论营改增对房地产行业投资的影响

宋长虹

【摘要】随着营业税改增值税试点在全国范围内的拓展，房地产这一行业作为我国经济的主要发展路线，成为了“营改增”政策中的主要关注对象。“营改增”政策对过热的房地产行业进行了有效调整，重新指明了房地产行业投资的方向，对房地产行业的投资起到了十分重要的影响。本文首先介绍了营业税改增值税的理论概述，分析了房地产行业在实施该政策的重要意义，最后具体分析了“营改增”政策对房地产行业投资的影响。

【关键词】营改增 房地产行业 投资 影响

税收是国家管理的重要经济来源，在以往的情况中，收税过程中的重复征税问题是“营改增”政策的主要解决目标，同时规范房地产行业，使房地产行业形态更加趋近于供给与需求之间的平衡点，引导房地产行业朝着更加优化的方向发展。“营改增”政策的实施也降低了地产交易过程中的税收成本，使房地产行业投资趋向良性发展。

一、营改增概述

营改增是指以前缴纳营业税的纳税人在纳税时，改为缴纳增值税，不再缴纳营业税。增值税的税额在会计结算中指的是销项税额减去进项税额的差额。营改增政策的实施解决了重复征税的问题，减轻了企业负担，降低了企业的营业成本。

二、房地产行业实施营改增政策的意义

在我国之前实行的税制中，增值税和营业税是我国税收收入中最重要的两个税种。在二者同时存在的过程中，出现了很多矛盾的问题。一方面，增值税是对企业产品增值的部分按比例征收税款，而对营业额全额征收的营业税部分却无法抵扣。对于房地产行业，缴纳的营业税无法作为成本抵扣，造成重复征税现象，增加企业负担。另一方面，部分增值税单位无法取得购进货物的增值税专用发票，对于未增值的部分无法取得进行税额的增值税专用发票，从而造成进项税额无法抵扣的现象，对于未增值的部分也需要交纳增值税，这样就违背了增值税的本来含义。

而“营改增”政策的出现从根本上就是取消了营业税，对于营业单位和增值税单位进行统一管理，从根本上解决了重复征税的问题。同时，“营改增”政策还解决了混合经营单位对于税收方面的复杂性，调整了产业结构，对房地产行业的稳定发展奠定了长远的发展。我国出台的供给侧改革战略主要就是鼓励第三产业的发展，“营改增”解决了重复征税的问题，也进一步减轻了第三产业的成本负担，促进了第三产业的繁荣发展。

三、营改增对房地产行业投资的影响

（一）投资成本方面的影响

“营改增”政策的目的就是将营业税所包含的金融业、生活服务业以及房地产的营业税全部都改征增值税。房地产业是我国经济的支柱产业，在经济产业中的影响最为广泛，同时带动三百多个相关行业的发展，并与其关系密切，具有明显的协同效应。营业税的取消优化了房地产及相关行业的内部构架，有利于整个行业的整体结构性发展。由于营业税的改革，使得企业在购进相关办公用房产时的税务发票由无法抵扣的营业税发票改变为可以作为进项税额抵扣的增值税专用发票。这一政策的施行不仅促进了房地产的交易经济规模的扩大，促进了对于房地产方面的消费投资，还规范了市场的发展规划，降低购买者购买商品房时的税负方面的成本，有利于房地产的市场活跃度，活跃市场气氛，同时促进房地产行业的发展。

二手房方面，虽然“营改增”政策出台前后的税率没有变化，但税基由价内税变为了价内税。对于二手房中不满两年的，“营改增”政策出台前后的税基的降低程度非常可观，在一定程度上推动了二手房交易市场的流动性以及闲置写字间的利用几率。个人买卖二手房时，原来征收的是营业税，现在改征增值税，在该套房产再次卖出时，如果没有产生增值则不用缴纳税款，若产生增值，则只需要对增值部分征收税款。这一政策降低了二手房交易过程中的交易负担，使二手房的流动更加频繁。

（二）降低房地产企业的负担

“营改增”政策作为供给侧改革的一环，将降低利润率低的企业的负担，间接提高金融业和建筑装修业的活跃性。促进房地产及相关行业的产业链转型和结构优化，提高相关投资的可行性。按照营改增方案，企业的预售营业款的税率有所降低，提高了房地产企业的现金流通率。同时，“营改增”政策的降税比例非常可观，大部分企业均低于“营改增”前后的均衡毛利率，这就代表大部分毛利率处于均衡点以下的企业都将改善企业的盈利水平。

对于利润率高的企业，“营改增”政策也提高了企业利润的上升空间，但是，在减輕房地产企业的负担的同时，对于发票管理的要求也更高。这就促进了房地产企业之间的竞争，使企业更加注重自身的内部控制管理。一个企业中最重要的核心就是财务管理，税制的改革带来的是对企业财务流程、会计核算方式以及纳税框架等方面的更高要求。企业必须加强内部控制的管理，及时制定符合相关政策变化的财务管理规章制度，细致化的规定相关的内部控制管理条例。而少部分无法紧跟政策潮流、内部控制体系不是很健全的小型房地产企业则有可能面临着在竞争中被淘汰的命运。

（三）促进房地产行业投资，去除行业库存

近年来，超高的资本回报率让社会资本的目光大部分都聚集在房地产行业上，让房地产行业空前火热，同时也加大了贫富的两极分化，造成了土地资源分配的不公平性，部分地产商通过囤积土地借机炒作、投机，严重影响了房地产行业的平衡。“营改增”政策的出台在一方面打击了企业的不良投机行为，使过多囤积土地的企业产生压力；另一方面，对于房地产行业回归正常水平起到了极其重要的意义。

“营改增”政策从根本上规范了房地产行业中企业的税务方面的管理，引导房地产行业的健康发展，增加了房地产行业吸引投资的能力。长期、稳定的投资可以驱散相关的地产行业泡沫，使房地产行业更加符合市场的真实需求。避免土地资源的浪费，引导房地产行业朝着更加理性的方向发展。

房地产行业的过度繁荣除了体现在民用住房方面，还体现在商业用房方面，随着经济的发展，电子商务行业不断崛起，但带来的就是商业写字间等方面的需求急速下降，形成了大量的积压。但“营改增”条例中，不动产投资也划分为可以抵扣的进项税额的部分，大大激励了企业持有商业不动产的积极性。对于供给侧改革中的去库存一项目标具有积极意义。

（四）对于房地产行业投资的消极影响

“营改增”政策中规定，予以申报的条件为必须具备规范的账务处理能力。但是目前大部分的房地产企业无法满足相关的条件，难以适应新的税收制度。同时，内部控制体制的不健全和内部控制举措落实的困难性都成为了企业税制改革方面的难点。企业税制方面的转型困难在某种程度上也阻碍了各方对房地产行业的相关投资。

在会计核算方面，房地产行业的财务管理系统本身就很错综复杂，短时间内无法完美的改变相关的税务核算制度。税制方面的改革增加了核算方面的难度，会计科目的大量增加使得原本很简单的核算处理过程变得复杂，增加了核算难度，加大的财务风险的发生几率。

四、总结

营业税改增值税这一政策的实施对房地产行业的投资产生了十分广泛的影响。在房地产发展过热，泡沫经济复杂的现状下，“营改增”政策的出现是国家改变房地产行业、对房地产行业实施精细化管理、促进房地产行业良性投资的开始。通过这一税制方面的改革的实施，房地产行业将会朝着一个更加健康的方向发展。

参考文献

[1]刘帅.“营改增”对房地产开发项目投资经济评价的影响[J].科技经济导刊，2016（18）.

[2]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015（31）：47-49.endprint