房地产企业项目管理体系的构建分析与研究

马云

摘要：本文从当前我国房地产企业所面临的愈加激烈的市场竞争状况出发，针对房地产企业在不同城市、不同开发周期所开设的项目，重点研究了该如何提升房地产企业的管理水平。通过对房地产企业项目管理体系的构建进行分析和研究，希望能够为房地产企业构建自身的项目组织管理架构提供建议。

关键词：房地产；项目管理体系；构建

随着国家宏观经济政策的调整，我国房地产企业所面临的发展环境是比较复杂的，不同企业之间的市场竞争也非常激烈。在新的市场环境下，如何抓住发展机遇、优化整合市场资源、进一步提升企业的品牌价值，是房地产企业寻求健康长远发展所必须考虑的问题。在这一过程中，房地产企业构建合适的项目管理体系是非常重要和必要的。

1项目管理的概述

简单地讲，项目管理就是指房地产企业在开展项目活动的过程中，通过对知识、工具、技能等的综合运用，最大限度地调动有限的资源，使房地产项目能够得到高效的落实和运营，实现最大的效益，达到甚至超过预期。同传统的房地产项目运营方式相比，项目管理的理念更加注重的是管理模型的构建，通过建立一种完善、成熟、科学的组织框架，使房地产企业的各项战略和任务能够得到充分有效的落实，进一步满足企业战略管理和组织布局的需求。房地产企业项目管理的一般模型可以简单概括为图1，可以看出，这种管理模型首先是立足于房地产企业战略管理的要求，然后根据企业管理的需求来组织构建专业的项目管理团队，通过组织内部以及不同项目之间的协调与考评等构建项目运行的保障体系，确保房地产项目的运行得到切实的保障和全面的落实。在这一基础上，房地产企业可以将这一模式确定并长期落实，形成一套完整成熟的项目管理体系。

2房地产企业项目管理体系的构建

2.1项目开发计划管理体系

在不同的地区开发和经营不同的项目是房地产企业的主要业务，房地产企业的成功也是建立在众多项目顺利完成的基础之上，在这一条件下，企业的经营管理目标能够逐步实现，企业的品牌形象也才能够树立起来。所以，项目的开发对房地产企业业务的开展来讲是重要的起点，企业需要根据项目开发计划管理体系构建的要求来明确宗旨，做到对房地产项目的统筹规划和协调控制，切实提升地产项目开发的计划性和系统性，注重加强房地产企业内部不同部门之间、不同项目之间的沟通和联系，进而有效提升房地产项目开发的效率。开发周期过长一直是房地产企业面临的难题，企业很容易因此增加项目开发的成本，也会使得经营目标难以得到有效的落实。针对这一问题，房地产企业要注重加强项目的分级管理，避免分工过细或过粗而给开发工作带来的阻碍，保证各级之间的关联关系能够有效支撑房地产项目开发工作的落实。

2.2阶段性成果管理体系

房地产的一个项目就是一个系统、全面、众多工序和流程相互衔接的过程，项目的推进依赖于一个个工序的依次完成，这种工作进度相对而言是比较容易考察和评估的。针对这一特点以及当前房地产企业在项目推进的过程中确实存在的进度考察需求，阶段性成果管理体系的构建是十分重要和必要的。房地产企业阶段性成果管理体系的构建思路一般如图2所示。

房地产企业需要定期对不同项目的完工情况进行审查，然后根据本阶段的任务完成情况来重新规划项目的进度安排，这也是下一阶段项目推进的前提和基础。随后，通过对项目的成果进行标准化、模板化和清单化，房地产企业能够进一步明确项目推进的流程和规范，在进一步明确和提炼具体的要求之后，企业管理层能够强化对员工的约束核对房地产项目的质量控制，便于后续工作的顺利推进。最后，通过对项目阶段性成果的定期汇总和大量积累，企业能够形成高质量的项目实施的案例库，这对后续项目的推进具有很强的借鉴作用。

2.3项目管理投资收益跟踪体系的构建

对房地产项目进行投资收益的跟踪，目的在于通过对利润指标的监控来实现对项目整体收益情况的监测，便于管理者对项目进行跟踪管理。而且房地产项目的开发周期长，涉及到的环节和流程众多，投资规模也普遍比较大，所以在进行投资收益跟踪分析的过程中面临的难度也比较大。鉴于这种情况，房地产企业需要以提升企业的项目管理能力为目标，建立全面的项目管理投资收益跟踪体系。在项目管理的过程中，要注重分析导致项目利润、收益率等投资收益或者利润评价指标发生变动的原因，然后为项目管理者制定下一步的项目运营方案提供参考和依据。在这一基础上，通过加强对项目过程的跟踪与控制来确保项目预期收益的实现，聚焦项目的目标和价值。在这个过程中，也可以充分借助企业资源管理计划系统，切实改进企业在项目跟踪和数据采集过程中面临的困难，减少人工输入数据造成的准确度不高、效率低下等问题，减轻工作量，提升项目管理工作的效率。而且，企业资源管理计划系统能够在已有数据的基础上实现对未来一段时间内工作情况的预测，而且计算快速准确，计算结果科学可靠，也具有良好的保密性。所以房地产企业在构建项目管理投资收益跟踪体系的过程中，要灵活运用企业现有的资源和条件，通过对项目成本和计划的监测来实现对项目收益状况的监管和把控，将项目运营的成果直观地展示出来，给管理者的决策和规划工作提供科学全面的参考。

3总结

房地產企业也要建立系统全面的综合评价体系，通过多指标的综合来客观评价项目的运行情况，对项目运营是否达到企业的管理目标做出科学的判断。完善的项目管理体系的构建，为房地产企业管理、考核和评价房地产项目的运营情况提供了系统完善的方法和标准，对于提升房地产企业的内部管理水平具有非常重要的意义。

（作者单位：南京地灵建设有限公司）