小区物业管理与业主自治

■ 黄玉婷 张金娟 石举杰

小区物业管理与业主自治

■ 黄玉婷 张金娟 石举杰

随着城市住宅小区物业管理的发展，业主自治在小区物业管理中的作用逐渐增强。在现有的物业管理模式下，业主自治仍然存在着许多问题和困境。完善相关法律和地方性法规，增强业主对小区物业管理的参与意识，完善业主委员会内部管理制度等相关对策有助于提高小区物业管理中业主自治的水平。

业主自治是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而容易导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托其他组织或者自行对小区共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，以避免公共事务无人愿管或无人可管情况的发生，保证物业合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。只有业主真正实现自治，物业管理活动才能真正为业主服务，体现业主的利益，从根本上提高小区业主的生活质量，优化小区生活环境。

一、业主自治中存在的主要问题

（一）小区业主对业主自治的参与度不高

小区业主对于小区成立业主委员等相关业主自治机构的关注度不高，大部分的小区没有成立业主大会和业主委员会。而成立了业主委员会的小区，在管理和运作方面也存在许多漏洞，大多数小区业主没有参加过小区里组织的业主集体行动，并且对小区物业管理公司的管理和运营不是十分了解。业主自治效果不佳。

例如，我国黑龙江省绥芬河市青云路的青云小区，小区多数业主对业主自治不是十分理解，小区也没有成立业主委员会。在许多业主看来，小区物业管理的效果，是物业、政府和有关部门的事情，与自己如何行使权力没有太大关系，问题出现后也只是将问题推给相关部门，如何通过业主自治来完善小区的物业管理，大多数居民对此并不关心。在位于新华街的某小区，小区建成10年间，由于业主之间的意见存在各种各样的分歧，导致小区始终没有成立业主委员会。近期，因为小区的房盖漏雨，需要用物业维修基金来维修。维修基金的使用，必须要经过三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核，再报送市物业维修资金管理机构审定完毕之后才能使用。所以，社区工作人员召集全体业主召开业主大会，并计划选举成立业主委员会。类似于上述小区的问题并不在少数，这反映了一个现象：业主对业主自治的参与性不高。

（二）相关法律不完善，对实际问题缺乏相应的处理办法

目前，有关物业管理及业主自治方面的法律法规主要包括：国务院于2007年颁布的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的法规；原建设部发布的《业主大会规程》，其作为《物业管理条例》的配套文件，是迄今国家对业主自治运行程序的最为详细的文件。除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件对业主自治也有一些规定。但是，由于这些相关法律法规的规定还是比较粗糙并且存在很多漏洞，在实际中遇到一些问题还不能很好地解决问题。

例如，小区公共收益的处理和分配问题就缺少一套完整合理的处理办法。小区公共收益是小区物业管理方利用小区公共部分进行经营获得的收益。主要包括停车收费，广告收入，公共配套设施经营收入等。法律在小区公共财务管理方面存在一定程度的盲点。我国法律只规定了小区公共收益归全体小区业主所有，但关于公共收益如何进行分配和管理并没有做出明确的规定。大部分小区业主也没有共同制定通过一个公共收益的分配办法，从而造成了财务上的漏洞，使得小区业主的合法权益受到侵犯。

（三）业主委员会内部管理制度不完善

业主委员会是由小区业主自发组建的业主自治组织，是业主想改善物业环境，更好地行使自己的权利的具体表现。首先，在处理日常事务时，业主委员可以通过讨论，再由业主大会投票表决得出解决方法。一旦遇到一些特殊情况，如委员会成员代表大批更换、物业公司不负责等，因机构内部管理制度不完善，缺乏专业的指导，业主委员会将因为没有一个完整、规范的标准去指导如何解决问题而陷入运行和管理的困境。其次，与物业公司相比，业主委员会还具有义务性。由于业主委员会的成员是由业主投票选举产生，为全体业主提供义务服务，只能获得很少的劳务费甚至免费服务。他们只能利用业余时间管理小区。而业主委员会成员中的物业管理专业人员以及成员数量的限制，导致其在提供服务后没有相应的专业人员对财务账目进行管理，只是由业主委员会成员中选定人员进行管理，从而导致业主委员会财务管理混乱，小区公共收益分配不明，损害了小区业主的利益。

二、实现业主自治的对策

（一）完善业主自治的相关法律制度和地方性规定

在修订《物业管理条例》和《物权法》时，必须对那些模糊不清的用词、未具体说明的细节之处进行明确的规定。如明确符合成立业主大会条件的小区何时必须召开业主大会，在成立业主大会之前的具体准备工作；明确街道办事处和居委会在业主委员会成立时的定位和具体指导程序，从而理清业主委员会与街道办事处或居委会的关系，避免两者之间矛盾的产生。在小区业主委员会成立之时，应与业主签订相关约定，规定好业主的权利和义务，所在小区的维护、管理和修缮，以及所在小区业主自治的运行机制。

业主应该充分的利用自治的特点，通过制定自治规范来对本物业区域内的自治活动进行规范。业主自治规范包括《业主公约》和《业主大会议事规则》，这两个文件应当根据本区域的实际情况，在不与《物业管理条例》和《业主大会规程》和地方性法规抵触的情况下，对上述文件没有规定的诸如业主自治的原则、内容、运行程序、责任和纠纷的解决等事项作出详细规定，以填补法律、法规的漏洞，使业主自治操作性更强。

（二）增强业主对小区物业管理的参与意识

小区的物业管理质量与业主的生活息息相关。所以要在小区内加强宣传业主在小区物业管理中的作用。在实际管理工作中，业主委员会也要经常听取小区业主的意见，并且采纳其中好的建议和意见，使得业主逐渐培养起主人公意识，让他们觉得自己在小区的物业管理中是有作用的，是被需要的，小区的物业管理与业主自身关系是密切的。

例如，设立服务热线和意见箱与业主沟通。设立服务热线是听取业主意见、加强业主与管理之间沟通最直接、最有效的方法之一。管理上应有专人负责接听电话并按投诉来访的程度进行记录。细致做好答疑解惑工作，及时准确处理好业主的投诉和回访，给业主一个满意的答复。同时，为提高小区业主自治水平，让业主更好地参与到小区管理工作中，也为了收集到主对管理工作更多、更具体的意见，业主委员会应在小区显著位置设立业主信箱，以便于业主对小区管理工作提出的问题和建议，业主委员会定时收集并对业主反映的问题和建议进行分门别类，分清轻重缓急以便更好地解决问题和采纳好的建议。

为了广征求业主对服务管理工作的意见，加强业主与业主委员会之间、业主与业主之间的沟通，可定期开展业主专题座谈会、举办多种形式的联谊活动。了解广大业主对小区物业管理的需求。还可以利用社交网络进行业主委员会和业主之间的沟通，业主委员会应建立自己的微博及微信公众号等相关社交网络，可以24小时与业主进行交流，收集业主对小区物业管理的意见和建议，进一步了解业主的需求。

（三）完善业主自治机构内部管理制度

任何一个组织都应该有严格的内部管理制度，业主委员会也不例外。有了严格的内部管理制度，业主委员会才能更好地对小区物业进行有效的管理，业主也能更加有效地行使自己对小区的自治权。业主委员会应以维护小区业主权利为宗旨，一切行为都应是业主行使小区自治权地表现。同时，也应该杜绝业主委员会的侵权行为。所以，完善业主委员会内部管理制度是十分必要的。

例如，在小区全体业主中按照相关程序选举一部分业主成立监事会。监事会的主要职责是：监督并检查业主委员会日常财务管理工作，保证业主委员会的所有财务收支都合法；监事会可以对违反相关规定的业主委员会或其成员行使罢免权；监事会有权出席业主大会，对小区物业管理提出相关议案。监事会根据小区业主委员会内部管理规定对小区业主自治进行有效监督，为业主委员会和物业公司对小区物业进行及时有效地管理提供了保证，对提高业主自治水平起到一定作用。

天津商业大学商学院）