浅谈无权处分行为的效力

韩 鹏 石 兴

辽宁省沈阳市中级人民法院，辽宁 沈阳 110013

一、案情

上诉人赵某军、赵某纯上诉请求：一、撤销沈阳市大东区人民法院(2016)辽0104民初7785号民事判决，依法改判或发回重审；二、判令上诉费由张某停、陈某红、张某德承担。事实与理由：一、张某德的行为完全构成表见代理行为，应当被认定为合法有效，一审判决认定双方对于房屋及宅基地作出的买卖行为无效是错误的。二、张某停具有过错，其行为已经构成追认，张某停主张张某德与赵某军恶意串通，赵某军并非善意没有取得证据支持。三、张某停和张某德二人均具有严重过错，一审法院判决没有对赵某军和赵某纯所受到的损失进行赔偿属严重错误。

张某停、陈某红辩称，一、根据《合同法》第四十八条第一款规定房屋买卖行为无效。二、张某德与赵某军属恶意串通侵害了张某停、陈某红的合法权益。三、一审法院判决认定张某德与赵某军买卖行为无效，判决张某德返还给赵某军购房款13000元，张某停在本案中并无过错，依法不承担对赵某军及赵某纯的赔偿义务。

张某德辩称，没有意见。

法院查明，1993年5月11日，张某停与杨春和签订一份房屋买卖契约书，约定张某停购买杨春和所有的坐落于沈阳市东陵区凌云街滨阳里20号27栋砖体平房一处，并于1993年8月办理了房屋过户手续，于1996年6月9日取得了房屋所有权证书。1995年，张某停将该房屋交由其弟弟张某德居住使用。1999年2月8日，赵某军与张某德经张某德的邻居宋玉良介绍，张某德以张某停的名义与赵某军签订一份卖房协议，将该房出卖给赵某军，协议上卖主盖有张某停名章，买主盖有赵某军名章，有邻居李宝昌、宋玉良签字。协议签订后，张某德将房屋及房屋所有权证书、宅基地证交付给赵某军，赵某军将13000元购房款交给了张某德。赵某军购买房屋居住一段时间后，交由赵某纯在该房一直居住，中间对房屋进行了翻建。2013年9月10日，沈阳市大东区人民政府决定对该房屋所在的地区进行拆迁征收。2013年11月15日张某停发现该房屋被张某德出卖报警。另查明，2002年8月，经赵某纯申请，规划和国土资源局东陵分局批准下发集体土地使用证，将沈阳市东陵区凌云街滨阳里15巷宅基地使用权变更至赵某纯名下。

二、审判

XX法院二审认为，从张某德与赵某军签订卖房协议过程看，虽然该卖房协议上加盖了张某停的名章，且张某德在出卖房屋时实际占有使用涉案房屋，并向赵某军提供了涉案房屋的房屋所有权证、宅基地使用权证，但张某停对卖房协议上加盖的其名章的真实性不予认可，张某德也否认向赵某军提供过张某停的名章，故张某德以张某停的名义签订卖房协议的行为构成无权代理。现赵某军、赵某纯未能提供充分证据证明张某停已对卖房协议予以追认的事实，故应承担举证不能的法律后果。张某停在本案审理过程中一直明确表示对张某德的行为不予追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，张某德以张某停的名义签订卖房协议的行为对张某停不发生法律效力，其出卖涉案房屋的行为应为无效。因购买房屋是人们生活中的重要支出，却没有审核房屋出卖人的身份，并不符合常理。且赵某军主张其事前并不认识张某德、张某停，在此情况下购买房屋，其对出卖人的身份没有进行核实，显然没有尽到基本的注意义务。虽然涉案房屋已经交付，但至今仍没有办理变更登记，故不应认定赵某军的行为已构成善意取得。XX法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

三、评析

本案的争议焦点是，无权处分人的无权处分行为的效力问题及是否构成善意取得。其实质在于无权处分行为中原权利人、无权处分人与交易相对人之间权利义务的冲突。在涉及物权交易的实践中，作为交易相对人，其是否善意的特征在于对处分人是否拥有处分权应尽到合理的注意义务，这与民法诚实信用原则相一致，但对善意的认定要符合正常的交易习惯，否则过分要求交易相对人善意的标准，会增加整个市场交易的成本。因此根据《物权法》善意取得制度，如果交易相对人在签订合同时是善意的，并支付了合理的对价，且对标的进行了交付，则即使权利人拒绝追认，交易相对人也取得了该标的物权，这体现了《物权法》保护善意交易相对人的立法主张，原权利人因此受到损失的救济，其应向无权处分人主张。根据《买卖合同司法解释》第3条的规定无权处分行为的效力，但仅限于标的物系特定物的情况下，且无权处分行为的效力与交易相对人是否善意而区别对待，对善意第三人应当认定为有效，对恶意第三人则应当认定为效力待定。对于处分标的为非特定物的情况，该无权处分行为有效。