如何激活存量土地资源

邢志刚

过去三年时间里，很多企业和开发商不断增加土地储备、追求高溢价土地。城市存量资产里，老旧资产和物业占比很大。过去两年间，政府开始加大力度对存量资产进行改造和升级，以前的开发模式是经常把老旧城区、厂房、厂区改造成密密麻麻的住宅楼，但现在这种模式已经过时了，新的开发模式必须在城市的总体规划、土地规划、控制性详细规划、产业规划框架下。

笔者从两年前开始关注土地资源的流动，关注土地资源从一个破败不堪的厂矿、厂房、厂区、老旧的物业如何进行回炉再造，成为可重新利用的发展资料和生产资料，政府要把城市的“补丁”焕然一新，所以土地资源“再生”和重新打造是值得思考的。

土地是不可再生资源，随着时间周期、城市发展、产业格局变动而发生变化，土地资源在新的历史时期应该有着什么样的开发格局，开发商如果拿到了一块儿这样的存量土地，又应该有什么样的远见去介入这些土地的发展？

一、土地储备量决定着房地产企业能否“做大做强”

土地市场价格被不断推高是有原因的，因为决定一家房地产企业全年销售面积销售总额的最大因素就是土地储备量。统计发现，排名靠前的几家房企都是土地储备非常充足的企业。

整个2016年上半年，恒大集团新购土地储备80幅，分布于北京、广州等全国57个城市，其土地储备量已达1.86亿平方米，自然恒大也是2016年的销售冠军。还有碧桂园，碧桂园近年来销售额的巨大增长就是得益于其在5年前就开始在三四线城市进行土地储备，2016年9月，碧桂园与中集集团签订了战略合作协议，在地产、模块化建筑、物业配套服务如立体停车库、电商等领域建立长期、全面、深度的战略合作伙伴关系，碧桂园的土地储备量达到7910万平方米。

所以，在当下这个时期，广大的房企还是离不开土地的储备，房企想要做强做大还是要以持续的拿地为重，但是，持续拿地要开发出新的业务门类，比如金融开发、一级开发、特色小镇，更重要的是要关注城市里的存量资产。

不仅如此，我们还要反思，过去一到两年时间里在一些耳熟能详的城市里，一些耳熟能详的企业发生的种种另类的现象。

其一，“地王”频现。北京、上海为了限制“地王”出现纷纷出台各种政策，比如必须开发商自持，比如“熔断”停拍机制，南京、苏州开始用摇号、抓阄等形式限制招标，即便如此，依然没有抑制住“地王”出现，而且，拿地价格远远超过土地价值上限。最可笑的是，很多企业拿到地之后对于如何开发这片土地并没有一个成熟的思考和方案，可以说房企对于土地的追求和对土地价格的推高已经到达一种不可理喻的境地，所以说，“地王”如何解套是困扰地产界的哥德巴赫猜想。

其二，在过去的两三年时间里，大型房企“转型”花样不断，纷纷否认自己是房企。比如有的企业从商业地产转向文旅产业，但却在最近将所有的文旅项目打包出售，还有的企业转型去做粮油等大宗商品，但该产品线在去年年底就已经全部转让，所以说转型不等于转行，所谓的转型，如果不成功就“成仁”了。

其三，还是在过去两三年时间里，广大房企开始大量收并购，收并购标的从业内转向了业外，开始玩跨界。不断地收购一些科技公司、物流公司，但事实上，这些房企看重的是这些公司背后大量的土地储备。比如融创因为并购了万达文旅获得了数千万平方米的土地储备。

比如万科收购普洛斯，是因为普洛斯作为仓储物流业巨头，在全国布局十余座大中型物流园区，而我国一线城市的物流地产收益率高达7%左右，明显高于其他持有类地产业态；再比如融创注资乐视，那更是因为乐视在北京、上海、天津、重庆、德清、临汾、海口、深圳、张家口及贵阳等多地可以直接拿地或以产业投资等方式低价拿地，这些地多为工业用地和商业项目，住宅用地较少，现状待开发。

所以说，这些企业无论是业内收购还是业外收购都是“醉翁之意不在酒”，但是，希望他們酒醒之后还能付得起酒钱，因为现阶段，不管是银行还是其他金融机构都开始收紧他们用于收拢、并购包括海外投资的资金流向。

这些另类的现象无一例外地说明房地产开发企业对于获取土地的渴望，房企通过各种手段和方式去扩充自己的土地储备量，是其生存和发展的王道。但是从全国各地的政府监管来看，政府对于房地产开发企业的管控越来越严格、越来越精细，从前期拿地就开始设置限制，户型、建筑标准、装修标准，竣工的审计、交付的时间、入市的时间、销售的价格、自持的比例通通出现在土地招标文件里面，这些规定动作让房企犹如在桌子上跳舞。

二、中国依然需要帮助政府实现城市化的房地产开发企业

我们要清醒地认识到，政府一方面需要地产开发商，需要土地财政，但另一方面政府也为房企立下了越来越多的规矩。那么，这些有着多年的帮助政府实现城镇化、实现政府梦想、实现老百姓安居乐业梦想的房地产开发企业及从业人员，在如今的时间节点是否还被政府所需要？

土地市场非常火爆，但房地产开发商的未来却十分渺茫，那么新的时期又该如何谋求新的出路？

其实，政府在逐步收紧甚至关闭土地供给这扇门的时候，同时也打开了一扇窗子，那就是城市脏乱差治理的问题，一个政府避之而不及的问题，就需要地产界的人士去解决。

政府主推的无论是城中村改造还是棚户区改造，一马当先的都是房地产开发企业，因为在这改造过程中流转出来的是土地，是房企自身所需的可用于未来的生产资料。政府越来越强调的是未来的精益城市化，在控制房价、提升产业的过程中实现精益的城市化。在这种情况下，我们应该跟在政府的指挥棒后面，去关注过去我们也不愿意去接触的脏乱差治理、棚户区改造等存量资产改造的问题。

从中央政府的态度来看，存量地的开发越来越被提上政府议事议程，因为中央政府在很久以前就提出耕地要守住18亿亩的“红线”不动摇，守住这个红线的前提就是不再新增城市建设用地，或者说限制新增城市建设用地，这就需要开辟建设用地新来源，存量土地的开发就是手段之一。