城市更新与房地产市场的互动效应初探

刘畅

（重庆市渝中国土事务中心）

【摘要】随着社会的不断发展，科技的不断进步，我国各个领域均得到了很好的发展，尤其在不断加快城市化建设后，人们的生活质量有了更大的提升，而人们对各个方面的要求也越来越高，为了能够使城市各方面建设能够满足人们的需求，我国大多数城市均在持续开展城市更新，此举对于改善城市环境、促进城市发展等方面均可以起到很好的作用，尤其在促进房地产行业发展方面有着至关重要的作用。本文主要围绕城市更新与房地产市场之间的互动效应进行了阐述。

【关键词】城市更新 房地产市场 互动效应 影响 作用 策略

前言：所谓城市更新，其主要指的是一种将城市中已经不适应现代化城市生活的地区做必要的、有计划的改建活动。城市更新具有多种功能，其可以对城市的自然环境进行改善，也可以改善人文社会环境，同时也可以对城市土地利用结构进行优化，释放城市土地潜在利用价值，由此可见城市更新对城市土地可以进行优化处理和优化配置，使人们对城市的认同感、自豪感有所增加，因此可以得到城市更新对房地产市场具有重大影响的结论。然而房地产市场容易受到其他因素的影响，因此如何更好地进行城市更新也成为了一大困扰。

一、城市更新对房地产市场的影响

通过对此方面的研究可以知道，城市更新对房地产市场会产生较大的影响，具体体现在如下几个方面：一，房地产市场需求。城市更新中往往需要对旧住房进行改造或拆除，这就使得很多人需要找到新的房屋来居住，不难发现，很多城市中均存在大量的流动人口，其在城市生存中往往会以租赁的形式来寻找安居之所，这样一来就可以为短期区域租赁市场提供更大的发展空间；二，房地产价格。一般来讲，在城市更新过程中，房地产的价格普遍会上涨，尤其是拆迁规模较大的情况下，然而此种短期波动会对房地产长期、健康的发展状态造成不利影响，因此今后应制定相应措施来改善此种情况。

二、城市更新对房地产市场的促进效应

（一）可优化和重新配置城市土地

城市土地在城市更新之前一般是不会轻易发生变化的，很多中心区、旧居住区的土地长期保持着同一种状态和价值，而在城市更新后，无论是中心区还是旧居住区的城市土地价值均会得到提升，并且会对周围范围内的道路、水系、其他基础设施进行优化和完善。以杭州市为例，近年来杭州市通过城市更新完成了背街小巷的整治工作，也对西湖西进、河道整治以及道路改造方面带来了很好的效果，使得城市建设进入了良性循环状态，房产需求增加，房价地价均持续上升，财政收入的增加使得城市更新建设有了更大的经济支撑。

（二）可刺激房地产市场需求

城市更新对于城市发展而言至关重要，更新后城市的环境变得更加美丽，现代化建设越来越多，且人文环境和自然环境也得到了优化。依然以杭州市为例，最近几年，杭州市针对城市发展作出的多项措施使得杭州城市品质随着城市更新的进程日益凸显，而此种变化也吸引了更多外地人到杭州工作、发展和生活，城市人口的不断增加使得人们对住房需求量也有所增加，尤其杭州省民间资本十分雄厚，周围城市的很多人们都有相应的经济能力到杭州购房。由此可见，城市更新不仅很大程度上促进了杭州市的购房需求，也使得杭州市房地产需求范围得到了拓展。

三、房地产市场对城市更新的保障作用

（一）旧城区再开发是城市更新的重要措施

再开发在城市更新中属于十分常见的措施，尤其是旧城区，很多旧城区均存在设施损坏、建筑物老旧、现代化设施落后的情况，对此类地区进行再开发，可以实现旧居住区整治以及历史文化区保护的目的，在此过程中对于修复旧城区功能分区以及用地结构等方面均有很好的作用。城市中均会存在中心区，其是城市中最为核心的部分，也是城市更新的重点，对其进行再开发能够对城市现有的空间进行重构，也可以在一定程度上实现空间拓展，甚至能够将原本的用地性质进行转变，直到达到城市更新目标。城市更新并不只是存在于我国，英国在此方面的建树更为显著，英国城市开发公司是英国城市更新的重要机构，其在运行时可以同时完成多种操作，如促进内城复兴，或是改造内部地区、吸引私人投資等。在此方面我国香港城市与英国有着异曲同工之妙，但无论是英国，或是我国香港政府，其均具有相似的特点，即官方背景雄厚，在接受政府约束的同时又可以独立于政府。在政府部门的支持下，旧城区开发可以获得更多的资金来源，使城市更新的投资主体实现多元化，进而对城市更新各方面进行调整，最终达到房地产开发与城市更新的双赢。

（二）土地出让收入是城市更新的重要资金来源

城市更新是一项较大的工程，若要很好的完成此工程，势必需要有足够的资金作为支撑，一般来讲，此类工程往往会由当地政府承担大部分资金，但很多城市的综合发展情况不乐观，因此当地政府也未必会有足够的资金可以拨放到城市更新工程中。此种情况下土地出让金即成为了第二选择，事实上土地出让金也有地方政府第二财政的称号，其收入约为地方政府一般预算收入的40%，我国针对土地出让金方面也作出了明确指示，即依照条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项资金管理，主要用于城市建设和土地开放方面。由此可以看出土地出让金在作为城市更新资金来源方面具有法律效力。

在旧城更新中，财政预算占据着十分关键的地位，在获得土地出让金后，由财政按一定比例提取专门一项用于旧城更新。根据对几个热门城市的调查分析可以知道，无论在河道整治，还是在道路整治等方面，工程项目投资中有很大一部分资金来源于土地出让金，这也正面印证了土地出让金的作用与价值。

（三）房地产税收等收入可增加城市更新的融资渠道

美国作为第一经济大国，国家各方面建设均领先于其他国家，在进行城市创新时其也开发出了全新的融资渠道，即房地产税收，其属于税收增值筹资服务，在应用时需要通过发售城市债券，以此来获得相应的资金，并投入到城市更新中，此种全新的融资方式在偿还方面也有所不同，债权可以通过20-30年期的地产税收进行偿还。该种融资方式不仅利于拓展城市更新融资渠道，对保障人们根本利益方面也有着很好的作用，如买房投资、父母为孩子买房上名校，或是大学毕业后自己居住等，而无论处于何种原因，此种情况均会为促进城市经济发展、房地产发展方面起到推动作用。如杭州市，其房地产税收的走势一直高居不下，使得众多城市更新项目的资金链条变得更加顺畅，房地产税收入库已经超过了71.26亿元，同比增长65%，由此可见房地产行业确实受到了城市更新的影响。

总结：综上所述，研究关于城市更新与房地产市场的互动效应方面的内容具有十分重要的意义，其不仅关系到城市更新建设的发展，也关系到房地产行业发展，甚至与整个城市的综合发展息息相关。近年来城市建设变得越来越完善，这与频繁开展城市更新活动有着密切关系，城市更新过程中也会与房地产市场之间产生微妙的反应，此种反应渐渐变成了一种互动效应。国内外近年来一直在就此方面进行着研究，且小有成就，但依然有很多待考究之处，因此相关机构和人员应加强此方面的研究。

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