从行政法角度浅谈我国共有产权房

杨嘉琳 逯 达

1.延边大学，吉林 延吉 133002；2.大连海事大学，辽宁 大连 116026

一、我国共有产权房现状

“经济适用房的共有产权”最早由南京市建委政研室的陆玉龙提出。2007年江苏淮安、上海、北京等城市逐步推广共有产权房试点。解决群众住房的重要性在2018年的政府工作报告中再次被提出。

二、我国共有产权房存在的困境

国家实施推广“共有产权”住房的主要目的是可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，解决“夹心层”家庭的购房困难问题。在实施过程中，则有很多矛盾、问题，操作难题很大。

第一，缺乏一套完整的住房保障法律体系。

整体立法的滞后，使得保障性住房的保障、分配、收益、责任没有一个权威的依据和标准。仅仅局限于政策、地方行政法规和规章制度、规范性文件的层面，并无关于住房保障的相关立法，即使《住房保障法》被列入11届全国人大常委会的五年立法规划，制定城镇住房保障条例也被列为《国务院2016年立法工作计划》目标之一，但均未实现。

第二，共有产权房的享受群体身份有待确认。

但凡住房属于共有产权房范畴，其就被政府注入了优惠政策。享受者的身份确认就变得尤为重要。表面看，地方均建立中低收入人群资料库也有其自有的中低收入标准，但这些资料建立起来所依附的公平性、准确性均不明确。

第三，存在腐败风险，政府监督成本大。

各地政府从共有产权房的供给到分配环节均有过多介入。政府介入的环节越多，行政人员行使行政权就越需要监督，一旦行政机关人员自身觉悟、自制下降或者监督不力就易引发以权谋私、权钱交易等腐败现象，不仅危害共有产权房机制的公平公正运行，还会败坏政府权威。虽然目前未有涉及共有产权分配环节的丑闻爆出，但其复出的监管成本是昂贵的，审核、复核、征信、公示环节的非必要社会资源消耗很大。

三、对我国共有产权房的建议

(一)建设住房保障立法

加快《住房保障法》相关的立法建设进程，以法律形式规范共有产权房的基本问题。如明确共有产权房的参与主体范围、权利、义务，创建一套合理的查处机制，规制共有产权房的申请、审核、监督程序，规范行政机关的行为权限，加大立法、执行手段，明确各方主体的法律责任。

在补充涉及共有产权房的权利的相关法律。如在《民法》中对共有产权房的产权所有、使用、流转、收益、质押等方面的权利、义务归属进行明确的规定。在《刑法》中对共有产权房的分配等过程中产生的贪污贿赂等犯罪进行强调。

(二)建立健全共有产权房管理制度

设立专门的共有产权房的管理机构，对共有产权房的分配全流程进行专业管理。确保共有产权房的政府持有者是一个独立的机关，以便司法机关在处理纠纷时能确立有效诉讼当事人，保证纠纷解决效率。

建立健全的共有产权房资产管理制度。对共有产权房的资金、收益等进行专项管理，避免投机获益的现象发生。

鼓励建立专业的第三方评估平台。将评估、审核购房人资格的任务委托与第三方专业评估平台，在提高评估的科学性、规范性的同时，也使得共有产权房的申购程序更加透明、公正。

(三)建立共有产权房分配监督体系

强化执行管理队伍的建设，严格监管共有产权房的实施过程。严格加强执行管理队伍的法治意识，自觉守法，严格执法，从根源上净化行政机关的土地，杜绝共有产权房的执行管理人员借自身权力以权谋私、权钱交易等违背共有产权房制度初衷的违法违规行为。

加强行政机关的内部监督，建立严格的审查追责机制，对在共有产权房的分配中存在的腐败分子进行严肃处理。

加大外部监督。包括公、检、法、监对共有产权房涉及的行政机关及其工作人员进行监督；社会媒体、自媒体对分配过程中的舆论监督；相关当事人的为维护自己权益而实行的监督等方式。

拓宽监督、投诉渠道。充分利用互联网+对行政机关监督方式的影响，对共有产权房的通知、决定、文件要主动公开。在政府官网专设投诉、举报平台，对投诉平台中的投诉、举报进行分类、限期处理，并予以公示。

“共有产权”制度是经济适用房改革过程中的重大创新，作为法治国家，法律先行尤为必要，虽然对于全国推广，或者说进入立法程序而言，仍然存在一定难度，但其制度创新精神值得借鉴，值得我们在法律层面为其完善做探索，使其发挥最大效益。