“营改增”后房地产企业税务风险探析

王志明

【摘 要】现阶段，我国“营改增”政策开展逐渐深入，对房地产企业运营产生了非常大的影响，同时在“营改增”制度下，房地产企业面临着各种税务风险。基于此，本文通过“营改增”后房地产企业税务风险种类进行分析，从土地取得税务风险、销售阶段税务风险、加强增值税发票的管理力度等方面论述了“营改增”后房地产企业税务风险的防控措施。

【关键词】“营改增”；房地产企业；税务风险

“营改增”主要是指将“营业税”改为“增值税”，即将以往营业税的缴纳改成增值税的缴纳。“营改增”政策大大降低了重复纳税的几率，对于财税体制改革的加快有着非常重要的意义。在房地产企业中，“营改增”政策为其提供发展契机的同时，也带来了税务风险等挑战。因此，房地产企业如果想要发展的更好，就必须要对“营改增”下的税务风险进行识别，并制定相应策略。

一、“营改增”后房地产企业税务风险种类

1.土地取得税务风险

在我国，房地产企业获取土地的常用手段是土地出让方式。在“营改增”后，房地产企业取得土地之后，缴纳契税的申报和计算过程中，一般只会计算土地出让金，并缴纳相关契税，但是却忽略了土地成交价格的支出。如拆迁补偿费、安置费以及土地补偿款等各种无形资产、实物以及货币的支出。此外，企业在改变土地容积率、土地性质过程中，需要补缴的出让金并没有按照相关规定对缴纳契税进行计算申报。这些问题都会为企业带来税务风险。此外，企业在签订土地合同过程中，其不合理之处也会带来相应的税务风险。

2.销售阶段税务风险

房地产企业在进行房屋销售过程中，涉及到的纳税项目比较多，销售阶段也是企业纳税的重要环节。在“营改增”后，企业销售面临的主要税务风险有：1）按照“营改增”政策要求，不论建筑是否完工，纳税人都需要预缴3%的税款。但是由于各种原因，企业销售房屋收到预收款后，并没有按照相关规定对企业所得税和增值税进行申报缴纳，从而带来税务风险。2）企业在销售房屋过程中，不按照土地增值税缴纳相关的税务情况也时有发生，从而产生税务风险。3）随着房地产行业竞争越来越大，各个企业的销售方案变得更加多元化，其促销礼品也非常丰富。按照“营改增”政策规定，这些礼品的赠送也属销售行为，但是一些企业并没有缴纳与之匹配的增值税款。

3.增值税发票风险

在“营改增”之前，企业相关的财务人员是直接办理申报纳税执行者，对营业税税种的账务处理、计缴办法以及相关规定非常熟稔。但是在“营改增”之后，与增值税税种相关的操作流程和各项规定比营业税环节更多、更加严格和复杂。如增值税的核算方法、增值税留抵、申报、预缴、进项税抵扣以及增值税发票的人证和管理等。这些环节都需要企业财务人员进行详细的分析和处理，如果其中某个环节出现差错，都会造成税务风险。

二、“营改增”后房地产企业税务风险防控措施

1.土地取得税务风险的防控措施

在对土地税务风险进行防控过程中，需要从以下几方面考虑：1）土地价款扣除必须获取合法凭证。土地价款支付和财政票据主要是指向土地管理部门或者是政府收取相应土地价款的房地产企业直接对土地價款进行支付。在此过程中，企业需要取得财政部门（省级以上）的财政票据。同时在计算土地销售额过程中，从价外费用和全部价款里将土地价款扣除，在此过程中，同样要获取相应的财政票据，并且这些财政票据上显示的土地价款支付必须合法有效。2）土地成本抵扣与增值税相关的进项税额。房地产获取土地之后，相应的土地成本除了出让金或者是土地买价允许对与增值税有关的进项税额进行抵扣之外，其余构成项目的土地成本都不能够成为抵扣进项税额的税务。这些土地成本主要包括危房补偿费、农业补偿费用、回迁房支出建造、动迁支出、拆迁支出、超面积地价税费、土地变更费、闲置土地费、占用耕地税、市政契税以及土地使用费等。

2.销售阶段税务风险的防控措施

在对销售阶段税务风险进行防控过程中，主要从以下几方面考虑：1）避免隐匿销售收入。首先，记账要公允、严瑾。会计人员在记账过程中，要严格按照会计准则记录相关账务。同时按照税法规定对结转收入时间进行确认，避免将房屋销售收入计入应付账款或者是预售账款中，造成隐匿或者是推迟申报纳税的现象。其次，及时结转收入，规范开票时间。房地产企业在销售房屋过程中，要及时的进行结转，将预收账款收回，将房屋风险转移给买家，在此过程中，要及时对结转销售收入进行开票申报。此外，“营改增”后，企业收取到的预收款需要依据3%的预征率进行增值税预缴。在此过程中，其会员费、选房金以及诚意金都要看做预收账款，在申报纳税时，要注意不能将这些费用视为应付账款，从而为增值税及时缴纳提供保障。2）针对销售过程中，送出的礼品，企业财务人员应该对销售收入增值税及时申报。通常情况下，是根据商品原价，对进项税额进行抵扣，因此，这项政策并没有为企业带来增值税负担，企业要积极的将这些税款及时缴纳。这既是增加国家税款的有效途径，同时也是企业规避税务风险的良好渠道。

3.加强增值税发票的管理力度

房地产企业在对增值税纳税风险进行防控过程中，需要从以下几方面进行考虑：首先，房地产企业在施工过程中，要严格筛选合作方和施工方。在选择过程中，要与规模较大、核算正规的企业进行合作，这些企业在开具增值税发票过程中，不会出现发票纠纷现象，有效的防控纳税风险。同时还要防止发票虚开或者无法获取发票等情况出现。其次，对于涉农免税项目来说，要避免获取到园林绿化类或者是花草苗木类的虚假发票。财务人员要进行合理的预算，使企业绿化成本始终处于一个合理的范围内，避免与园林绿化相关的发票超出企业增值税的比重，从而有效防控增值税纳税风险。

三、结论

综上所述，“营改增”政策是对整体税收环节进行完善和优化，但是也使房地产行业面临着一些税务风险。经过上文分析可得，“营改增”后，房地产企业要从土地取得、房屋建筑销售以及增值税发票管理等进行税务风险防控。并且根据“营改增”政策制定相应标准，从而有效规避税务风险。

【参考文献】

[1]陈燕.浅析“营改增”后房地产企业如何防范税务风险[J].智富时代，2018（10）：19.

[2]李金蔓.营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施[J].经贸实践，2018（18）：86+88.