不动产善意取得制度的理论基础分析

赵 龙

西北政法大学民商法学院，陕西 西安 710000

善意取得制度最早产生于动产物权变动领域，其产生的社会经济基础在于占有和所有权的分离。在动产交易方面，对于第三人来讲，对交易标的物占有的交易相对人是否享有所有权，进而导致其取得的动产会不会受到真实权利人的追及的问题便应运而生。为维护交易秩序，保证善意第三人对取得物权的保有，不得不牺牲真实权利人的利益，此即善意取得制度。

一、不动产适用善意取得制度的原因

我国《物权法》对不动产物权变动采登记生效要件主义，因此对于交易相对人来说，登记簿上的权利主体才是其最为关心的，换言之，如何在花费最少的调查成本的前提下，能最终取得完整的不动产物权才是其最终目的。基于此，就要求以国家信用为信赖保障的不动产登记具有公信力，保证登记簿上的权利人与真实权利人存在高度的一致性。但登记终究是人为的制度设计，错误登记在所难免，这就为善意取得制度在不动产领域内的适用提供了前提条件。因为在存在错误登记的情况下，若交易相对人在查阅登记簿且尽到了合理的注意义务的情况下从登记权利人处取得物权后仍要担心有被追及的危险的可能，就会严重危及交易安全。而善意取得制度的适用恰好解决这一问题，只要第三人是善意的，且尽到了合理的注意义务，在取得物权后就会受到法律的保护，保有其取得的不动产物权。综上，不动产登记簿存在登记错误的可能是不动产适用善意取得制度的原因。

二、不动产善意取得制度的理论基础

学理上对不动产善意取得制度的理论基础存在着“无权处分说”和“登记簿权利推定说”。主张“无权处分说”的认为，不动产善意取得制度的目的在于赋予善意第三人一个对抗真实权利人的抗辩权，切断真实权利人的追及。主张“登记簿权利推定说”的认为善意取得的最终指向都是取得人对什么信赖错了，从而构成善意，因我国不动产物权变动采用登记生效主义，即所有不动产的权属状况都要求在登记机关予以登记，而登记的目的正是在于使第三人在交易时知晓不动产的权属状况，并以国家信用作为保障，推定登记簿上记载的权利人为真正的不动产权利人，降低第三人的交易成本，维护交易秩序。笔者认为，不动产善意取得制度的理论基础为“登记簿权利推定说”。理由如下：

善意取得制度中无权处分的产生原因与不动产的现实状况相互矛盾。善意取得制度首先要求存在一个权利外观，在动产领域表现为占有，不动产领域则体现为登记。因动产价值相对较小，交易频繁，占有与所有权的分离便成为经常。在交易的过程中往往难以根据占有的事实知晓物的真实权利人，动产无权处分的现象比较频繁。但是无权处分的权利外观事实的形成以不违背原权利人意思为前提，且权利外观的形成是由原权利人的行为引起的，其行为的可归责性是权利外观形成的要件之一，即所谓的诱因原则。诱因原则旨在从原权利人的行为中找到善意保护的正当性根据，但是在不动产交易中善意保护的正当性根据难以从原权利人的行为中得出。在动产交易中，原权利人的行为直接导致了占有这一权利外观的形成。在不动产交易中，不动产登记簿处于不动产登记机关的掌控之下，原权利人在被登记入不动产登记簿之后，不可能直接发生委托他人管理等可归责于原权利人的行为。故在不动产交易中，导致出现物权处分的客观事实已不复存在，如若再以“无权处分”作为不动产善意取得制度的理论基础，则与现实相悖。

“登记簿权利推定说”则符合我国当前关于不动产善意取得制度的规定。《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。但是在第一百零六条又规定了不动产的善意取得制度，这在另一层面表明了登记簿登记的权属状况有存在错误的可能，不具有完全的公信力，只具有权利推定力，即登记于不动产登记簿上的民事主体推定为真实权利人。但此种权利推定仅仅具有程序法上的意义，在于免除登记权利人证明自己为不动产物权人的权利，此即不动产登记簿的积极推定力。但是该权利推定力缺乏消极的推定即未登记的权利视为不存在。同时因为推定可以反证推翻，也可能因反向证据而被弱化，所以登记权利人之外的人可以相反证据推翻登记簿的登记，否认登记权利人的权利。正是由于此种可能的存在，如果不对第三人加以保护，则其取得的权利时刻面临着可能被真实权利人追及的可能，因此，当第三人尽到了合理的注意义务的情况下，赋予登记簿以公信力，其从登记权利人处取得的物权应当受到不动产善意取得制度的保护，切断真实权利人的追及。

综上，在承认不动产登记簿权利推定力的前提下，推定登记簿上记载的权利人为真实权利人，当存在错误登记的情况下，应当推定登记权利人为真实权利人，只有当真实权利人有相反证据证明第三人为恶意，即明知或应知登记错误时，才否定第三人的取得，否则应当保护第三人取得的物权。