建立不仅提高了登记效率，也提高了管理效率。不动产登记效率的提高，有利于不动产的流传，也有利于不动产发挥价值。因此，缩短登记时间，提高登记效率，对于国家经济活力的提高是很有必要性的。不动产登记的电子化与自主化分析，是在网络信息技术高速发展的背景下，是社会公众与政府部门的共同需求，为了满足这个需求，就需要在登记簿的基础上实现过程的电子化和自主化。

根据局国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知，要求全国联网登记，建立统一的全国不动产信息登记管理平台。不动产登记产生的数据是国家的信息资源，是需要与法人库和人口库对接的。这就需要加快对各类登记软件系统的融合，开发支持业务协同，多重部门业务合作，实现网络信息化操作，推动监管与实际登记部门共享资源。不动产电子登记依托的是互联网以及数据库的技术，为的就是实现数字化管理，为相关关系人和国家机关提供查询服务，这样能够提高不动产交易效率，登记和查询效率同样上升。基于此，我们就对目前不动产登记的电子化与自主化来进行分析。

一、明确不动产登记电子化的必要性

不动产的风险日益显著。因为在不动产管理中问题很多，而且由于房产融资、土地等多重因素影响，违规办理不动产登记现象屡见不鲜，所以不动产的登记具有风险。这就要求建设好不动产信息化监管系统，做好监督工作，进入电子登记理想状态。什么是电子登记的理想状态？那就是在初始登记后，由登记机关对不动产的状况进项查验，然后进项电子登记。就中国而言，在电子登记的实施更为彻底，而且是必要可行的。

第一，不动产登记的电子化可以降低登记费用，促进登记工作效率的提升。当前很多地区的登记项目工作效率有所提升，但仍有部分项目花费的时间较长，甚至还会出现假冒情况的发生。当进行自主登记时，能够瞬间完成不动产变更登记，并不需要在时间上加以限制。另外，不动产自主登记可为当事人提供较大便利，有效解决异地登记困难的状况。事实上，不动产登记部门的大部分工作集中在不动产抵交易信息的变更上，如果这一部分登记业务委托电脑办理，登记工作量将会降低。而且自主化网络登记也能够免去出入登记的各种费用，降低登记成本，促进交易。

第二，不动产登记的电子化能够实现多重操作并存，简化办事流程。不动产登记电子化具有动态性特点，使得变更登记的自主电子化成为可能。一方面，电子登记操作中需要对相关信息加以实地查验，而后进行登记在册操作，形成最新的电子登记簿；另一方面，如登记时不需要进行实地查验操作，当事人自主进行电子登记时法律也应给予支持。以不动产买卖与抵押为例进行自主登记需要按照以下流程进行：第一步，申请人需要借助网络终端访问全国不动产登记系统，登录的过程需要身份认证，这样可以登录个人不动产账户。另外，登记操作支持异地操作，即登记归属地管辖和不动产登记电子信息化两者间并不矛盾，不动产权利人即便不在物地，也可通过网络登录系统。第二步，双方申请人提出抵押或者交易或者确认的指令。需要特别明示的是，不能更改登记簿上的权利限制、自然状况以及权利内容等信息，只允许发出相关指令。而且当进行变更操作时，系统会自动识别加以限制。使用传统方法进行登记时，需考虑当事人信息安全问题，如防止他人冒充，很难取得对方的信任等。因此，只能通过中立的登记机关加以解决。但在电子信息时代，当事人的登记行为完全自主，使得登记工作效率得以显著提升。

二、发挥电子自主化登记的优势

不动产电子自主登记，为了实现登记的自主化，即，当不需要登记机关进行查验时，使可通过系统完成登记操作。不过进行自主登记需要进一步完善相关法律法规，并对登记机关的职责加以明确划分，不过这样做并不能全部消除人们的担心。在技术上而言，电子自主登记是安全可行，具有强大技术保障的。就不动产登记电子化而言，基础设施的构成能够帮助我们实现动态管理。因为不管是计算资源，存贮资源，还是网络资源一起组成的服务程序，都是利用“云管理平台实现集中管理的，这样能够发挥当前软件与硬件资源结合，让虚拟化的电子资源更有益。

首先，不动产电子自主化可以减少错误。比较常见的不动产登记错误就是假冒，在纸媒登记体制中，会通过实质审查用来避免假冒失误，但是在实际操作中，即使进行实质审查仍存在登记信息虚假的情况，而且部分地区已经出现假冒登记的事件，由此可见实质审查不能全面保证查过。不過相对而言，利用不动产自主登记可有效防止一些错误的发生，即利用高端数字技术对申请人与权利人的信息进行匹配。所以说，在当前信息化环境下，应改变登记思维，注重引进先进的科学技术，提高不动产登记工作的工作效率，保证不动产登记的安全性。

其次，不动产电子登记有助于物权交易的顺利实现。当前市场形势复杂多变，传统的不动产登记应注重改变，充分利用当前社会发展新技术，实施网络自主登记，原因在于一些复杂的交易活动中，如登记不及时往往措施良好的机会，而且登记手续的烦琐同样会给交易造成不利影响。如果交易协议能够电子化，那么交易的成本会减少，双方也能自主协商交易过程。

最后，不动产登记的安全性是具有保障的。金融资产早就已经实现了电子化的登记，比如货币、证券等。虽然不动产为物体，而金融类产品则不依托于物体，但就权利而言没有本质区别。既然国人使用网银、银行卡没有安全问题疑问，鉴于不动产的特性，也无须担心安全问题。不动产登记的自主化不仅在技术上合理可靠，在法理上也无须担心。

要实现不动产电子化自主化的统一发展，重点是加强管理信息化建设，利用互联网日新月异的新趋势，就要发挥互联网资源的技术优势，借助大数据科技手段，保护个人信息，促进政务服务更加高效快捷。总而言之，在全国范围内实现不动产登记电子信息化是更符合现代社会需求的，有利于规范不动产的登记业务，能够提高管理目标与治理能力，有利于职责部门资源整合，最重要的是能够保护人民的合法权益。

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[责任编辑 史丽丽]