浅析住宅小区业主委员会诉讼主体地位与资格

汪凌峰

（315103 中石化宁波工程有限公司 浙江 宁波）

随着中国经济的快速发展,人民的生活水平不断提高,百姓都有了较高的个人的物质和精神文化方面的需求,在人们日常生活中，业主委员会的重要性越来越突出,因此,我国法律对业主委员会到底是一个怎样的机构以及具有怎样的职权定位等问题有什么样的具体的规定，本文就此对业主委员会法律主体地位进行了一系列的分析,并提出了一些建设性的建议。

一、住宅小区业主委员会诉讼主体地位

业主委员会是全体业主的特定属性,由物业公司、业主大会选举产生的委会会,为业主自治管理的利益代表、执行机构,维护全体业主的合法权益，对业主群众进行一定依法管理。在当今的居住生活模式中,物业公司、业主、业主委员会是日常生活管理中最重要的管理方面,是我国现有生活环境中最重要的组织形式之一。业主委员会的法律地位的理解，主要是我国现行法律并没有做出准确具体的规定,这在司法实践中引起了许多不同的意见,各地的判决也不尽相同。在理论界,对业主委员会的法律地位存在着不同的观点。主要有以下三种:第一,业主委员会是独立的法人团体。第二,业主委员会是其他组织。第三,业主委员会在《民法》中没有主体地位。我个人认为第三个观点比较合理。

首先，根据我国《民法通则＞第36条的规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”因此,在法律意义上,作为一个法人,必须能够独立地享有权利和义务,也要求法人具有独立的财产。在此基础上承担责任,这是法人独立承担责任的基础。我国的法律也规定,如果业主委会员若是法人,有自己的名称、组织和依地方法设立。但业主委员会并没有具备这些条件,这主要是由于业主委员会没有全盘支配这些财产的法律基础。虽然业主委员会是物业管理的一部分,如业主支付的总面积维修的费用,但业主委会员不能任意支配物业资金,这部分金钱也并不属于业主委员会的运用权限范围,业主委员会主要是具有一定的管理权限。物业基金由业主委员会和业主规定，业主委员会不能独立承担民事责任,其责任是由所有业主共享。因此,业主委员会在我国现有法律条件下是非独立法人。许多发达国家认可这种模式,如法国和新加坡以及美国，而德国《住宅所有权法》不承认业主管理组织具有法人资格。在我国现有法律的框架也不认为业主委员会具有法人资格。

其次,业主委员会不是我国法律意义上的一个组织。但是根据《民法》第四十条规定,对其他组织和法人都有同样的财产要求，他们必须有一定的组织和财产。同时(物权法》第75条、《物业管理条例)第8条、第15条也都有相关规定，业主大会可在所有住宅小区设立,业主委员会应作为业主大会的执行机构,处理社区的管理活动,维护业主的共同权益。基于此,业主委员会依法成立。但是由于业主委员会没有独立的产权,因此不能将其视为其他组织。最后，业主委员会不是一个合法的自然人,也不是中国《民法》中规定的法人和其他组织。业主委员会应当属于业主赋予其权利的管理机构。它没有民事主体的资格,不能独立地享有权利和义务,但可以在所有者权利的范围内行使权利。笔者认为,业主委员会类似于学校班级设立的机构，班级选班委，是在民主集中制的指导下,组织一些活动,有些代表班级参与学校活动,维护班级及学生集体的利益。业主委员会也是一样的,所有的业主都可以参与选举业主委员会，赋予业主委员会一定权利。在这一领域,业主委员会可以代表业主参与社会活动,如设立物业管理合同等,以维护业主的权益；还赋予业主委员会另一些权利,如与公安机关的合作、社区公共安全的维护等。它的诉讼主体特点，包括以下形式：

1.形成和决策业主团体的意识的机关

我国《民法通则》中规定：“法人须有独立财产并且有独立承担民事责任的能力，而业主团体所占有、使用、管理的财产，例如物业用房和业主缴纳的管理费用等都是属于全体业主共有的，业主团体仅仅是享有相对独立的财产权利，原则上由于对外交往而产生的法律责任由全体业主共同承担”。业主团体作为独立民事主体(即赋予公民权利的能力)的基础是独立利益和独立的意志。业主大会的作为非常设机构,只能作为小区业委会决策者的团体，意味着业主委会员行使业主团体的部分权利,可以为业主减少一些物业方面的不必要的财产性支出,如许多住宅的法律谈判和物管交易成本等，经业委会备案,由业主进行授权并由物业实施。

2.业主团体的执行和代表机关

在我国现实生活中,这种业主团体的管理作用是业主委员会,它不是一个独立的民事主体，它被定位为业主团体的执行和代表机关。《物业管理条例》中也规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项。”由此可以看出，是有明确的法律作为依据的，也充分说明了业委会是业主大会的执行机构。所以我认为应该提高对业主的利益损害的管理,相应的监督管理措施要及时出台，用较为具体的、切实有效的措施来补偿业主的合法权益，保护业主权益，同时也打击各种不良行为。

二、住宅小区业主委员会诉讼主体权利

在业主委员会法律地位的讨论和辩论中,是否存在当事人资格争议是学术界争论的问题。但笔者认为,只有在《物业法》和程序法两个层面上考虑,才能更准确地观察和确立业主委员会的法律地位。《民事诉讼法》第49条却非常明确的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。

笔者认为，业主委员会在《民法》上既没有主体地位,也没有《民事诉讼法》上的诉讼主体资格,业主委员会仍然享有诉讼权利。这项权利不是法律规定的,而是所有人权利的转让。此时的诉讼权利应当等同于《民事诉讼法》中的代表人诉讼。根据《民事诉讼法》的规定，当诉讼双方的当事人中的一方为多数人，且是相同或同一类的诉讼标的时，为节省诉讼资源，提高诉讼效率，可由多数一方的当事人选举代表参加诉讼，但诉讼结果由全体当事人共同承担。诉讼当事人一方在诉讼中是代表业主诉讼,业主委员会代表全体业主参与诉讼主体的资格,仍然是代表所有的业主进行的,业主委员会是处于代表性诉讼的地位。这一点与联合行动的选举代表之间的区别在于,联合行动代表是联合选举产生的代表,这些共同选举产生的代表在争端中捍卫自己的权利。这种行为的范围必须明确,是在没有争议的范围内。而由业主委员会将确定的代表人进行诉讼,是依照物业管理公司股权分割的规定的, 这是适当的，是诉讼的一部分,业主委员会所代表的行动,是其自己权利的一部分,或是业主独立诉讼的一部分。这也符合最高法院的审判意见：“在物业管理方面，涉及全体业主的共同利益的，可由业主委员会在其职责范围内向人民法院起诉，与物业无关的，不在此范围内，但诉讼结果仍然由全体业主共同承担。”

1.业主委员会诉讼范围与资格

《物权法》和《物业管理条例》均将业主委员会的活动范围限定于物业管理范围内。物业管理是指：“业主对物业公司的服务选择,在物业服务合同中业主与物业服务企业、房屋及配套的设施设备和相关设备的维修、维护、管理,为环境卫生的物业管理区域和相关活动维护。”

在实际的过程中,业主委员会纠纷的类型远远不限于物业管理纠纷,还应包括小区外第三人的财产纠纷,在住宅物业管理过程中，侵害所有业主和业主委员会的共同利益的行为也算在内。明确具体的纠纷事宜类型，有限度地承认业主委员会为适格主体，不仅有利于司法实践操作，同时也可以防止业主委员会滥用诉权。

2.业主委员会具备民事诉讼主体资格的基础

业主委员会以现任为业务负责任的名义,对第三方提起诉讼。第三人通常指房地产开发商、物业服务企业等组织和其他非业主。具体类型包括：①业主或物业区域外的第三人侵犯小区内业主共用部位和公有设施的占有、使用和管理，损害了全体业主的共同利益。此时必须限定在“全体业主”“共同利益”范围内，如果是单个或部分业主与物业管理企业、房地产开发商之间发生纠纷，应由单个或部分业主自己提起诉讼。②业主迟缴、不缴业主共有资金账户中的物业管理费、专项维修资金、业主分摊资金，经过前置公示、催告等程序仍然不履行缴纳义务的。资金的迟滞不到位，将会影响共用设施的正常维修保养，造成安全隐患，潜在地侵害了全体业主的共同利益。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，实际上具备了签订合同所必需的民事主体资格，可以作为民事诉讼主体资格的基础。

3.业主委员会可以作为被告应诉

业主委员会的应诉范围可归结为以下类型：①业主委员会作出的决定是违法的,业主的合法权益受到侵害的,被侵权人可以向人民法院提起撤销诉讼。我国《物权法》第78条和《物业管理条例》第12条第5项对此已有相关规定。②业主委员会及其工作人员侵占、挪用本物业管理区域内业主共有资金的。③业主委员会违反法律、业主大会和业主大会决议,没有适当履行或者履行职责,造成全体业主的公共利益受到损害。随着法律理论和实践的发展,上述诉讼范围不可能进一步扩大。例如,涉及商品房买卖合同的纠纷涉及所有业主的共同利益,业主委员会的职责需要加以遵守。

4.可以进行相关行政诉讼

在实践中,由开发商直接主持的原业主委员会，如果出现没有保护业主的合法权益的情况，可以由现业主委会员提请行政诉讼。但是,当业主自愿选举业主委员会并向地方当局申请登记被拒绝时，那么新的业主委员会有权提起行政诉讼,因为《宪法》是不认为业主委员会适格的,没有得到实际承认而影响民事活动,因而不能有效地为全体业主的共同利益和行使管理事项。

三、结语

本文初步探讨了如何建立业主委员会的主体法律地位等问题。要加强业主委员会若干法律权益制度的初步设计,旨在使业主委员会具有为业主团体服务的特色,成为一个实用的团体组织。在现阶段,该组织的性质位于“无能力的能力社会”。在法律允许的范围内，业主委员会可以自己的名义开展一定的民事活动,以实现对物业小区的切实有效管理。

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