试论房地产企业的税务筹划

朱丽娜

（广东工商职业学院 财会系，广东 肇庆 526040）

试论房地产企业的税务筹划

朱丽娜

（广东工商职业学院 财会系，广东 肇庆 526040）

完善的税务筹划不仅能够最大限度地节约房地产企业的税收成本，优化财务核算体系，大幅度提高企业的同行业竞争力，还能够在迎合国家产业政策的同时，推动企业的健康、可持续发展。作为国民经济的重要产业支柱，房地产企业在资金筹集以及产品结构等方面面临着重重发展困难。因此，房地产企业有必要通过税务筹划提高企业的核心市场竞争力，进而促进自身的健康、可持续发展。

房地产企业；税务筹划；促进措施

近年来，随着城市规模及数量的不断扩大，房地产行业的发展势头迅猛。作为税收大户，房地产企业正在试图通过完善的税务筹划降低企业的生产与经营成本，提高市场竞争力。然而，在实际的税务筹划过程中仍存在一些有待解决的问题。通过对房地产企业税务筹划现状及存在的问题的分析，探索高效的税务筹划工作。

一、房地产企业税务筹划

(一)概念

房地产企业的税务筹划主要是指：企业为了最大程度地实现自身的经济利益，在国家法律允许的情况下，采取一系列的纳税措施，实现企业纳税额最低的筹划行为。

(二)特点

1.综合性。企业的税务筹划尽管仅涉及到企业经营的某些领域，但是，其最终的目标是为了实现企业整体经济效益的提高。因此，在税务筹划过程中，要从企业整体发展的高度进行全面考虑，切勿片面地追求税负降低，而影响到企业的健康、可持续发展。

2.目的性。税务筹划的根本目标就是为了实现企业的经济效益最大化，进而实现股东利益的最大化。因此，税务筹划具有明显的目的性。值得注意的是，这种目的性如果把握不好，很容易引发企业的税务筹划风险。

3.普遍性。尽管各省市的税收政策大体相同，但是，仍存在一定的细微差异。这便为房地产企业的税务筹划提供了客观存在性。由此可知，税务筹划是一种普遍存在的经济行为。

4.同一性。税收是政府引导企业迎合国家宏观调控的经济手段，税务筹划是企业追求利益最大化的有效手段，其与政府的宏观调控方向并不相悖，二者具有共同的目标。

5.多样性。税收政策差异导致会计制度存在差异，进而使得企业的税务筹划也存在多样性特点。

6.专业性。随着企业规模的不断扩大，税制改革也日益复杂，企业的税务筹划更加需要专业人才进行操作。

(三)意义

1.实现企业利益最大化。房地产企业通过对制定的多个税务筹划方案进行对比，选择最能满足企业发展需求的筹划方案，并有效实现。这样能够有效降低企业的纳税额，以实现企业的利益最大化。

2.税收法规更好把握。专业的税务筹划人员为了能够更好地帮助企业节省税款，实现企业利益最大化，会对相关的税收政策进行实时关注。当税收政策出现变动时，筹划人员会对原有的筹划方案适当调整，以便在新的税收政策环境中实现企业利益最大化。由此可知，优质的税务筹划工作能够使企业的策划人员对税法有更为深入的了解。

3.实现资源配置优化。通常情况下，资本都向利润最大的行业或者企业流动，这种流动能够促进社会资源的配置优化。企业的税务筹划恰恰能够促进企业做大、做强，进而成为利润最大的行业成员。

二、房地产企业税务筹划现状

(一)税务筹划内容

房地产企业的税收政策具有普遍性，其行业也具有特殊性。目前，我国税收优惠政策在房地产行业主要体现在房产、土地增值及营业三个方面。房地产企业税务筹划的主要内容包括：租金收入合理分解、项目转让以及商品房销售价格分段，等等。

(二)税收筹划现状以及实施的必要性

目前，无论是理论上，还是实践上，国内关于房地产企业税务筹划的研究工作都尚处于摸索阶段。因此，房地产企业只能在实践过程中，不断地进行尝试与探索。相对于其他行业，我国的房地产行业存在高税负率特点。例如：房地产企业需要缴纳的营业税占销售收入的5%；需要缴纳的城建税占营业税的7%；需要缴纳的房产税占房产余值1.2%；需要缴纳的契税占房产交易额的3%-5%。除了这些税种，房地产企业还要缴纳耕地占用税、个人所得税以及土地增值税等等。将所有的税款全部加在一起，总额约合房地产企业毛利的50%。如此高的税收缴纳率为房地产企业的税务筹划提供了存在的必要。借助高效的税务筹划，可以帮助房地产企业少缴纳很大一部分税金，进而有效地提高企业的经济效益及市场竞争力。

近年来，房地产行业竞争异常激烈，在经济全球化的推动下，国外的很多跨国房地产企业集团也纷纷进军中国房地产市场。这对于本就呈现出弱势的国内中小型房地产企业来讲，无疑是“雪上加霜”。因此，尽快对企业税务筹划工作进行优化与有效落实，已经成为中国房地产企业健康、可持续发展的必然选择。

(三)税务筹划过程中存在的主要问题

目前，越来越多的专业中介机构开设了服务于房地产企业的税务筹划业务，但是，由于监督和发展的不规范，房地产企业的税务筹划仍存在一定的问题有待解决。

1.认识较为模糊。目前，相对于外资和民营房地产企业，国有房地产企业在税务筹划方面表现的并不热心，其总是认为纳税只是从国家的“左兜”转移到“右兜”，对企业并没有太多的经济效益影响，所以，没有必要浪费太多的精力进行税务筹划。

2.税务代理业务尚未进入成熟阶段。目前，仅有不足3%的房地产企业将纳税业务委托给了专业的税务代理机构。多数的房地产企业仍是依靠自身的财务管理人员进行税务筹划。出现这一状况的一个重要原因就是我国的税务代理业务还没有达到理想的成熟阶段，并且，存在区域发展不平衡问题。在部分欠发达地区，能够承接税务筹划业务的专业代理机构简直就是“凤毛麟角”。即使在发达省市，多数的中介机构也仅仅是帮助企业进行一些日常的纳税业务。如此局面，使得房地产企业的税务筹划水平明显滞后于欧美等发达国家的同类企业，进而使得外资房地产企业更加“畅通无阻”地冲击国内房地产市场。

3.税法宣传力度不够，税收法制建设有待加强。目前，在诸多因素的影响下，国内关于房地产税收的相关政策不断变更，加之相关的税法宣传力度不够，使得企业对税法的了解缺乏及时性和系统全面性。这在一定程度上导致房地产企业的税务筹划方案存在一定的滞后性。

4.税制存在局限性。具体的税制局限性主要体现在：流转税等间接税种是我国当前房地产税收法律制度的主体和重点，这使得房地产企业的税务筹划空间缩小，进而“局限”了企业的税务筹划工作；目前，我国尚未开通很多国际通用的房地产直接税税种，例如，赠予税以及社会保障税等，这使得国内房地产企业的税务筹划无法与国际税务筹划工作进行有效融合；财产税以及所得税等税收机制尚存在一定的不合理性，其使得房地产企业税务筹划的系统性不足。

5.税收征管有待完善。相对于发达国家，我国的税收征收法律尚待完善。这些法律上的不足使得部分房地产企业思考的不是合法的税务筹划，而是“偷税”。执法人员综合素质不高，很容易因为征纳双方关系发生的“微妙变化”而出现腐败问题。

三、房地产企业税务筹划

(一)设立环节的税务筹划

1.关于出资方式的税务筹划。房地产企业在成立时，不仅可以将货币投资作为出资方式，还可以利用土地使用权或者各种实物等的投资作为出资方式。而我国现行的《税法》对不同的出资方式给出了不同的税收政策。例如：将设备作为出资方式，所有者在分享利润并承担投资风险时，不需要进行增值税以及相对应的税金缴纳；如果是以土地使用权作为出资方式，所有者则需要缴纳相应的土地增值税。由此可见，企业的设立者以何种方式出资，最终缴纳的税负是存在一定差距的，《税法》对不同出资方式规定的税收政策为房地产企业提供了一定的税务筹划操作空间。

2.用工政策的税务筹划。房地产企业在积极响应国家用工政策时，亦会享受到国家的税收优惠政策。例如，减免一定的企业所得税或者营业税等。不仅如此，对于“全能型”房地产企业来讲，项目开发阶段，需要大量的劳务人员从事施工建设。这就势必会涉及到用工方式，而不同的用工方式也会对应不同的税收政策。如果企业与“包工头”直接签订劳务合同，其直接给工人发放工资，这种情况房地产企业因为并没有直接同工人建立劳动合同，所以，工人获得的工资并不能被认定为可以作为企业成本抵扣项的“薪金”，并且，还可能会引发税务风险。如果房地产企业与劳务公司直接签署劳务分包合同，企业便可以将给工人的工资作为经营成本的抵扣项，并且不会牵扯到个人所得税代扣引发的税务风险。

(二)筹资环节的税务筹划

房地产企业的项目开发工作具有周期长、资金需求多以及资源消耗大等特点。因此，房地产企业的筹资问题一直都比较严重。通常情况下，房地产企业的筹资方式主要包括负债筹资和权益筹资。这两种筹资模式亦是对应着不同的税收政策。

1.关于负债筹资的税务筹划。负债筹资是企业筹资的重要基础组成，其主要通过借贷于金融机构或者其他企业，或者债券发行以及商业信用等方式进行资金筹集。对于房地产企业来讲，超过50%的负债筹资来源于银行信贷。相对于权益筹资，房地产企业的负债筹资需要在一段时间后进行“本息偿还”，所以，负债筹资在一定程度上加重了企业的筹资成本。但是，对于企业来讲并非没有好处，在纳税方面可以发挥出“税盾”效果。也就是说，企业需要支付的负债利息可以作为纳税抵扣额。这样，房地产企业需要缴纳的所得税税基就会相对减少，进而实现了“避税”。

2.权益筹资中的税务筹划。权益资本是房地产企业筹资来源中最为稳定和基本的组成部分，企业不仅可以对这部分资本进行永久占有，还无需承担付息压力，所以，筹资风险相对较小。权益成本主要来源于房地产企业投资者的原股本以及新增股本投资。其筹资形式主要有吸引投资和自我积累两种。其中，吸引投资主要体现在借助项目优势，吸引投资者进行企业投资，具体形式可以是股权转让或者发行股票等。自我积累则是通过企业收益留存进行资金积累。

尽管权益筹资能够有效减少企业的支付利息，达到降低企业筹资成本的目标，但是，企业的避税效应并不能有效产生，因为股权分配仅能在税收时进行。另外，在股权筹资模式下，由于国内推行的所得税制具有非整体化，也就是说房地产企业的个人所得税和企业所得税分属于两个相对独立的税种，企业需要分开纳税。即：企业经营获利后投资者既需要缴纳所得税，还要缴纳税后利润的个人所得税。比较而言，股权筹资的纳税成本要高于负债筹资的纳税成本。

(三)开发环节的税务筹划

房地产企业在获得某项目的土地使用权之后便进入了项目的开发阶段，该环节既可以自行进行房地产项目的投资与建设，也可以委托或承包给其他的房地产企业。下面就该环节内合作建房和代建房的税务筹划工作进行探索。

1.合作建房中的税务筹划。随着房地产项目规模的不断扩大，很多房地产企业都无法满足项目建设的资金需求。因此，很多房地产企业在无法完全独立满足开发条件时，便会寻求合作伙伴进行项目的合作建设工作。通常情况下，合作双方一方提供土地，一方提供项目开发资金。具体的合作建房方式主要包括：(1)以物易物方式。合作双方通过“土地使用权”和“房屋所有权”的交换实现合作建房目标。在这个过程中，无论甲乙双方是否进行了现金结算，都需要进行关于土地使用权和房屋所有权的营业税缴纳，并且，在后续的销售环节，合作双方还要共同承担土地增值税以及营业税等。(2)“合作经营”模式。合作双方分别将土地使用权和资金作为出资方式，成立一个合资的房地产开发公司。公司成立之后，合作者的利润分配方式主要包括“利益共享，风险共担”模式和“按比例分配房屋”模式。不同的利润分配方式对应着不同的税收政策。前一种模式，土地使用权提供者并不承担营业税，仅需要对取得的销售收入缴纳销售不动产征税，并且，也无需对分得的利润缴纳营业税。后一种模式，提供土地使用权的投资方需要进行相应的营业税缴纳工作，并且，在后续的销售环节仍要进行销售不动产营业税的缴纳。目前，房地产企业多数都会选择第一种利润分配模式，因为其更加能够降低企业的纳税成本，实现企业的经济效益提高。

2.代建房中的税务筹划。代建房主要是指：房地产企业承接客户的房地产开发项目，当项目建成之后，客户需要向房地产企业缴纳一定的代建费用。在实际的房屋代建过程中，客户始终都拥有房地产项目的所有权，而房地产企业仅仅是收取一定的“劳务费”。因此，当房地产项目完工之后，房地产企业并不需要缴纳土地增值税和销售不动产营业税，而只需对所得的劳务费进行一定量的营业税缴纳。在该模式中，如果房地产企业能够在项目开发前就明确了最终的客户，则可以利用“代建房合同”签订实现巨额税负降低的目标。相对于房地产企业，客户亦会因为房地产企业给出的优惠政策实现成本降低目标。由此可见，代建房过程中，房地产企业与客户能够有效地实现“双赢”。

(四)销售环节中的税务筹划

房地产企业进入到销售环节便要缴纳多个税种，例如，营业税、土地增值税，甚至教育费附加等。因此，该环节是房地产企业税务筹划的关键环节。通常情况下，企业利用定价策略的制定和各类促销方式的设计实现纳税额降低的目标，进而实现企业的经济效益提高。

1.定价过程中的税务筹划。相对于其他因素，房价一直都是影响房地产企业纳税成本的重要因素。因此，适宜的房地产价格的制定是税务筹划工作的重要内容。销售环节，土地增值税是需要考虑的重点。根据中国现行的土地增值税制度中的有关规定，如果房地产项目是普通住宅楼的构建，当前增值率不超过20%时，房地产企业无需进行土地增值税的缴纳。而当增值率超过了20%时，则需执行四级超率累进税率。所以，房地产企业在定价决策时，要将土地增值税的免税条件充分考虑进去，最大限度地实现企业纳税成本降低。

2.促销过程中的税务筹划。通常情况下，房地产企业的促销方式灵活多变。例如，住房面积赠送以及免费装修等。房地产企业在进行促销方式的选择时，不仅仅是为了实现某种促销策略，还是为了有效地降低纳税额。因为，不同的促销方式也会存在不同的税收政策与其对应。例如，采用“现金折扣”的促销方式，房地产企业可以将折扣额放入到销售收入的减项。同样，“装修赠送”亦是可以将装修的费用计入到开发成本当中，进而实现所得税减免的效果，不仅如此，装修费还可以算入到土地增值税20%的扣除项当中。这样，房地产企业便可以在不增加纳税额的情况下提高销售价格。

假设某房地产企业拥有一个房地产项目，在销售环节需要销售普通住宅房2万平方米，该房地产项目的开发成本和出让金一共是4000万元。项目所在地政府对销售的房价上限为4600元/平方米。房地产企业纳税税种以及税率如表1所示。

表1 房地产销售环节纳税税种和税率

房地产企业对该项目的销售价格原定为4100元/平方米。为了达到促销的目标，及时地进行资金回笼，企业实施让利促销方案。具体方案有两种：

(1)方案一

开展“买房送装修”的促销活动，按600元/平方米的标准简单装修后，仍按原先4 100元/平方米的价格销售。则本方案的纳税成本以及盈利状况有：总销售额：4 100元/平方米×20 000平方米=8 200万元。营业税：8 200万元×5%=410万元；城市维护建设税：410万元×7%=28.7万元；教育费附加：410万元×3%=12.3万元。土地增值税扣除项目金额计算为：4 000+1 200+(4 000+1 000)×0.2+410+28.7+12.3= 6651(万元)；增值额计算为：8 200－6 651=1549(万元)，增值额占土地增值税扣除项目金额的比例计算为：1 549÷6 651=23.29%。由于增值率超过20%，适用30%的税率计征土地增值税。土地增值税：1 549万元×30%=467.4万元。企业所得税：(8 200－4 000－1 200－410－28.7－12.3－467.4)×25%=520.4 (万元)。应交税金合计（纳税成本）：410+28.7+12.3+ 467.4+520.4=1438.8(万元)。税后收益：8200－4 000－1200－410－28.7－12.3－467.4－520.4=1561.2(万元)。

(2)方案二

该房地产企业进行让利促销活动，每平米优惠600元，按3 500元/m2的价格销售。则该方案的纳税成本及盈利状况有：总销售额：3 500元/m2× 20 000m2=7 000万元。营业税：7 000万元×5%= 350万元。城市维护建设税：350万元×7%=24.5万元。教育费附加：350万元×3%=10.5万元。土地增值税扣除项目金额计算为：4 000+1 000+(4 000+ 1 000)×0.2+350+24.5+10.5=6 385(万元)，增值额计算为：7 000－6 385=615(万元)；增值额占土地增值税扣除项目金额的比例计算为：615÷6 385=9.63%。由于增值率小于20%，可免征土地增值税。企业所得税：(7000－4000－350－24.5－10.5)×25%=653.75(万元)。应交税金合计（纳税成本）：350+24.5+10.5+ 653.75=1 038.75(万元)。税后收益=7 000－4 000－350－24.5－10.5－653.75=1 961.25（万元）。

通过上述案例可以看出，虽然对于房地产企业来说都相当于让利600元／平方米，但是企业采取不同的促销方式，再结合不同的税收政策，最终的效果却相差很大。采用方案二，房地产企业明显可以获得更多的税后收益，因此要优于方案一。

[1] 陈一蕾.试论企业投资活动中的税收筹划问题[D].西南财经大学，2003.http://www.cnki.net.

[2] 章颖凌.房地产开发企业的税收筹划研究[D].广东工业大学，2011.http://www.cnki.net.

[3] 李娅佳.我国房地产开发企业的税收筹划研究[D].云南大学，2010.http://www.cnki.net.

[4] 陈佳.我国房地产开发项目税收筹划研究[D].西南交通大学，2012.http://www.cnki.net.

On Tax Planning of Real Estate Enterprise

ZHU Lina

（Guangdong CollegeOf BusinessAnd Technology，Zhaoqing,Guangdong 526040China）

Good tax planning can notonlymaxim ize saving tax costof realestate enterprises,optim ize the financialaccounting system,greatly improve the industry competitiveness of enterprises,butalso promote the real estate enterprise healthy and sustainable developmentwhile at the same timemeeting the national industrialpolicy.As an important pillar industry of national economy,real estate enterprises in financing and product structure development facesmany difficulties.Therefore,it is important that the real estate enterprises improve the core competitiveness of enterprises and implementhealthy and sustainable development through tax planning optimization.

realestateenterprise;tax planning;promotionmeasures

F810.42

A

1009-8445（2017）04-0023-05

（责任编辑：李曙豪）

2016-07-28

朱丽娜（1980-）女，黑龙江大庆人,肇庆工商管理学院讲师。